전세 계약을 해지할 때와 해제할 때, 효력이 사라지는 시점이 다른가요?

입력 2026.10.13. 오전 10:08

요약 및 결론: 전세 계약을 **해지**하면 민법 제550조에 따라 계약은 장래에 대하여 효력을 잃습니다. **해제**하면 민법 제548조에 따라 각 당사자에게 원상회복 의무가 생겨, 이미 주고받은 것까지 되돌리는 문제가 발생합니다. 해지와 해제의 효과는 다르지만, 어느 쪽이든 해지권 또는 해제권이 있는지는 계약이나 법률의 규정을 확인해야 합니다.

전세 계약을 끝내는 문서에 ‘해지’와 ‘해제’ 중 어떤 말을 쓰느냐에 따라 이미 이행한 부분을 어떻게 다룰지가 쟁점이 될 수 있습니다. 2026년 10월 13일 기준 시행 중인 민법은 해지의 장래 효력과 해제에 따른 원상회복 의무를 각각 정하고 있습니다.

본문

해지와 해제는 계약의 어느 부분에 영향을 주나요?

해지는 앞으로의 계약 효력을 잃게 합니다. 민법 제550조는 “계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다”고 정합니다. 해제의 경우 민법 제548조는 ‘처음부터 효력을 잃는다’는 표현 대신, 각 당사자가 상대방에게 원상회복할 의무를 정합니다.

해제하면 이미 받은 돈은 어떻게 되나요?

계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복 의무를 집니다. 반환할 금전에는 그 금전을 받은 날부터 이자를 가해야 합니다. 다만 민법 제548조제1항은 원상회복 과정에서 제삼자의 권리를 해치지 못한다고 정하며, 제548조제2항은 이율을 정하지 않습니다.

‘해지 합의서’나 ‘해제 신고서’를 쓰면 효력이 생기나요?

민법 제543조는 계약 또는 법률의 규정에 따라 해지권이나 해제권이 있는 경우, 상대방에 대한 의사표시로 해지 또는 해제한다고 정합니다. 같은 조는 그 의사표시를 철회하지 못한다고 정하지만, ‘합의서’나 ‘신고서’라는 서류 형식을 요구하지는 않습니다. 당사자가 합의로 계약을 끝내는 경우까지 제543조가 정한다고 볼 수는 없습니다.

실제 처벌 수위는 어느 정도인가요?

민법 제543조·제548조·제550조·제551조에는 해지나 해제에 관한 벌칙, 과태료, 법정형이 없습니다. 따라서 이 조문들에 대해서는 법정형과 실제 선고를 비교할 대상이 없으며, 이 주제의 공식 선고 통계·양형기준 공표 자료 없음입니다. 민법 제551조에 따라 계약의 해지 또는 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않습니다.

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