가게 계약 전 보증금 내역 확인, 건물주 동의 꼭 필요할까 — 상가임대차법 제4조

입력 2026.10.27. 오전 10:08

상가를 임차하기 전, 먼저 들어와 있던 임차인의 보증금이나 차임이 실제로 얼마인지 확인하고 싶은 경우가 있다. 이때 건물주(임대인)의 동의가 항상 필요한지 궁금해하는 사람이 많다. 답은 “질문하는 사람이 누구인가”에 따라 다르다. 상가건물 임대차보호법 제4조는 이해관계가 있는 자가 요청하는 경우와, 계약을 체결하려는 자가 요청하는 경우를 서로 다르게 규정하고 있다.

결론부터: 동의가 필요한 경우와 필요 없는 경우

상가건물 임대차보호법 제4조는 임대차 정보 제공 요청을 두 가지 유형으로 나눈다.

제3항: “상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자”는 관할 세무서장에게 직접 정보제공을 요청할 수 있다. 이 조항의 문언에는 임대인의 동의를 요구하는 내용이 없다.
제4항: “임대차계약을 체결하려는 자”는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 같은 정보제공을 요청할 수 있다.

즉, 아직 계약을 체결하려는 단계에 있는 사람(제4항에 해당하는 사람)이 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보를 요청하려면 임대인의 동의가 필요하다. 반면 “이해관계가 있는 자”에 해당하면 동의 요건이 문언상 붙어 있지 않다. 다만 “이해관계가 있는 자”의 구체적인 범위는 법 제4조제5항에 따라 대통령령에 위임되어 있어, 이 글의 근거 자료만으로는 그 범위를 단정할 수 없다.

요청은 임대인이 아니라 관할 세무서장에게

제4조제4항에서 중요한 점은, 계약을 체결하려는 자가 동의를 받는 상대는 임대인이지만, 정보제공을 요청하는 상대는 관할 세무서장이라는 것이다. 임대인에게 직접 보증금 내역을 요구할 수 있는 권리를 정한 조항이 아니다. 요청할 수 있는 정보도 “제3항에 따른 정보”, 즉 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등으로 한정된다.

정리하면 절차는 다음과 같다.

계약을 체결하려는 자가 임대인에게 동의를 받는다.
그 동의를 바탕으로 관할 세무서장에게 정보제공을 요청한다.
관할 세무서장이 확정일자부에 기재된 정보를 제공한다.

세무서장이 “반드시” 제공하는 것은 아니다

제3항 후단은 “요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다”고 정한다. 이는 세무서장에게 무조건적인 제공 의무를 지우는 것이 아니라, 정당한 사유가 없는 한 거부하지 못한다는 유보가 붙은 규정이다. 따라서 “요청하면 무조건 제공받는다”는 식으로 이해하는 것은 조문의 표현과 다르다.

확정일자부는 세무서장이 작성 — 의무와 재량의 구분

제4조제1항은 상가건물의 확정일자를 “상가건물의 소재지 관할 세무서장”이 부여한다고 정한다. 제4조는 확정일자를 부여하는 주체와 확정일자부 작성·정보제공 절차를 정하는 조항이고, 확정일자가 어떤 법적 효과를 갖는지는 다른 조문(제5조제2항)에서 다루는 사항이다. 이 조문만으로 확정일자의 효과를 설명할 수는 없다.

제2항은 관할 세무서장의 의무와 재량을 구분해서 정한다.

세무서장이 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하는 것은 의무(“하여야 한다”)다.
이 작성 과정에서 전산정보처리조직을 이용하는 것은 재량(“할 수 있다”)이다.

둘은 강도가 다른 규정이므로 같은 수준으로 섞어 쓸 수 없다.

조문 연혁 — 2025년 개정과는 무관

현재 시행 중인 상가건물 임대차보호법은 법률 제21083호(2025. 11. 11., 일부개정)로 공포되었고 시행일은 2026. 5. 12.이다. 다만 제4조 자체의 문언은 그보다 앞선 법률 제13284호(2015. 5. 13., 전문개정)로 만들어진 것이며, 이번 제21083호 개정에서 제4조 자체가 바뀐 것은 아니다. 제21083호 개정으로 함께 고쳐진 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)이며, 부칙은 시행일(공포 후 6개월 경과일)과 제19조의2에 관한 적용례만 정하고 있을 뿐, 제4조에 대한 별도의 적용례나 경과조치는 없다.

유의할 점

제4조제5항에 따라 확정일자부 기재사항, “이해관계가 있는 자”의 구체적 범위, 요청할 수 있는 정보의 범위 등 세부 내용은 대통령령에 위임되어 있다. 이 글이 다루는 법률 조문 자체에는 그 구체적 기준이 담겨 있지 않다.
조문은 “임대인”이라는 용어를 쓰며, “건물주”는 통상적으로 쓰는 표현일 뿐 법률 용어는 아니다.
이 조문과 관련해 확인된 판례는 없다. 개별 사안에 대한 법원의 구체적 해석은 사안별로 달라질 수 있다.