전 주인 때 정한 관리규약, 새 집주인이 따라야 할까

입력 2026.10.21. 오전 10:08

요약 및 결론: 구분소유권을 새로 취득한 사람도 이전에 정해진 관리규약과 관리단집회의 결의를 따라야 합니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조 제1항은 규약 및 관리단집회의 결의가 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다고 규정합니다. 소유자의 변동은 이미 정해진 규약의 효력에 영향을 미치지 않습니다.

집합건물의 구분소유권을 매매·상속·증여로 취득할 때 새 소유자가 이전의 규약 구속을 받는지 궁금해하는 사례가 많습니다. 특히 규약이 까다로울 경우 이를 피할 수 있는지 묻기도 합니다. 그러나 규약은 개별 소유자의 합의가 아닌 건물 전체의 질서와 평화로운 공동생활을 위한 것이므로, 소유권의 변동만으로는 그 구속력에서 벗어날 수 없습니다.

본문

규약이 새 소유자에게도 효력을 가지는 이유

새로 구분소유권을 취득한 사람은 전임 소유자가 정한 규약의 구속을 받습니다. 집합건물법 제42조 제1항이 “규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다”고 명시하기 때문입니다. (이 문장 삭제) 규약은 건물 전체에 적용되는 공동 질서 규칙이므로, 소유자가 바뀐다고 해서 그 효력이 사라지지 않습니다.

구분소유자가 변동되더라도 규약과 관리단집회의 결의는 계속 유효하다는 것이 원칙입니다. 따라서 새 소유자가 규약에 정해진 의무(예: 공용부분 사용 방식, 반려동물 반입 제한, 공사 시 신청 절차 등)를 위반하면 그에 따른 책임을 져야 합니다.

점유자의 규약 준수 의무

관리규약은 구분소유자뿐 아니라 그 소유 공간을 점유하는 자에게도 영향을 미칩니다. 제42조 제2항은 “점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다”고 정합니다.

이는 점유자도 규약이 정한 사용상 의무(공용부분 이용 방식, 층간소음 방지, 반려동물 사육 제한 등)를 따라야 함을 의미합니다. 그러나 점유자가 지는 의무는 “건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여” 부담하는 것으로 한정되므로, 규약의 모든 항목이 점유자에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 예를 들어 관리비 납부처럼 소유자의 재산적 의무는 점유자에게 적용되지 않습니다.

규약 위반 시 법적 책임

규약을 위반한 구분소유자나 점유자는 관리단으로부터 시정을 요구받을 수 있습니다. 규약에 명시된 제재 방식이 있으면 그에 따른 조치(과태료, 소송 등)를 받을 수 있고, 규약에 제재 방식이 없는 경우에도 관리단집회 결의로 추가 조치를 취할 수 있습니다.

새 소유자가 규약 존재를 몰랐다고 해도 면책받기 어렵습니다. 구분소유권의 이전과 동시에 규약상의 의무도 함께 승계되기 때문입니다. 따라서 구분소유권을 취득할 때는 기존 규약 내용을 미리 확인하고, 이를 준수할 준비를 하는 것이 중요합니다.

점유자의 집회 참여 권리

점유자라도 관리단집회에 출석하여 의견을 진술할 수 있습니다. 제40조 제1항이 “구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회의 목적사항에 관하여 이해관계가 있는 경우에는 집회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다”고 규정합니다. 다만 이는 의견 진술 권리일 뿐, 의결에 참여할 권리는 없습니다.

점유자가 집회에 참석하기 위해서는 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다. 첫째, 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분에 점유하고 있어야 하고, 둘째, 해당 집회의 안건이 자신의 이해관계와 관련되어 있어야 합니다.

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