조정서에 강제집행 동의 내용이 빠졌으면 보증금은 어떻게 받나요?
요약 및 결론: 주택임대차분쟁조정위원회의 조정서는 주택임대차보호법 제27조에 따라 "제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본"에만 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 준다. 조정서에 그런 기재가 없다면 그 조정서만으로는 강제집행을 신청할 수 없고, 보증금을 돌려받으려면 별도의 재판절차를 통해 집행권원을 확보해야 한다.
주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 이용이 늘면서 "조정이 성립됐으니 바로 압류·강제집행까지 가능하다"고 오해하는 경우가 있다. 그러나 조정의 성립(주택임대차보호법 제26조)과 집행력의 부여(같은 법 제27조)는 법률상 요건이 다른 별개의 단계이며, 조정서에 강제집행 승낙 취지가 기재됐는지가 그 갈림길이 된다.
조정이 성립하면 조정서에 집행력이 자동으로 생기나요?
아니다. 조정의 ‘성립’과 조정서의 ‘집행력’은 서로 다른 조문이 정하는 별개의 문제다. 주택임대차보호법 제26조제3항은 각 당사자가 조정안을 수락한 경우 “조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다”고만 규정하고, 이 합의 성립 자체가 집행력을 뜻하지는 않는다. 제26조제4항 전단은 이렇게 합의가 성립하면 조정위원회위원장이 조정안의 내용을 조정서로 작성한다고 정하지만, 이 조정서 작성 의무와 집행력 부여는 별개다. 강제집행 승낙 취지가 기재된 조정서의 정본만 제27조에 따라 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가지며, 그런 기재가 없는 조정서는 이 효력이 없다.
강제집행 승낙 내용이 조정서에서 빠지는 이유는 무엇인가요?
주택임대차보호법 제26조제4항 후단은 “각 당사자 간에 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에” 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다고 정한다. 즉 이 기재는 당사자 사이에 강제집행을 승낙하는 합의가 실제로 있었을 때에만 나오는 것이고, 그런 합의가 조정 과정에서 성립하지 않았다면 위원장이 임의로 이 내용을 넣을 수 없다. 조정안 자체(보증금 반환 금액·시기 등)에는 합의했더라도, 강제집행을 승낙하는 별도의 합의까지는 이루어지지 않는 경우 조정서에 그 취지가 기재되지 않을 수 있다.
조정서에 강제집행 승낙 취지가 없으면 보증금은 어떻게 받나요?
강제집행 승낙 취지가 기재되지 않은 조정서는 제27조가 정하는 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 갖지 못하므로, 이 조정서만으로 곧바로 강제집행을 신청할 수 없다. 이 경우 임차인은 별도의 재판절차를 거쳐 집행권원을 새로 확보해야 하며, 그 구체적 절차는 이 조정서 조항만으로는 정해지지 않는다. 조정안 자체는 당사자 사이의 유효한 합의(제26조제3항)로 남아 있으므로, 그 합의 내용이 후속 절차에서 임대인이 보증금 반환 의무를 이행해야 하는 근거로 쓰일 수 있다는 점은 조정서의 내용 자체와는 구분해서 이해할 필요가 있다.
조정서의 집행력은 어떤 청구에만 미치나요?
주택임대차보호법 제26조제4항 후단이 강제집행 승낙의 대상으로 정한 것은 “금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도”뿐이다. 보증금 반환처럼 금전 지급을 구하는 청구나 주택의 인도(명도)를 구하는 청구는 이 범위에 들어가지만, 이 두 가지 유형 외의 청구까지 조정서의 집행력이 미친다고 볼 근거는 조문에 없다. 따라서 조정서에 강제집행 승낙 취지가 기재됐더라도, 그 집행력의 범위는 조정서에 담긴 금전 지급 또는 부동산 인도 청구에 한정된다.
조정서의 집행력은 확정판결과 같은 효력인가요?
아니다. 주택임대차보호법 제27조 본문은 “「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다”고 규정할 뿐, ‘확정판결과 같은 효력’이나 ‘재판상 화해와 같은 효력’이라는 표현은 쓰지 않는다. 다만 제27조 단서는 “청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 같은 법 제44조제2항을 적용하지 아니한다”고 정해, 통상의 집행권원과는 다른 특칙을 두고 있다. 「민사집행법」 제56조와 제44조제2항의 구체적 내용은 이 글이 근거로 삼은 자료에서 확인되지 않으므로, 그 세부 내용을 풀어 단정하지는 않는다.
조정안에 대한 수락·거부는 어떻게 정해지나요?
조정위원회가 조정안을 작성하면 각 당사자에게 지체 없이 통지해야 하고(제26조제1항), 통지받은 당사자는 통지받은 날부터 14일 이내에 수락 의사를 서면으로 표시해야 한다(제26조제2항). 이 기간 안에 서면으로 수락 의사를 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 본다는 간주 규정이 있으므로, 침묵이나 구두 동의로는 수락으로 인정되지 않는다. 각 당사자가 모두 조정안을 수락한 경우에만 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 보며(제26조제3항), 한쪽만 수락한 경우는 성립으로 보지 않는다.
행위별 분해
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 조정안 통지받은 날부터 14일 내 서면으로 수락 의사 표시 | 제26조제2항·제3항 | 각 당사자 모두 수락 시 조정안과 동일한 내용의 합의 성립(간주) |
| 14일 내 서면으로 수락 의사 표시하지 않음 | 제26조제2항 | 조정을 거부한 것으로 봄(간주) |
| 합의 성립 후 조정서 작성 | 제26조제4항 전단 | 조정위원회위원장의 조정서 작성 의무 |
| 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우 | 제26조제4항 후단 | 그 내용을 조정서에 기재할 의무 — 기재가 없으면 집행력 없음 |
| 강제집행 승낙 취지가 기재된 조정서 정본으로 집행 신청 | 제27조 | 집행력 있는 집행권원과 같은 효력(「민사집행법」 제56조 불구), 다만 청구에 관한 이의 주장에는 같은 법 제44조제2항 미적용 |
조정서에 강제집행 동의가 빠지는 사례는 실제로 얼마나 되나요?
이와 관련한 공식 통계나 판례는 이 글이 근거로 삼은 자료에서 확인되지 않는다. 조정위원회 성립률이나 강제집행 승낙 조항 포함률을 다룬 공표 자료도 확인되지 않으므로, 빈도나 실무 경향에 대해서는 단정하지 않는다.
관련 법령
제26조(조정의 성립) ① 조정위원회가 조정안을 작성한 경우에는 그 조정안을 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 한다.
제27조(집행력의 부여) 제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다. 다만, 청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 같은 법 제44조제2항을 적용하지 아니한다.
자주 묻는 질문
조정서만 있으면 바로 압류할 수 있나요?
조정서 정본에 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재되어 있어야만 주택임대차보호법 제27조에 따라 집행력 있는 집행권원과 같은 효력이 생긴다. 그런 기재가 없는 조정서는 그 자체로 압류·강제집행 신청의 근거가 되지 않는다.
강제집행 승낙 조항이 빠진 조정서는 조정 자체가 무효인가요?
아니다. 조정안을 각 당사자가 모두 수락했다면 제26조제3항에 따라 조정안과 동일한 내용의 합의는 성립한 것으로 본다. 다만 그 조정서에 강제집행 승낙 취지가 기재되지 않았다면 제27조가 정하는 집행력만 없는 것이고, 합의 자체의 유효성과는 별개 문제다.
조정서에 강제집행 승낙 문구를 넣지 않았다면 나중에라도 추가할 수 있나요?
이 글이 근거로 삼은 조문에는 조정서 작성 이후 강제집행 승낙 취지를 추가하는 절차가 규정되어 있지 않다. 제26조제4항 후단은 강제집행을 승낙하는 합의가 '있는 경우'에 기재하도록 정하므로, 이는 조정 성립 과정에서 그런 합의가 이루어졌는지에 달려 있는 문제로 이해해야 한다.
