전세 기간이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 계속 살아도 되나요? 주택임대차보호법 제4조 제2항 정리
핵심 답변
주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝났더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 본다고 정합니다.
“임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.” (주택임대차보호법 제4조 제2항)
계약서에 적힌 기간이 지났다는 이유만으로 법이 임대차관계를 끝난 것으로 보지는 않습니다. 이 조문에서 임대차관계가 끝나는 시점은 **“임차인이 보증금을 반환받을 때”**입니다.
- 기준 법령: 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
- 기준일: 2026년 10월 24일 현재 시행 중인 조문
제4조 제2항의 구조: 요건과 효과
제4조 제2항은 법이 어떤 상태를 그렇게 ‘본다’고 정하는 간주 규정입니다. 요건과 효과는 아래와 같습니다.
| 구분 | 조문 문언 |
|---|---|
| 요건 | “임대차기간이 끝난 경우에도” |
| 효과 | “임대차관계가 존속되는 것으로 본다” |
| 존속이 끝나는 때 | “임차인이 보증금을 반환받을 때까지는” |
정리하면 다음과 같습니다.
- 요건은 임대차기간이 끝났다는 것뿐입니다. 문언상 기간이 1년이었는지 2년이었는지는 따지지 않습니다.
- 효과는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다는 것입니다.
- 끝나는 시점은 임차인이 보증금을 돌려받을 때입니다. 조문은 계약 만료일, 임대인이 통보한 날 같은 다른 날짜를 끝나는 시점으로 정하지 않았습니다.
제4조 제2항이 정하지 않은 것
제4조는 2개 항으로만 되어 있고 호와 목은 없습니다. 괄호 정의, 하위 법령 위임, 벌칙이나 과태료 규정도 없습니다. 그래서 아래 내용은 제4조 문언에서 확인되지 않습니다.
- 보증금을 언제, 어떤 방법으로 돌려받는지
- 존속 기간 동안 당사자가 구체적으로 어떤 권리와 의무를 지는지
- 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 받는 제재
제4조 제2항이 정한 것은 ‘보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다’는 데까지입니다. 그보다 넓게 읽으면 조문에 없는 내용을 덧붙이는 셈이 됩니다.
함께 알아둘 조항: 2년 미만 계약과 제4조 제1항
전세를 1년처럼 짧게 맺었다면 ‘기간이 언제 끝나는지’부터 달라질 수 있습니다. 이 문제는 제4조 제1항이 정합니다.
“① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”
본문: 2년으로 본다
- 대상은 기간을 정하지 않은 임대차와 2년 미만으로 정한 임대차 두 가지입니다.
- 효과는 그 기간을 2년으로 본다는 것입니다.
- 따라서 1년으로 맺은 계약도 원칙적으로는 1년에 끝나는 것이 아니라 그 기간을 2년으로 봅니다.
단서: 임차인은 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있다
- 단서의 주체는 임차인뿐입니다.
- 임차인은 “2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 되어 있습니다. 즉 임차인이 고를 수 있는 선택입니다.
- 임대인이 1년 만료를 내세울 수 있다는 문언은 제4조에 없습니다.
- 단서의 대상은 **“2년 미만으로 정한 기간”**뿐입니다. 기간을 정하지 않은 임대차에는 단서 문언이 적용되지 않습니다.
- 단서의 효과도 ‘유효하다고 주장할 수 있다’는 데까지입니다. 보증금을 언제, 어떻게 돌려받는지는 단서 문언에 없습니다.
제1항과 제2항의 관계
| 상황 | 제1항 | 제2항 |
|---|---|---|
| 기간을 정하지 않은 임대차 | 2년으로 봄 (단서 적용 대상 아님) | 기간이 끝난 경우 보증금을 돌려받을 때까지 존속으로 봄 |
| 2년 미만으로 정한 임대차 | 2년으로 봄. 임차인은 정한 기간이 유효하다고 주장 가능 | 기간이 끝난 경우 보증금을 돌려받을 때까지 존속으로 봄 |
| 2년 이상으로 정한 임대차 | 제1항 적용 대상 아님 | 기간이 끝난 경우 보증금을 돌려받을 때까지 존속으로 봄 |
제2항의 요건은 “임대차기간이 끝난 경우”이고, 문언은 기간의 길이를 가리지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 전세 계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받았습니다. 임대차관계는 끝난 건가요? 제4조 제2항에 따르면 임대차기간이 끝난 경우에도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 기간이 끝났다는 사정만으로 임대차관계가 끝난 것으로 보지 않습니다.
Q2. 임대차관계는 언제까지 이어지는 것으로 보나요? 조문이 정한 끝나는 시점은 “임차인이 보증금을 반환받을 때”입니다.
Q3. 1년으로 계약했으면 1년 뒤에 끝나나요? 제4조 제1항 본문에 따라 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 1년이라는 기간이 유효해지는 것은 임차인이 단서에 따라 그렇게 주장하는 경우입니다.
Q4. 임대인이 “1년 계약이니 끝났다”고 할 수 있나요? 제4조 제1항 단서에서 2년 미만 기간이 유효하다고 주장할 수 있는 사람은 임차인으로 정해져 있습니다. 임대인에게 그런 주장을 허용하는 문언은 이 조에 없습니다.
Q5. 기간을 정하지 않고 계약했다면요? 제1항 본문에 따라 그 기간을 2년으로 봅니다. 단서는 “2년 미만으로 정한 기간”만 대상으로 하므로 기간을 정하지 않은 임대차에는 해당하지 않습니다.
Q6. 보증금은 언제, 어떻게 돌려받나요? 제4조 문언에는 보증금을 돌려받는 시기와 방법이 정해져 있지 않습니다.
Q7. 이 조문과 관련된 판례가 있나요? 이 글이 근거로 삼은 자료에서는 이 주제에 관한 판례가 확인되지 않았습니다.
조문 연혁과 시행 정보
- 현행 법률: 주택임대차보호법 [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정], 시행 2026. 1. 2. (소관: 법무부)
- 제4조 문언을 만든 개정: 법률 제8923호(공포 2008. 3. 21., 전문개정). 현행 공포번호인 제21065호와 다른 법률입니다.
- 법률 제21065호가 이 법에서 고친 곳: 제8조의2제4항제3호 중 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 부분뿐입니다(부칙 제7조 <121>). 제4조의 문언은 이 개정으로 바뀌지 않았습니다.
- 법률 제21065호 부칙에서 확인되는 것: 시행일(제1조. 공포한 날부터 시행하되 일부 개정규정은 2026년 1월 2일부터 시행)과 다른 법률의 개정(제7조). 이 법에 관한 적용례와 경과조치는 확인되지 않았습니다.
- 법률 제8923호의 시행일과 부칙은 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.
요약
- 임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(제4조 제2항).
- 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다(제4조 제1항 본문).
- 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있는 사람은 임차인뿐입니다(제4조 제1항 단서).
- 보증금을 돌려받는 시기와 방법, 존속 기간 동안의 구체적인 권리와 의무는 제4조 문언에 없습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제4조 제1항 (본문·단서)
- 주택임대차보호법 제4조 제2항
- 부칙(정부조직법) <법률 제21065호, 2025. 10. 1.> 제1조 (시행일)
- 부칙(정부조직법) <법률 제21065호, 2025. 10. 1.> 제7조 <121> (다른 법률의 개정)
- 출처: 법제처 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 (https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법)
이 글은 2026년 10월 24일 현재 시행 중인 주택임대차보호법 조문을 바탕으로 쓴 일반적인 정보입니다.
