가게 보증금을 월세로 돌릴 때, 한도를 넘겨 낸 월세는 돌려받을 수 있나요?
상가를 임차하면서 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우, 임대인과 임차인이 자유롭게 월세 금액을 정할 수 있는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금을 월 차임으로 전환할 때 넘을 수 없는 상한을 정해 두고 있습니다. 이 글에서는 그 상한이 어떻게 계산되는지, 그리고 한도를 넘겨 낸 월세를 돌려받을 수 있는지에 대해 이 조문이 실제로 무엇을 정하고 무엇을 정하지 않았는지를 정리합니다.
핵심 요약
- 보증금을 월세로 전환할 때는 전환하는 금액에 두 가지 비율 중 더 낮은 비율을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다.
- 비율을 곱하는 대상은 보증금 전체가 아니라, 월세로 전환하는 부분입니다.
- 두 비율은 다음과 같습니다.
- 연 1할2푼(은행 대출금리와 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령이 정한 값)
- 한국은행이 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 값
- 이 두 비율 중 낮은 쪽이 상한이 됩니다. 두 비율을 더하거나, 임차인·임대인이 유리한 쪽을 골라 쓰는 구조가 아닙니다.
- 한도를 넘겨 월세를 낸 경우 그 돈을 돌려받을 수 있는지는, 이 조문 자체에는 적혀 있지 않습니다. 아래에서 자세히 설명합니다.
상한은 어떻게 계산하나요
상가건물 임대차보호법 제12조는 다음과 같이 정합니다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
- 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
이 조문에서 꼭 짚어야 할 세 가지가 있습니다.
첫째, 곱하는 대상은 “전환되는 금액”입니다. 보증금 전체 금액이 아니라, 그 중 월세로 돌리기로 한 부분에만 비율을 곱합니다. 보증금 전액을 그대로 유지한 채 추가로 받는 돈이 있다면 그 부분은 이 계산식의 대상이 아닙니다.
둘째, 제1호와 제2호 중 낮은 쪽을 쓴다는 것입니다. 법률 문언은 “다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한”이라고 명시하고 있으므로, 두 비율을 더해서 쓰거나 둘 중 더 높은 쪽을 기준으로 삼는 것은 조문의 구조와 맞지 않습니다.
셋째, “초과할 수 없다”는 상한을 정한 문언이라는 것입니다. 이 비율대로 월세를 반드시 정해야 한다는 의무 규정이 아니라, 이 비율을 넘지 못하도록 한계를 그어 둔 규정입니다.
구체적인 비율은 얼마인가요
제12조 본문은 두 호의 구체적인 비율·배수를 대통령령(시행령)에 위임했습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조는 다음과 같이 정합니다.
① 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할2푼을 말한다. ② 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다.
즉,
- 제1호 비율은 연 1할2푼이며, 지역에 따라 달라지는 값이 아니라 전국에 동일하게 적용되는 단일 값입니다. 법률 본문이 “해당 지역의 경제 여건 등을 고려”하라고 언급한 것과 별개로, 시행령이 실제로 정한 수치는 지역 구분이 없는 하나의 값입니다.
- 제2호 비율은 “한국은행이 공시한 기준금리 × 4.5배”로 계산되는 값입니다. 시행령이 위임받아 정한 것은 비율 자체가 아니라 “배수”(4.5배)이고, 실제 비율은 그때그때 공시되는 기준금리에 따라 달라집니다. 4.5는 배수이므로 이를 그대로 퍼센트로 읽어서는 안 됩니다.
두 비율 중 현재 어느 쪽이 더 낮은지, 또는 제2호 비율의 구체적인 숫자가 얼마인지는 그 시점의 한국은행 공시 기준금리를 확인해야 알 수 있는 사항입니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로, 특정 시점의 퍼센트를 “현재 상한”이라고 단정해서 말하기는 어렵습니다. 실제 적용 시에는 계산 시점의 한국은행 공시 기준금리를 확인한 뒤, 1할2푼과 “기준금리 × 4.5배” 중 더 낮은 쪽을 상한으로 삼아야 합니다.
한도를 넘겨 낸 월세는 돌려받을 수 있나요
질문의 핵심인 “한도보다 더 낸 월세를 돌려받을 수 있는가”에 대해, 상가건물 임대차보호법 제12조 본문은 전환 한도를 “초과할 수 없다”고만 정하고 있을 뿐, 그 한도를 넘겼을 때 계약이 어떻게 되는지(그 초과분이 무효가 되는지, 부당이득으로 반환해야 하는지 등)에 대한 효과를 이 조문 자체에서 직접 규정하고 있지는 않습니다.
따라서 이 글에서 다루는 법령 원문만으로는 “한도를 넘긴 월세는 돌려받을 수 있다” 또는 “돌려받을 수 없다”라고 단정적으로 답할 수 없습니다. 실제로 초과분의 반환 여부나 범위가 문제 되는 구체적인 사안이라면, 계약 내용과 적용 시점의 기준금리, 그 밖의 사정을 함께 살펴 개별적으로 판단해야 할 사항입니다. 이 주제에 관해 참고할 만한 대법원 등의 판례도 이 글의 근거 자료에는 포함되어 있지 않습니다.
조문 연혁상 참고사항
제12조의 현재 문언(두 호로 구성된 현재 내용)은 2013년 8월 13일 공포된 개정 법률이 만든 것입니다. 2025년 11월 11일 공포되어 2026년 5월 12일부터 시행 중인 개정 법률은 관리비 내역 제공에 관한 제19조의2를 고친 것이고, 제12조의 내용 자체를 바꾼 것은 아닙니다. 시행령 제5조의 현재 문언(1할2푼, 4.5배) 역시 2013년 12월 30일 공포된 개정이 만든 것으로, 이후 시행된 개정은 이 시행령의 다른 조항(관할구역 관련 별표)만을 고쳤을 뿐 제5조의 비율·배수 자체는 그대로입니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률) 제1항, 제2항
