조정서에 강제집행 동의가 빠졌다면 보증금은 어떻게 받나: 주택임대차보호법 제26조·제27조

입력 2026.09.30. 오전 10:08

요약 답변 주택임대차분쟁조정이 성립했더라도 모든 조정서가 강제집행의 근거가 되지는 않습니다. 「주택임대차보호법」 제27조에 따라 “집행력 있는 집행권원과 같은 효력”을 가지는 것은 “제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본”뿐입니다. 강제집행을 승낙하는 내용이 빠진 조정서는 제27조의 효력을 가지지 않습니다. 따라서 그 조정서만 가지고 보증금 반환을 강제집행할 수 있다고 볼 근거는 이 조문에 없습니다. 그런 경우 보증금을 어떤 절차로 받아야 하는지도 제26조와 제27조에는 정해져 있지 않습니다. 결국 핵심은 조정 단계에서 강제집행을 승낙하는 합의가 있었는지, 그리고 그 내용이 조정서에 실제로 적혔는지입니다.

기준일: 2026년 9월 30일. 현행 「주택임대차보호법」(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호) 기준

1. 한눈에 보는 핵심 정리

쟁점	조문이 정한 내용	근거
조정안 통지	조정위원회는 조정안을 지체 없이 각 당사자에게 통지해야 함	제26조제1항
14일 안에 답하지 않으면	수락이 아니라 조정을 거부한 것으로 봄	제26조제2항
수락 방식	서면으로 수락 의사를 표시	제26조제2항
합의 성립	각 당사자가 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 봄	제26조제3항
조정서 작성	합의가 성립하면 조정위원회위원장이 조정안의 내용을 조정서로 작성	제26조제4항 전단
강제집행 승낙 기재	강제집행을 승낙하는 합의가 있는 경우 위원장은 그 내용을 조정서에 기재해야 함	제26조제4항 후단
승낙 합의의 대상	금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도	제26조제4항 후단
집행력	승낙 취지가 기재된 조정서 정본만 “집행력 있는 집행권원과 같은 효력”	제27조 본문
단서	청구에 관한 이의의 주장에는 「민사집행법」 제44조제2항을 적용하지 않음	제27조 단서

2. 조정은 어떻게 성립하나: 제26조 제1항부터 제3항까지

조정안 통지

조정위원회가 조정안을 작성하면 “그 조정안을 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 한다”(제26조제1항). 조정위원회가 지는 의무입니다.

14일 안에 서면으로 수락해야 함

“제1항에 따라 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거부한 것으로 본다.” (제26조제2항)

이 조항에서 흔히 오해하는 점은 세 가지입니다.

아무 답도 하지 않으면 거부입니다. 기간 안에 서면으로 수락하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다.
수락은 서면으로 해야 합니다. 조문은 “서면으로 표시”하라고 정하고 있습니다.
기간은 “통지받은 날부터” 셉니다. 조정안이 작성된 날부터 세는 것이 아닙니다.

양쪽 모두 수락해야 성립함

“제2항에 따라 각 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.” (제26조제3항)

한쪽만 수락한 경우는 합의 성립이 아닙니다. 임대인과 임차인 모두 기간 안에 서면으로 수락해야 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 봅니다.

3. 조정서는 두 가지로 나뉜다: 제26조제4항의 전단과 후단

“④ 제3항에 따른 합의가 성립한 경우 조정위원회위원장은 조정안의 내용을 조정서로 작성한다. 조정위원회위원장은 각 당사자 간에 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다.”

이 항은 두 문장으로 되어 있고, 각 문장이 정하는 내용이 다릅니다.

전단: 합의가 성립하면 위원장이 조정안의 내용을 조정서로 작성합니다. 조정이 성립하면 조정서는 만들어집니다.
후단: 당사자 사이에 강제집행을 승낙하는 합의가 있는 경우에만 그 내용을 조정서에 적습니다. 그런 합의가 있으면 위원장은 반드시 적어야 합니다. 적을지 말지를 위원장이 고를 수 있는 것이 아닙니다.

그래서 조정이 성립한 뒤 만들어지는 조정서는 다음 두 가지 중 하나입니다.

강제집행 승낙 취지가 기재된 조정서 → 제27조의 효력이 있음
강제집행 승낙 취지가 기재되지 않은 조정서 → 제27조의 효력이 없음

보증금 반환은 승낙 합의의 대상인가

강제집행을 승낙할 수 있는 대상은 **“금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도”**로 정해져 있습니다. 보증금 반환은 금전을 지급하는 것이므로 이 범위 안에 있습니다. 반면 조문에 적힌 이 세 가지 말고 다른 청구에까지 강제집행 승낙 기재를 넓혀서 읽을 수는 없습니다.

4. 집행력은 어디에서 생기나: 제27조

“제27조(집행력의 부여) 제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다. 다만, 청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 같은 법 제44조제2항을 적용하지 아니한다.”

이 조문에서 확인할 점은 다음과 같습니다.

효력을 받는 대상: “제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본”
효력의 내용: “집행력 있는 집행권원과 같은 효력”. 조문은 이 표현을 쓰고 있으며, ‘확정판결과 같은 효력’이나 ‘재판상 화해와 같은 효력’이라고 하지 않습니다.
「민사집행법」 제56조와의 관계: 본문은 “「민사집행법」 제56조에도 불구하고”라고 정합니다.
단서: “청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 같은 법 제44조제2항을 적용하지 아니한다.”

※ 「민사집행법」 제56조와 제44조제2항이 구체적으로 무엇을 정하는지는 이 글의 확인 범위 밖이어서 풀어 쓰지 않습니다.

조문에는 조정이 성립하면 따로 조건 없이 집행할 수 있다는 식의 표현이 없습니다. 집행력은 강제집행 승낙 취지가 기재되었다는 요건을 갖춘 조정서 정본에만 생깁니다.

5. 질문에 대한 답: 강제집행 동의가 빠진 조정서라면

이 조정서로 할 수 없는 것

강제집행 승낙 취지가 기재되지 않은 조정서는 제27조가 정한 “제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본”이 아닙니다. 그러므로 이 조정서는 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가지지 않고, 이 조문을 근거로 보증금 반환을 강제집행할 수 없습니다.

이 조정서에 남아 있는 의미

각 당사자가 조정안을 수락했다면 제26조제3항에 따라 조정안과 같은 내용의 합의는 성립한 것으로 봅니다. 조정서는 제26조제4항 전단에 따라 그 조정안의 내용을 적은 문서입니다. 다만 제26조와 제27조에는 이 합의만 있고 강제집행 승낙이 없는 경우에 보증금을 어떤 절차로 받는지가 적혀 있지 않습니다. 그 방법은 이 두 조문으로 답할 수 없는 문제입니다.

실제로는 승낙 합의가 있었는데 조정서에 빠진 경우

제26조제4항 후단은 강제집행을 승낙하는 합의가 “있는 경우에는” 위원장이 그 내용을 조정서에 “기재하여야 한다”고 정합니다. 기재는 위원장이 반드시 해야 하는 의무입니다. 다만 이 의무가 지켜지지 않았을 때 어떤 절차로 바로잡는지는 제26조와 제27조에 정해져 있지 않습니다.

6. 조정 단계에서 확인할 것 (임차인 기준)

보증금 반환(금전 지급)에 대해 강제집행을 승낙하는 합의가 당사자 사이에 있는가
그 합의 내용이 조정서에 실제로 적혀 있는가
조정안을 통지받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락했는가
상대방도 기간 안에 서면으로 수락했는가 (한쪽만 수락하면 합의가 성립하지 않음)
집행에 쓸 문서가 조정서의 정본인가

7. 자주 묻는 질문

Q1. 조정이 성립했으면 조정서만으로 강제집행할 수 있나요? 아닙니다. 조정서 가운데 제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지가 기재된 조정서의 정본만 “집행력 있는 집행권원과 같은 효력”을 가집니다(제27조).

Q2. 조정안을 받고 답하지 않으면 수락한 것이 되나요? 아닙니다. 통지받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락 의사를 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다(제26조제2항).

Q3. 임대인만 수락하고 임차인은 수락하지 않았다면요? 합의가 성립하지 않습니다. 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 보려면 각 당사자가 모두 수락해야 합니다(제26조제3항).

Q4. 강제집행 승낙 기재는 위원장이 알아서 판단하나요? 아닙니다. 당사자 사이에 강제집행을 승낙하는 합의가 있으면 위원장은 그 내용을 조정서에 기재해야 합니다(제26조제4항 후단).

Q5. 보증금 말고 다른 청구도 강제집행 승낙 대상이 되나요? 조문이 정한 대상은 “금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도”입니다(제26조제4항 후단).

Q6. 최근 법 개정으로 이 내용이 바뀌었나요? 현행본(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호)은 「정부조직법」 부칙에 따른 타법개정입니다. 이 개정이 「주택임대차보호법」에서 고친 것은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 부분뿐입니다. 제26조와 제27조는 고치지 않았고, 두 조는 기준일인 2026년 9월 30일 현재 현행 조문입니다.

제26조: 2016. 5. 29. 신설. 지금 문언은 법률 제17363호(공포 2020. 6. 9.)로 개정된 것이며, 제2항에 <개정 2020.6.9> 표기가 있습니다.
제27조: 2016. 5. 29. 신설(법률 제14175호) 뒤로 개정 표기가 없습니다.
위 부칙에 제26조·제27조에 관한 적용례나 경과조치가 있는지는 확인되지 않았습니다.

Q7. 관련 판례가 있나요? 이 글에서는 두 조문에 관한 판례를 확인하지 못했습니다. 그래서 조문의 문언만을 근거로 정리했습니다.