조정서에 강제집행 동의 내용이 빠졌으면 보증금은 어떻게 받나요

입력 2026.09.30. 오전 10:08

주택임대차분쟁조정위원회에서 조정이 성립되면 임차인은 보증금을 돌려받기가 한결 수월해질 것이라 기대한다. 그런데 막상 조정서를 받아 보니 “강제집행을 승낙한다”는 문구가 보이지 않는 경우가 있다. 이럴 때 그 조정서만으로 바로 강제집행을 신청할 수 있는지, 보증금은 어떤 방법으로 받아야 하는지가 문제 된다. 결론부터 말하면, 강제집행 승낙 취지가 기재되지 않은 조정서는 그 자체로 집행권원과 같은 효력을 갖지 않는다. 왜 그런지, 그리고 조정이 성립한 사실 자체는 어떤 의미를 갖는지 조문을 통해 짚어본다.

조정이 성립한다고 모든 조정서에 집행력이 생기는 것은 아니다

주택임대차보호법 제26조는 조정위원회가 조정안을 작성해 당사자에게 통지하고, 당사자가 이를 수락하면 합의가 성립하는 과정을 규정한다.

제26조(조정의 성립) ① 조정위원회가 조정안을 작성한 경우에는 그 조정안을 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 한다. ② 제1항에 따라 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거부한 것으로 본다. ③ 제2항에 따라 각 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다. ④ 제3항에 따른 합의가 성립한 경우 조정위원회위원장은 조정안의 내용을 조정서로 작성한다. 조정위원회위원장은 각 당사자 간에 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다.

이 조문에서 핵심은 제4항의 구조다. 전단은 합의가 성립하면 조정위원회위원장이 그 내용을 “조정서”로 작성한다는 의무를 정한 것이고, 후단은 별개의 요건을 규정한다. 즉 당사자 간에 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에만, 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다는 것이다.

다시 말해, 조정이 성립했다는 사실과 그 조정서에 강제집행력이 붙는다는 것은 서로 다른 문제다. 조정 과정에서 당사자들이 “이행하지 않으면 강제집행을 당해도 이의가 없다”는 취지로 따로 합의하지 않았다면, 조정위원회위원장에게는 그런 내용을 조정서에 써넣을 의무 자체가 발생하지 않는다. 반대로 그런 합의가 있었는데도 조정서에 기재가 빠졌다면 이는 위원장의 재량 사항이 아니라 기재해야 할 의무를 이행하지 않은 것이 된다.

여기서 강제집행 승낙 합의의 대상이 “금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도”로 한정되어 있다는 점도 눈여겨볼 부분이다. 보증금 반환은 금전 지급에 해당하고, 임차인이 집을 비워주는 것은 부동산의 인도에 해당하므로, 임대차분쟁조정에서 흔히 다투는 두 가지 핵심 쟁점이 모두 이 범위 안에 들어온다. 즉 법이 예정한 강제집행 승낙 제도는 임대차분쟁조정에서 실제로 쓰일 것을 염두에 둔 규정이라 할 수 있다.

또한 제2항의 수락 절차도 정확히 이해할 필요가 있다. 조정안을 통지받은 날부터 14일 이내에 서면으로 수락 의사를 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 간주된다. 기간 안에 답하지 않았다고 해서 수락한 것으로 처리되는 것이 아니라, 오히려 그 반대로 거부한 것으로 본다는 점을 유의해야 한다. 그리고 합의 성립 자체도 “각 당사자가 조정안을 수락한 경우”에 이루어지는 것으로, 어느 한쪽만 수락했다면 합의는 성립하지 않는다.

강제집행 승낙 문구가 들어간 조정서만 집행권원과 같은 효력을 가진다

조정서에 집행력이 언제, 어떤 요건 아래 생기는지는 제27조가 정한다.

제27조(집행력의 부여) 제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다. 다만, 청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 같은 법 제44조제2항을 적용하지 아니한다.

이 조문은 명시적으로 “제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본”이라고 대상을 특정하고 있다. 즉 강제집행 승낙 문구가 들어 있지 않은 조정서는 이 조문이 말하는 적용 대상이 아니다. 그런 조정서의 정본은 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 갖는다는 특례의 혜택을 받지 못한다.

법은 이 효력을 “집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다”고 표현한다. 이는 확정판결이나 재판상 화해와 같은 효력이라는 뜻이 아니라, 법이 정한 그대로 집행권원과 동일한 효력을 부여한다는 것이다. 이렇게 명문으로 효력의 근거와 범위를 정해 둔 것은, 조정서에 이런 효력을 인정하려면 법률상 별도의 근거가 필요하기 때문이다.

또한 제27조 단서는 “청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 같은 법 제44조제2항을 적용하지 아니한다”고 정하고 있다. 이는 강제집행 승낙 취지가 기재되어 집행력을 갖는 조정서에 한해 적용되는 특칙으로, 그런 기재가 없는 조정서에는 애초에 이 단서가 문제 될 여지도 없다.

강제집행 동의 내용이 빠졌다면 보증금은 어떻게 받나

정리하면 다음과 같다.

조정이 성립했다는 것과 그 조정서에 강제집행력이 붙는다는 것은 별개의 문제다.
강제집행 승낙 취지의 합의가 있었고 그 내용이 조정서에 기재되어 있는 경우에만, 그 조정서 정본이 집행권원과 같은 효력을 가져 강제집행 절차로 나아갈 수 있다(제26조제4항 후단, 제27조).
그런 기재가 빠져 있다면 조정서 자체만으로는 강제집행을 개시할 수 없다. 법이 조정서에 특별히 집행력을 부여하는 것은 어디까지나 강제집행 승낙 취지가 기재된 경우로 한정되어 있기 때문이다.

이때 임차인이 취할 수 있는 방향은 두 갈래로 나뉜다. 하나는 임대인이 조정 성립 내용대로 보증금을 임의로 반환하도록 요구하는 것이다. 조정이 성립했다는 사실 자체는 당사자 간에 유효한 합의로서 의미를 가지므로, 강제집행력 유무와 별개로 임대인에게 이행을 요구하는 근거가 된다. 다른 하나는 임대인이 임의로 이행하지 않을 경우 강제집행에 나서기 위해 별도로 집행권원을 마련하는 절차를 거쳐야 한다는 것이다. 다만 이 절차의 구체적인 종류나 방법은 이 글에서 다룬 주택임대차보호법 제26조·제27조 자체에는 규정되어 있지 않으므로, 조정서에 강제집행 승낙 문구가 빠져 있는 것을 확인했다면 해당 조정위원회나 관련 기관에 조정서의 효력 범위를 직접 확인해 보는 것이 정확하다.

아울러 조정 절차 진행 중 조정안을 수락할 때는, 강제집행 승낙 취지를 포함해 달라고 명확히 요청하고 그 내용이 조정서에 실제로 기재되었는지를 수령 즉시 확인하는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법이 된다. 한번 합의가 성립되어 조정서가 작성된 뒤에는 그 조정서에 어떤 문구가 들어 있는지가 향후 집행 가능 여부를 좌우하기 때문이다.