가게 보증금을 월세로 돌릴 때, 한도보다 더 낸 월세는 돌려받을 수 있나요
요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 비율의 상한을 정한 조문이다. 전환되는 금액에 연 1할2푼(제12조제1호, 시행령 제5조제1항)과 한국은행 기준금리에 4.5배를 곱한 비율(제12조제2호, 시행령 제5조제2항) 중 낮은 쪽을 곱한 금액이 월 차임의 상한이 된다. 다만 이 상한을 초과해 월세를 정했을 때 초과분을 돌려받을 수 있는지, 계약이 어떻게 되는지는 제12조 본문에 규정되어 있지 않다.
상가 임대차에서는 영업 중 자금 사정에 따라 보증금 일부를 낮추고 그만큼을 월세로 돌리는 계약 변경이 자주 일어난다. 이때 "보증금을 월세로 돌리면 얼마까지 월세를 올릴 수 있는가"라는 산정률 문제가 임대인·임차인 사이에 자주 다툼의 대상이 된다. 상가건물 임대차보호법 제12조와 그 시행령 제5조가 바로 이 산정률의 상한을 정한 조문이다.
본문
전환 상한은 어떻게 계산하나
보증금을 월세로 전환할 때 곱하는 비율의 상한은 두 가지 기준 중 낮은 쪽이다. 제12조 본문은 “그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다”고 정한다. 여기서 비율을 곱하는 대상은 보증금 전액이 아니라, 보증금의 전부 또는 일부 중 실제로 월세로 돌리는 금액이다. 예를 들어 보증금 중 일부만 월세로 전환한다면, 그 전환되는 부분에만 비율을 곱해 상한을 계산한다.
두 비율 중 “낮은 비율”이란 무엇인가
제12조는 두 개의 호를 두고 있고, 이 둘은 더하거나 임차인·임대인이 임의로 고르는 것이 아니라 그중 낮은 쪽만 적용된다. 제1호는 “「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율”이고, 시행령 제5조제1항은 이를 연 1할2푼으로 정했다. 법률 문언은 지역 경제 여건을 고려 요소로 들고 있지만, 시행령이 정한 값은 지역 구분 없는 단일 비율이다.
제2호는 “한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율”이며, 시행령 제5조제2항은 그 배수를 4.5배로 정했다. 즉 제2호의 실제 비율은 그 시점 한국은행 기준금리에 4.5를 곱한 값이고, 4.5 자체가 비율(퍼센트)인 것은 아니다. 기준금리는 시점마다 바뀌므로 제2호 비율의 구체적 수치와, 제1호(연 1할2푼)와 제2호 중 어느 쪽이 더 낮은지는 그때의 기준금리를 확인해야 알 수 있는 문제다.
행위별 분해 표
| 상황·행위 | 적용 조문 | 산정 방식ㆍ법적 효과 |
|---|---|---|
| 보증금 일부를 월세로 전환 | 제12조 본문 | 전환되는 금액에 낮은 비율을 곱한 금액을 월 차임 상한으로 함 |
| 제1호 기준 적용 | 제12조제1호, 시행령 제5조제1항 | 연 1할2푼(단일 비율, 지역 구분 없음) |
| 제2호 기준 적용 | 제12조제2호, 시행령 제5조제2항 | 한국은행 기준금리 × 4.5배 |
| 상한을 초과해 월세를 정한 경우 | 제12조 | 초과 시의 효과(무효ㆍ반환 등)는 이 조문에 규정 없음 |
상한을 초과하면 돌려받을 수 있나
제12조 본문은 “범위를 초과할 수 없다”는 상한만 정하고 있을 뿐, 그 상한을 넘겨 월세를 정했을 때 계약이 무효가 되는지, 초과분을 돌려받을 수 있는지에 대해서는 직접 규정하지 않는다. 즉 이 조문은 ‘얼마까지 곱할 수 있는가’라는 산정률의 상한을 정한 것이고, 그 상한을 넘겼을 때의 법률효과를 별도로 명시한 문언은 이 조문 안에 없다. 이 주제에 관해 제시된 판례도 없으므로, 초과분 반환 가능 여부를 이 조문만으로 단정할 수는 없다.
실제 처벌 수위
제12조는 형벌이나 과태료를 정한 조문이 아니라 월세 전환 산정률의 상한을 정한 민사적 기준 조문이다. 따라서 이 조문 위반에 대한 형사처벌이나 행정처분 통계는 애초에 존재할 범주가 아니며, 초과 시 효과에 관한 공표 자료 역시 없음이 확인되지 않았다.
관련 법령
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다.
자주 묻는 질문
월세 전환 한도를 넘으면 계약이 자동으로 무효가 되나요?
제12조는 전환 비율의 상한만 정하고 있고, 그 상한을 초과했을 때 계약이 어떻게 되는지는 이 조문에 규정되어 있지 않다. 이를 단정할 근거 자료가 없으므로 무효라고 미리 결론 내릴 수 없다.
보증금 전체에 비율을 곱해서 상한을 계산하나요?
아니다. 제12조 본문은 "전환되는 금액"에 비율을 곱하도록 정하므로, 보증금 중 실제로 월세로 돌리는 부분에만 비율을 적용해 상한을 계산한다.
월세 전환 상한 비율은 지역마다 다른가요?
아니다. 시행령 제5조제1항이 정한 제1호 비율은 연 1할2푼으로, 지역 구분 없는 단일 값이다. 제2호 비율은 한국은행 기준금리에 4.5배를 곱해 구하며 이 역시 지역별로 다르게 정해져 있지 않다.
