전세 기간이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 그 집에 계속 살아도 될까
결론부터: 보증금을 돌려받을 때까지는 살아도 된다
주택임대차보호법 제4조제2항은 이렇게 정하고 있습니다.
“임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”
이 조문의 구조를 나누어 보면,
- 요건: 임대차기간이 끝난 경우
- 효과: 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 ‘본다’(간주)
즉 계약서에 적힌 기간이 지났다는 사실만으로 임대차 관계가 끝나는 것이 아니라, 보증금을 실제로 돌려받는 시점까지는 법이 임대차 관계를 계속되는 것으로 취급합니다. 그 사이에 집을 비워주지 않았다고 해서 그 자체로 불법 점유가 되는 것은 아닙니다. 이 존속 의제가 끝나는 시점은 조문에 명시된 대로 “보증금을 반환받을 때”뿐입니다. 다른 시점(예: 계약 종료일, 통지일 등)으로 끝난다고 조문이 정한 바는 없습니다.
왜 1년 계약도 “2년”이 기준이 되는가 — 제4조제1항
같은 조 제1항 본문은 이렇게 되어 있습니다.
“기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”
여기서 “본다”는 간주 규정이므로, 전세 계약서에 1년이라고 적었더라도 법은 일단 그 기간을 2년으로 봅니다. 1년짜리 전세 계약을 맺었다고 해서 그 계약이 1년 만에 당연히 끝나는 것이 아니라는 뜻입니다.
다만 같은 항에는 단서가 있습니다.
“다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”
이 단서를 읽을 때 놓치면 안 되는 점이 몇 가지 있습니다.
- 단서를 쓸 수 있는 사람은 임차인뿐입니다. 임대인이 “계약서대로 1년 만에 나가라”고 주장할 수 있는 근거는 이 조문에 없습니다.
- 단서가 적용되는 대상은 “2년 미만으로 정한” 경우입니다. 처음부터 기간을 정하지 않은 임대차는 본문에 따라 2년으로 간주될 뿐, 단서의 대상이 아닙니다.
- 단서의 효과는 “유효함을 주장할 수 있다”까지입니다. 임차인이 1년이 유효하다고 주장했을 때 보증금을 언제, 어떤 방법으로 돌려받는지는 이 조문이 정하고 있지 않습니다.
정리하면, 1년으로 전세 계약을 맺은 임차인이 1년이 되는 시점에 “나는 1년 계약이 유효하다”고 주장하면 그 1년 기준으로 임대차기간이 끝날 수 있습니다. 그런데 바로 그 지점에서 제2항이 연결됩니다. 기간이 끝났다고 해서 임대차 관계가 곧바로 소멸하는 것이 아니라, 보증금을 돌려받을 때까지는 계속되는 것으로 간주된다는 것입니다.
두 조문을 합쳐 보면
- 계약 기간이 1년이든, 아예 정하지 않았든, 법은 원칙적으로 2년을 기준으로 봅니다(제1항 본문).
- 다만 2년 미만으로 정한 경우에 한해, 임차인은 그 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다(제1항 단서). 이 선택권은 임차인에게만 있습니다.
- 어느 쪽이든 ‘임대차기간이 끝난’ 상태가 되었을 때, 보증금을 돌려받지 못했다면 임대차 관계는 끝난 것으로 취급되지 않고 계속되는 것으로 간주됩니다(제2항).
즉 질문의 상황 — 전세 기간이 끝났는데 보증금을 받지 못한 경우 — 에 대해 법이 정한 답은 제4조제2항 한 줄입니다. 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 ‘본다’는 것이며, 여기에 ‘무조건’, ‘자동으로’, ‘즉시’ 같은 표현은 조문에 없고, 존속의 끝은 오직 보증금을 반환받는 시점입니다.
조문에서 확인되지 않는 부분
이 조문 자체에는 다음과 같은 내용이 들어 있지 않습니다.
- 보증금을 받지 못했을 때 임차인이 거쳐야 할 절차나 방법에 관한 내용
- 괄호로 된 용어 정의, 하위 법령(시행령 등)에 위임하는 내용, 벌칙이나 과태료
- 이 조문과 관련된 적용례·경과조치(법률 제21065호 부칙에서는 시행일과 다른 법률 개정 사항만 확인되며, 이 조문에 관한 별도의 적용례·경과조치는 확인되지 않습니다)
- 이 주제를 다룬 구체적인 판례
제4조의 현재 문언은 법률 제8923호(2008. 3. 21. 전문개정)로 만들어졌고, 가장 최근 개정인 법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정)에서는 이 법 중 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 것 외에 제4조를 포함한 다른 조문은 고치지 않았습니다. 해당 개정법 부칙 제1조에 따라 일부 개정규정은 2026년 1월 2일부터 시행되었습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 제1항(본문·단서), 제2항
- 주택임대차보호법 부칙 <법률 제21065호, 2025. 10. 1.> 제1조(시행일), 제7조(다른 법률의 개정)
