전 주인 때 정한 관리규약, 새로 산 집주인도 따라야 할까
요약 및 결론: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제42조제1항은 규약과 관리단집회의 결의가 "구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다"고 정합니다. 새로 산 집주인이 이 특별승계인에 해당하면 전 주인 때 만든 규약과 결의도 따라야 합니다. 제42조와 제40조에는 징역·벌금 같은 벌칙이 없고, 두 조문이 정하는 것은 규약의 효력이 누구에게 미치는지와 점유자가 어떤 의무를 지는지입니다.
집을 사거나 임차해 들어간 뒤, 내가 동의한 적 없는 관리규약이나 예전 관리단집회 결의를 근거로 사용 제한을 요구받는 일이 생깁니다. 집합건물법은 법률 제19282호(2023. 3. 28. 공포, 2023. 9. 29. 시행)로 제28조(규약) 등이 개정됐습니다. 그러나 규약의 효력 범위를 정한 제42조와 점유자의 의견진술권을 정한 제40조는 2010년 3월 31일 전문개정 문언이 지금도 그대로 적용됩니다. 발행 기준일인 2026년 10월 21일 현재 두 조문 모두 현행입니다.
새 집주인은 전 주인 때 만든 규약에 묶이나요?
집합건물법 제42조제1항에 따르면 규약과 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있습니다. 조문은 규약이나 결의가 언제 만들어졌는지를 나누지 않습니다. 따라서 새로 산 집주인이 특별승계인에 해당하면, 본인이 소유자가 되기 전에 정해진 규약과 결의도 효력을 가집니다.
집합건물법 제42조에는 괄호 정의가 없어서 ‘특별승계인’의 범위가 조문에 정해져 있지 않습니다. 어떤 방식으로 구분소유권을 넘겨받아야 특별승계인이 되는지는 이 글에서 단정하지 않습니다.
집합건물법 제42조제1항이 특별승계인에게 효력을 미치게 하는 대상은 “규약”과 “관리단집회의 결의” 두 가지입니다. 이 항에는 제2항처럼 ‘사용과 관련하여’라는 한정이 없습니다.
세입자처럼 집에 사는 사람은 어떤 의무를 지나요?
집합건물법 제42조제2항은 점유자에게, 구분소유자가 “건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여” 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 같은 의무를 지웁니다. 점유자의 의무는 이처럼 ‘사용과 관련된’ 의무로 한정됩니다. 특별승계인에게 규약과 결의 자체의 효력이 미치는 제1항과는 범위가 다릅니다.
집합건물법 조문에는 ‘세입자’나 ‘임차인’이라는 말이 없고, 조문이 쓰는 용어는 ‘점유자’입니다. 제42조제2항의 ‘점유자’를 따로 정의하는 괄호 규정도 없습니다. 제40조제1항의 “구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자”라는 표현은 제40조의 의견진술권 요건일 뿐이며, 제42조제2항 ‘점유자’의 정의가 아닙니다.
집합건물법 제42조제2항에는 ‘관리비’라는 말이 없습니다. 세입자의 관리비 부담이 이 조항에서 바로 나온다고 단정할 수는 없습니다. 이 조항이 정하는 것은 건물·대지·부속시설의 사용과 관련된 의무입니다.
세입자도 관리단집회에 나가 의견을 낼 수 있나요?
집합건물법 제40조제1항에 따르면 점유자는 두 요건을 모두 갖추면 집회에 출석해 의견을 진술할 수 있습니다. 첫째, 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유해야 합니다. 둘째, 집회의 목적사항에 관해 이해관계가 있어야 합니다. 조문은 “할 수 있다”는 재량 형식이므로, 출석과 의견진술은 의무가 아니라 권리입니다.
집합건물법 제40조제1항이 정하는 것은 의견진술까지입니다. 이 조항은 점유자가 의결에 참여할 권리를 정하지 않습니다.
집합건물법 제40조제2항은 집회를 소집하는 사람에게 게시 의무를 지웁니다. 소집하는 사람은 제34조에 따라 소집통지를 한 뒤 지체 없이 집회의 일시, 장소, 목적사항을 건물 안의 적당한 장소에 게시해야 합니다. 조문이 정한 방식은 게시이고, 점유자 한 사람 한 사람에게 따로 통지하라는 규정은 없습니다. 제34조(소집통지)의 구체적 내용은 이 글의 자료에서 확인되지 않았습니다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
아래 표는 집합건물법 제42조와 제40조가 정하는 효력과 의무를 상황별로 나눈 것입니다. 두 조문에는 형벌 규정이 없으므로 셋째 열은 ‘법적 효과’로 적었습니다.
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 구분소유자의 특별승계인이 기존 규약·결의를 적용받는 경우 | 집합건물법 제42조제1항 | 규약과 관리단집회 결의의 효력이 특별승계인에게도 미침 |
| 점유자가 건물·대지·부속시설을 사용하는 경우 | 집합건물법 제42조제2항 | 구분소유자가 사용과 관련해 규약·결의에 따라 지는 의무와 같은 의무를 짐 |
| 구분소유자의 승낙을 받은 점유자가 이해관계 있는 집회에 출석하는 경우 | 집합건물법 제40조제1항 | 출석해 의견을 진술할 수 있음(재량). 의결 참여 권리는 조문에 없음 |
| 관리단집회를 소집하는 경우 | 집합건물법 제40조제2항 | 소집통지 후 지체 없이 일시·장소·목적사항을 건물 안 적당한 장소에 게시해야 함(의무) |
규약을 어기면 처벌받나요? 실제 처벌 수위는?
집합건물법 제42조와 제40조에는 징역, 벌금, 과태료가 정해져 있지 않습니다. 두 조문은 규약·결의의 효력 범위와 점유자의 권리·의무를 정할 뿐, 위반 시 제재를 직접 두지 않습니다.
집합건물법 제66조(과태료)는 법률 제19282호로 함께 개정된 벌칙·과태료 조문입니다. 그러나 제66조의 문언, 대상 행위, 금액은 이 글의 자료에서 확인되지 않아 단정하지 않습니다.
집합건물법상 규약 위반과 관련된 선고·부과 통계나 양형기준은 공표 자료 없음입니다. 이 글의 근거 범위에서 확인된 판례도 없습니다.
2023년 개정으로 제42조가 바뀌었나요?
집합건물법 제42조와 제40조의 현재 문언은 법률 제10204호(2010. 3. 31. 공포, 전문개정)가 만든 것입니다. 최근 개정인 법률 제19282호(2023. 3. 28.)는 두 조문을 고치지 않았습니다. 제19282호가 함께 고친 조문은 제15조의2, 제26조, 제26조의5, 제28조(규약), 제41조, 제47조, 제66조(과태료)입니다.
법률 제19282호 부칙 제1조에 따라 이 법은 공포 후 6개월이 지난 날(2023. 9. 29.)부터 시행됐습니다. 부칙 제2조의 적용례는 제26조제2항·제3항의 관리인 장부 작성 등에 관한 것이며, 시행일이 속하는 달의 다음 달 회계부터 적용됩니다. 부칙에 경과조치는 없고, 제42조·제40조에 관한 적용례도 없습니다.
개정된 제28조(규약)의 구체적 문언은 이 글의 자료에서 확인되지 않았습니다.
관련 법령
제42조(규약 및 집회의 결의의 효력) ① 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
제40조(점유자의 의견진술권) ① 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회의 목적사항에 관하여 이해관계가 있는 경우에는 집회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.
자주 묻는 질문
아파트를 새로 샀는데 전 주인 때 정한 관리규약도 지켜야 하나요?
집합건물법 제42조제1항은 규약과 관리단집회의 결의가 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있다고 정합니다. 조문은 규약이 만들어진 시점을 구분하지 않으므로, 새 집주인이 특별승계인에 해당하면 전 주인 때의 규약과 결의도 효력을 가집니다. 조문에는 '아파트'라는 말이나 특별승계인의 정의 규정이 없습니다.
세입자도 관리규약을 따라야 하나요?
집합건물법 제42조제2항은 점유자에게, 구분소유자가 건물·대지·부속시설의 사용과 관련해 규약·결의에 따라 지는 의무와 같은 의무를 지웁니다. 점유자의 의무는 '사용과 관련된' 의무로 한정되며, 규약과 결의 전체의 효력이 점유자에게 미친다는 규정은 아닙니다. 조문에 '관리비'라는 말은 없습니다.
세입자가 관리단집회에서 투표할 수 있나요?
집합건물법 제40조제1항에 따르면, 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하고 집회의 목적사항에 이해관계가 있는 사람은 집회에 출석해 의견을 진술할 수 있습니다. 조문은 의견진술만 정하고 의결에 참여할 권리는 정하지 않습니다. 소집하는 사람은 일시·장소·목적사항을 건물 안의 적당한 장소에 게시해야 합니다.
