가게 보증금을 월세로 돌릴 때, 한도보다 많이 낸 월세를 돌려받을 수 있나요?
결론부터 말하면, 상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금을 월 차임으로 전환할 때의 월 차임 상한을 정합니다. 다만 한도를 초과해 지급한 금액을 반환받을 수 있는지, 계약의 어느 부분에 어떤 효력이 생기는지는 이 조문에 적혀 있지 않습니다. 따라서 제12조만으로 반환 여부를 단정할 수는 없습니다.
상한은 전환한 보증금 부분을 기준으로 계산합니다
법은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 그 전환되는 금액에 정해진 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없도록 합니다.
즉, 보증금 전체가 아니라 실제로 월세로 돌린 부분이 계산 대상입니다. 예를 들어 보증금 중 일부만 줄이고 그만큼 월세를 올린 경우라면, 줄어든 보증금 부분을 기준으로 보아야 합니다.
적용 비율은 두 기준 중 낮은 비율입니다
월 차임 산정에는 다음 두 비율 가운데 낮은 비율이 적용됩니다.
- 연 1할2푼
- 한국은행이 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율
여기서 중요한 점은 두 비율을 더하는 방식이 아니라는 것입니다. 또한 4.5는 퍼센트가 아니라 기준금리에 곱하는 배수입니다.
기준금리의 구체적인 수치와 그에 따른 비율은 시점에 따라 확인해야 하므로, 자료만으로 어느 비율이 더 낮은지 또는 현재의 구체적 상한이 얼마인지 단정할 수는 없습니다.
한도를 넘었다면 바로 반환되는 것은 아닙니다
제12조의 표현은 월 차임이 일정한 “범위를 초과할 수 없다”는 상한 규정입니다. 그러나 이 조문에는 상한을 넘는 약정이나 지급에 관하여 다음 사항이 직접 규정되어 있지 않습니다.
- 초과 약정의 효력
- 초과 지급액의 반환 여부
- 반환 범위와 산정 방법
- 반환을 청구할 수 있는 절차
따라서 월세가 상한을 넘었다고 보이는 경우에도, 제12조만으로 “초과분을 반드시 돌려받는다” 또는 “전혀 돌려받을 수 없다”고 말할 수는 없습니다.
확인할 핵심
상한 여부를 살필 때에는 계약서상 보증금의 변경 전후 금액과, 그중 월 차임으로 전환된 금액을 구분하는 것이 출발점입니다. 그 뒤 해당 시점의 기준금리를 기준으로 제2호 비율을 확인하고, 연 1할2푼과 비교해 낮은 비율을 적용하는 구조입니다.
상가 보증금의 월세 전환은 당사자가 정한 월세 액수만 볼 문제가 아니라, 실제 전환금액과 법정 산정률의 관계를 함께 보아야 합니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제12조
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조
