전 주인 때 정한 관리규약, 새로 산 집주인도 따라야 하나요? (집합건물법 제42조)
핵심 답변
따라야 합니다. 단, 새 집주인이 조문에서 말하는 ‘구분소유자의 특별승계인’에 해당해야 합니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’) 제42조제1항은 “규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다”고 정합니다. 그래서 규약이 전 주인 때 만들어졌다는 이유만으로 그 효력을 벗어날 수는 없습니다.
- 새 소유자(특별승계인): 규약과 관리단집회 결의의 효력이 미칩니다. (제42조제1항)
- 소유자가 아닌 점유자: 효력 범위가 더 좁습니다. 구분소유자가 “건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여” 부담하는 의무와 같은 의무만 집니다. (제42조제2항)
- 기준일: 이 글은 2026년 10월 21일 현재 시행 중인 조문을 기준으로 합니다. 제42조와 제40조는 이 날짜에 현행 조문입니다.
1. 조문 원문
집합건물법 제42조(규약 및 집회의 결의의 효력)
① 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다. ② 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.
집합건물법 제40조(점유자의 의견진술권)
① 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회의 목적사항에 관하여 이해관계가 있는 경우에는 집회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다. ② 제1항의 경우 집회를 소집하는 자는 제34조에 따라 소집통지를 한 후 지체 없이 집회의 일시, 장소 및 목적사항을 건물 내의 적당한 장소에 게시하여야 한다.
두 조문은 각각 2개의 항으로 되어 있고, 호는 없습니다.
2. 새로 산 집주인: 제42조제1항
무엇에 효력이 미치나
제42조제1항이 특별승계인에게 효력이 있다고 정한 대상은 두 가지입니다.
- 규약
- 관리단집회의 결의
조문은 규약이나 결의가 언제 만들어졌는지를 따지지 않습니다. 따라서 이 조항은 구분소유자가 바뀌어도 규약과 결의의 효력이 이어지도록 한 규정이라고 읽을 수 있습니다. 특별승계인에 해당하는 사람이 “나는 그 규약에 동의한 적이 없다”고 해도, 그 사실만으로는 규약의 적용을 피하기 어렵다는 뜻입니다.
‘특별승계인’의 범위는 따로 확인해야 합니다
조문은 ‘특별승계인’이라는 말을 쓰지만, 제42조에는 이 말을 정의하는 괄호 규정이 없습니다. 이 글의 근거 자료로는 어떤 방식으로 권리를 넘겨받은 사람까지 특별승계인에 해당하는지 확인되지 않습니다. 구체적인 취득 경위가 이 용어에 맞는지는 별도로 확인해야 합니다.
3. 집주인이 아닌 점유자: 제42조제2항
질문과 함께 자주 나오는 것이 “세입자도 관리규약을 따라야 하느냐”는 물음입니다. 조문에는 ‘세입자’나 ‘임차인’이라는 말이 없고, **‘점유자’**라는 말을 씁니다.
특별승계인과 점유자의 차이
| 구분 | 근거 | 조문이 정한 효력 |
|---|---|---|
| 구분소유자의 특별승계인 | 제42조제1항 | 규약 및 관리단집회의 결의의 효력이 있음 |
| 점유자 | 제42조제2항 | 구분소유자가 건물·대지·부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 짐 |
점유자의 의무는 ‘사용과 관련된’ 의무로 한정됩니다
제42조제2항은 점유자에게 규약·결의의 효력 전부가 미친다고 정하지 않았습니다. 점유자가 지는 의무는 구분소유자가 “건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여” 부담하는 의무와 같은 의무로 한정되어 있습니다.
관리비는 이 조문만으로 단정할 수 없습니다
제42조에는 ‘관리비’라는 말이 없습니다. 그러므로 제42조제2항만 근거로 점유자가 관리비를 부담하는지를 단정할 수는 없습니다.
제40조의 문구를 점유자의 정의로 보면 안 됩니다
제40조제1항에는 “구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자”라는 표현이 나옵니다. 이는 제40조에서 의견진술을 할 수 있는 사람의 요건이고, 제42조제2항 ‘점유자’의 정의가 아닙니다. 제42조에는 괄호 정의가 없습니다.
4. 점유자는 관리단집회에 참여할 수 있나: 제40조
의견진술은 할 수 있지만 요건이 있습니다
제40조제1항에 따르면 점유자는 집회에 출석해 의견을 진술할 수 있습니다. 의무가 아니라 선택할 수 있는 권리입니다. 다만 다음 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.
- 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하고 있을 것
- 집회의 목적사항에 관하여 이해관계가 있을 것
의결 참여까지 정한 것은 아닙니다
제40조제1항이 정한 것은 출석과 의견진술입니다. 이 조문에는 점유자가 의결에 참여할 권리에 관한 규정이 없습니다.
집회 소집자는 게시를 해야 합니다
제40조제2항은 집회를 소집하는 사람의 의무를 정합니다. 소집자는 제34조에 따라 소집통지를 한 뒤 지체 없이 집회의 일시, 장소, 목적사항을 건물 내의 적당한 장소에 게시하여야 합니다.
- 조문이 정한 방법은 ‘건물 내 게시’입니다. 점유자 한 사람 한 사람에게 통지하라고 정한 것은 아닙니다.
- 제34조(소집통지)의 구체적인 내용은 이 글의 근거 자료로 확인되지 않았습니다.
5. 자주 묻는 질문
Q1. 집을 사기 전에 만들어진 규약도 저에게 적용되나요? 새 집주인이 ‘구분소유자의 특별승계인’에 해당한다면 적용됩니다. 제42조제1항은 규약과 관리단집회 결의가 특별승계인에게도 효력이 있다고 정하고 있습니다.
Q2. 전 주인 때 열린 관리단집회의 결의도 해당되나요? 구분소유자의 특별승계인’에 해당한다면 그렇습니다. 제42조제1항은 규약뿐 아니라 ‘관리단집회의 결의’도 특별승계인에게 효력이 있다고 정합니다.
Q3. 집주인이 아니라 빌려 사는 사람은 어떻게 되나요? 제42조제2항의 ‘점유자’로서, 구분소유자가 건물·대지·부속시설의 사용과 관련하여 지는 의무와 같은 의무를 집니다. 규약·결의 전부의 효력이 미친다고 정한 조문은 아닙니다.
Q4. 빌려 사는 사람도 관리단집회에서 발언할 수 있나요? 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하고 있고, 집회 목적사항에 이해관계가 있다면 출석해 의견을 진술할 수 있습니다(제40조제1항). 의결 참여에 관한 규정은 이 조문에 없습니다.
Q5. 이 조문은 최근에 바뀐 것인가요? 아닙니다. 현재 법률은 법률 제19282호(2023. 3. 28. 일부개정, 2023. 9. 29. 시행)입니다. 그러나 제42조와 제40조의 지금 문언은 **법률 제10204호(2010. 3. 31. 공포, 전문개정)**에서 만들어졌습니다.
- 법률 제19282호 부칙은 시행일(공포 후 6개월이 지난 날)과 제26조제2항·제3항(관리인의 장부 작성 등)의 적용례만 정합니다.
- 제42조·제40조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
- 법률 제19282호는 제28조(규약)와 제66조(과태료)도 함께 고쳤습니다. 다만 고친 문언과 과태료 금액은 이 글의 근거 자료로 확인되지 않았습니다.
6. 정리
- 규약과 관리단집회 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있습니다(제42조제1항). 따라서 전 주인 때 정한 규약도 새 집주인에게 효력이 미칠 수 있습니다.
- 소유자가 아닌 점유자는 건물·대지·부속시설의 사용과 관련된 의무에 한해 구분소유자와 같은 의무를 집니다(제42조제2항).
- 점유자는 요건을 갖추면 집회에 출석해 의견을 진술할 수 있습니다. 소집자는 집회 내용을 건물 내 적당한 장소에 게시할 의무가 있습니다(제40조).
- 이 글은 조문만을 근거로 했습니다. 확인된 판례는 없고, ‘특별승계인’의 범위와 제34조의 내용은 따로 확인해야 합니다.
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정], 소관 법무부
- 제42조(규약 및 집회의 결의의 효력) 제1항·제2항
- 제40조(점유자의 의견진술권) 제1항·제2항
- 부칙 <제19282호, 2023. 3. 28.> 제1조(시행일)·제2조(관리인의 장부 작성 및 보관 등에 관한 적용례)
- 출처: 법제처 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr)
