장사가 안 돼 폐업한 경우에도 상가 계약을 해지할 수 있나요?
결론부터 말하면, 단순히 장사가 잘되지 않아 폐업했다는 사정만으로는 계약 기간 중 상가 임대차계약을 해지할 수 있다고 보기 어렵습니다.
상가건물 임대차보호법 제11조의2는 폐업한 모든 임차인에게 해지권을 주는 규정이 아닙니다. 다음의 사정이 원인과 결과로 이어져야 합니다.
- 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받은 경우
- 같은 항 제2호의2에 따른 운영시간 제한 조치도 포함됩니다.
- 그 조치로 경제사정에 중대한 변동이 발생한 경우
- 그 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우
즉, 일반적인 매출 감소, 경영난, 상권 변화 등으로 폐업한 경우는 조문이 정한 해지 사유와 다릅니다. 조문상 핵심은 감염병 관련 집합 제한·금지 또는 운영시간 제한 조치와 폐업 사이의 연결입니다.
요건을 갖춘 경우에도 폐업만으로 계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다. 임차인이 임대인에게 계약 해지의 통고를 해야 하며, 해지의 효력은 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지난 때 발생합니다.
따라서 “장사가 안 돼서 폐업했으니 바로 계약을 끝낼 수 있다”는 방식으로 이해하면 안 됩니다. 제11조의2에 따른 해지 여부는 조치를 총 3개월 이상 받았는지, 그로 인한 경제사정의 중대한 변동이 있었는지, 그 변동으로 폐업했는지를 함께 살펴보아야 합니다.
참고 법령
- 「상가건물 임대차보호법」 제11조의2
- 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호, 제2호의2
