가게 보증금을 월세로 돌렸는데 상한보다 많이 냈다면 돌려받을 수 있나요?
요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때, 전환하는 금액에 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 넘지 못하도록 정합니다. 다만 제12조와 시행령 제5조에는 상한을 넘긴 월세의 반환이나 약정의 효력이 적혀 있지 않아, 이 조문만으로 돌려받을 수 있다고 단정할 수는 없습니다.
2026년 10월 18일 기준, 법 제12조는 2026년 5월 12일 시행 법률에, 시행령 제5조는 2026년 7월 1일 시행 시행령에 실려 있습니다. 두 조문은 전환율의 계산 기준을 정하지만, 상한을 초과해 지급한 월세의 반환 여부까지 밝히지는 않습니다.
본문
보증금 중 얼마를 기준으로 월세 상한을 계산하나요?
월세 상한을 계산할 때 비율을 곱하는 대상은 보증금 전액이 아니라 월 차임으로 전환하는 금액입니다. 보증금 전부를 전환하면 전액이 대상이고, 일부만 전환하면 그 일부가 대상입니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 조문상 기준·효과 |
|---|---|---|
| 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환 | 상가건물 임대차보호법 제12조 | 전환되는 금액에 다음 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없음 |
| 제1호 비율을 적용 | 법 제12조제1호, 시행령 제5조제1항 | 연 1할2푼 |
| 제2호 비율을 적용 | 법 제12조제2호, 시행령 제5조제2항 | 한국은행 기준금리에 4.5배를 곱한 비율 |
| 상한을 넘는 월 차임을 약정·지급 | 법 제12조 | 상한을 넘을 수 없다는 규정은 있으나, 이 조문에는 반환이나 무효 여부가 적혀 있지 않음 |
두 비율을 더하거나 당사자가 하나를 선택하는 방식이 아닙니다. 기준금리 수치가 주어지지 않았으므로 여기서 제2호 비율의 구체값이나 어느 비율이 더 낮은지는 계산할 수 없습니다.
상한보다 많이 낸 월세는 돌려받을 수 있나요?
제12조는 정해진 상한을 넘지 못한다고 규정하지만, 초과 지급분을 어떻게 처리하는지는 규정하지 않습니다. 따라서 이 조문만으로 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있는지, 월세 약정이 어떤 효력을 갖는지 단정하기 어렵습니다.
이 글감에는 이 쟁점에 관한 판례가 제시되지 않았습니다. 구체적인 반환 가능성을 이 자료만으로 결론 내릴 수는 없습니다.
상한을 넘으면 형사처벌이나 실제 선고가 있나요?
제시된 제12조와 시행령 제5조는 전환율과 월 차임의 상한을 정하며, 징역이나 벌금 등 형량을 적시하지 않습니다. 이 글감에 관련 실제 선고 통계나 양형기준 수치는 없어 공표 자료 없음입니다.
관련 법령
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다.
자주 묻는 질문
보증금 전액을 월세로 바꾸면 전액에 비율을 곱하나요?
전액을 월세로 전환했다면 전환되는 금액은 보증금 전액입니다. 일부만 전환했다면 그 일부에 비율을 적용합니다.
상한 계산에 연 12%와 기준금리의 4.5배를 더하나요?
아닙니다. 두 비율을 더하는 것이 아니라, 두 비율 중 낮은 비율을 적용합니다. 법 제12조는 전환하는 금액에 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 상한으로 둡니다.
상한을 넘긴 월세는 돌려받나요?
제12조와 시행령 제5조에는 초과 지급분의 반환 여부가 적혀 있지 않습니다. 따라서 이 두 조문만으로 반환 여부를 단정할 수 없습니다.
