조정서에 강제집행 동의 내용이 빠졌다면 보증금은 어떻게 받나요
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제27조는 "강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본"에만 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 준다. 강제집행 승낙 문구가 빠진 조정서도 제26조제3항에 따라 조정안과 같은 내용으로 합의가 성립한 것으로 본다. 그러나 이런 조정서는 제27조의 집행력을 갖지 못하므로 그 조정서만으로 보증금을 강제집행할 수는 없다. 제26조와 제27조에는 이런 조정서를 집행권원으로 바꾸는 절차나 기재 누락을 나중에 보완하는 절차가 없다.
주택임대차분쟁조정에서 임대인과 임차인이 보증금 반환에 합의해 조정서를 받는 경우가 있다. 그런데 임대인이 약속한 날까지 돈을 돌려주지 않으면, 임차인은 조정서 문구에 따라 강제집행 가능 여부가 달라진다는 사실을 그때 알게 된다. 2026년 1월 2일부터 시행된 현행 주택임대차보호법(법률 제21065호)에서도 이 기준은 그대로다. 제26조는 2020년, 제27조는 2016년에 만들어진 문언이 지금도 효력을 갖고 있다.
강제집행 승낙 문구가 없는 조정서는 어떤 효력이 있나요?
강제집행 승낙 문구가 없는 조정서도 “조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다”는 제26조제3항의 효과를 기록한 문서다. 그러나 제27조가 정한 “집행력 있는 집행권원과 같은 효력”은 갖지 못한다. 제27조가 그 효력을 주는 대상을 “제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본”으로 한정하기 때문이다.
따라서 조정이 성립했다는 사실만으로 조정서에 집행력이 생기지는 않는다. 보증금 반환 합의가 조정서에 적혀 있더라도 강제집행 승낙 취지가 함께 기재되어 있지 않으면 그 조정서를 집행권원처럼 쓸 수 없다.
주택임대차보호법 제26조와 제27조는 이런 조정서로 강제집행할 다른 방법을 정하지 않는다. 보증금을 강제로 받으려면 이 두 조문 밖의 다른 근거가 필요하다. 이 글이 근거로 삼은 조문만으로는 그 절차를 특정할 수 없다.
조정서에 강제집행 승낙 문구는 어떤 조건에서 들어가나요?
주택임대차보호법 제26조제4항 후단에 따르면 각 당사자 사이에 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 “있는 경우에” 조정위원회위원장이 그 내용을 조정서에 기재해야 한다. 강제집행 승낙 문구가 들어가려면 먼저 당사자들이 그런 합의를 해야 한다.
제26조제4항은 전단과 후단으로 나뉜다. 전단은 합의가 성립하면 조정위원회위원장이 조정안의 내용을 조정서로 작성한다는 규정이다. 후단은 강제집행 승낙 합의가 있으면 그 내용을 조정서에 “기재하여야 한다”는 규정이다. 후단은 의무 규정이므로 강제집행 승낙 합의가 있는데도 기재할지 말지를 위원장이 고를 수 없다.
당사자 사이에 강제집행 승낙 합의가 있었는데 조정서에서 빠졌다면 제26조제4항 후단의 기재 의무가 지켜지지 않은 것이다. 다만 제26조와 제27조에는 이런 기재 누락을 나중에 보완하는 절차가 없다.
보증금 반환도 강제집행 승낙 합의의 대상이 되나요?
주택임대차보호법 제26조제4항 후단은 강제집행 승낙 합의의 대상을 “금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도”로 정한다. 보증금 반환은 금전 지급이므로 이 대상에 들어간다. 임차인이 주택을 넘겨주는 것은 부동산의 인도에 해당한다.
강제집행 승낙 합의의 대상은 조문에 적힌 세 유형, 즉 금전 지급, 그 밖의 대체물 지급, 부동산 인도로 한정된다. 이 세 유형이 아닌 청구는 제26조제4항 후단이 정한 강제집행 승낙 합의의 대상으로 적혀 있지 않다.
조정은 언제 성립한 것으로 보나요?
주택임대차보호법 제26조에 따르면 조정은 각 당사자가 모두 조정안을 수락해야 성립한 것으로 본다. 한쪽 당사자만 수락하면 조정은 성립하지 않는다. 기간 안에 서면으로 수락하지 않은 당사자는 조정을 거부한 것으로 본다.
조정 절차는 조문상 다음 순서로 진행된다.
- 조정위원회가 조정안을 작성하면 각 당사자에게 지체 없이 통지해야 한다(제26조제1항).
- 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락 의사를 서면으로 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 본다(제26조제2항). 기간 안에 답하지 않으면 수락이 아니라 거부로 간주된다.
- 각 당사자가 조정안을 수락하면 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다(제26조제3항).
- 합의가 성립하면 조정위원회위원장이 조정서를 작성한다. 강제집행 승낙 합의가 있으면 그 내용도 조정서에 기재해야 한다(제26조제4항).
행위별로 정리하면 어떤 효과가 생기나요?
주택임대차보호법 제26조와 제27조에는 징역·벌금·과태료가 없다. 두 조문은 조정의 성립과 조정서의 효력만 정한다. 아래 표의 셋째 열은 형벌이 아니라 법적 효과를 적은 것이다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 조정위원회가 조정안을 작성함 | 제26조제1항 | 각 당사자에게 지체 없이 통지할 의무 |
| 통지받은 날부터 14일 이내에 서면으로 수락하지 않음 | 제26조제2항 | 조정을 거부한 것으로 봄 |
| 각 당사자가 모두 조정안을 수락함 | 제26조제3항 | 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봄 |
| 합의가 성립함 | 제26조제4항 전단 | 조정위원회위원장이 조정안의 내용을 조정서로 작성함 |
| 금전·대체물 지급 또는 부동산 인도에 관해 강제집행 승낙 합의를 함 | 제26조제4항 후단 | 조정위원회위원장이 그 내용을 조정서에 기재할 의무 |
| 강제집행 승낙 취지가 기재된 조정서 정본을 가짐 | 제27조 본문 | 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력 |
| 위 조정서 정본에 대해 청구에 관한 이의를 주장함 | 제27조 단서 | 「민사집행법」 제44조제2항을 적용하지 않음 |
| 강제집행 승낙 취지가 기재되지 않은 조정서를 가짐 | 제27조 본문 | 제27조의 집행력이 생기지 않음 |
집행력이 붙은 조정서에도 제한이 있나요?
주택임대차보호법 제27조 본문에 따르면 강제집행 승낙 취지가 기재된 조정서의 정본은 “「민사집행법」 제56조에도 불구하고” 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다. 제27조에는 단서도 있다. 단서는 “청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 같은 법 제44조제2항을 적용하지 아니한다”고 정한다.
집행력이 붙은 조정서에 대해 청구에 관한 이의를 주장할 때는 이 단서가 함께 적용된다. 「민사집행법」 제56조와 제44조제2항의 구체적 내용은 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았으므로 여기서 풀어 쓰지 않는다.
실제 처리 사례나 통계, 판례가 있나요?
주택임대차분쟁조정 성립 건수, 조정서에 강제집행 승낙 취지가 기재된 비율, 조정서에 근거한 강제집행 건수는 이 글의 근거 자료에 공표 자료가 없다. 주택임대차보호법 제26조와 제27조의 해석에 관한 판례도 확인되지 않았다.
주택임대차보호법 제26조와 제27조에는 처벌 조항이 없으므로 법정형과 실제 선고를 비교할 대상도 없다.
지금 적용되는 조문은 언제 만들어졌나요?
주택임대차보호법 현행본은 2026년 1월 2일 시행된 법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정)다. 이 개정은 정부조직법 부칙에 따른 것으로, 주택임대차보호법에서는 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾸기만 했다. 제26조와 제27조는 고치지 않았다.
제26조는 2016년 5월 29일 신설되었다. 제2항의 현재 문언은 법률 제17363호(공포 2020. 6. 9.)로 개정된 것이다. 제27조는 법률 제14175호(공포 2016. 5. 29.)로 신설된 뒤 개정 표기가 없다. 두 조문 모두 2026년 9월 30일 기준 현행이다. 법률 제21065호 부칙에 제26조·제27조에 관한 적용례나 경과조치가 있는지는 확인되지 않았다.
관련 법령
제26조(조정의 성립) ① 조정위원회가 조정안을 작성한 경우에는 그 조정안을 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 한다.
제27조(집행력의 부여) 제26조제4항 후단에 따라 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 「민사집행법」 제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가진다. 다만, 청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 같은 법 제44조제2항을 적용하지 아니한다.
자주 묻는 질문
조정이 성립했으면 조정서로 강제집행할 수 있나요?
조정이 성립했다는 사실만으로는 강제집행할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제27조는 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본에만 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 줍니다. 조정서에 그 문구가 있는지 먼저 확인해야 합니다.
조정안 통지를 받고 14일 동안 답하지 않으면 수락한 것으로 되나요?
수락이 아니라 거부로 간주됩니다. 주택임대차보호법 제26조제2항은 통지받은 날부터 14일 이내에 수락 의사를 서면으로 표시하지 않은 당사자는 조정을 거부한 것으로 본다고 정합니다. 수락은 서면으로 해야 합니다.
조정서에 강제집행 문구를 넣으려면 어떻게 해야 하나요?
당사자 사이에 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있어야 합니다. 주택임대차보호법 제26조제4항 후단에 따르면 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관해 그런 합의가 있으면 조정위원회위원장은 그 내용을 조정서에 기재해야 합니다. 보증금 반환은 금전 지급이므로 강제집행 승낙 합의의 대상이 됩니다.
