동거주택 상속공제 10년 계산: 미성년 기간은 빠지고 무주택 기간은 들어간다 (상속세 및 증여세법 제23조의2)

입력 2026.10.26. 오전 10:08

핵심 답변

어릴 때 함께 산 기간과 집이 없던 기간은 서로 다른 ‘10년’에 적용됩니다. 그래서 따로 따져야 합니다.

구분	어느 요건의 10년인가	법 규정	결론
상속인이 미성년자인 기간	제1호: 동거 기간 10년	“상속인이 미성년자인 기간은 제외한다”	10년에 넣지 않음
무주택인 기간	제2호: 1세대 1주택 기간 10년	“무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 … 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다”	10년에 넣음

미성년 기간을 빼는 규정은 **제1호(동거 기간)**에만 붙어 있습니다.
무주택 기간을 넣는 규정은 **제2호(1세대 1주택 기간)**에만 붙어 있습니다.
두 규정을 섞어서 “무주택 기간도 동거 기간에 들어간다”거나 “미성년 기간은 1세대 1주택 기간에서도 빠진다”고 읽으면 안 됩니다. 조문은 그렇게 정하고 있지 않습니다.

1. 동거주택 상속공제란

상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항은 거주자의 사망으로 상속이 시작되고 아래 제1호~제3호 요건을 모두 갖춘 경우에 적용됩니다. 이때 상속주택가액의 100분의 100에 해당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제합니다. 단, 단서에 따라 공제액은 6억원이 한도입니다.

‘상속주택가액’의 뜻(제1항 본문 괄호)

「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함합니다.
상속개시일 현재 그 주택과 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액은 뺍니다.

따라서 주택 가격을 그대로 공제 기준으로 보면 안 됩니다. 부수토지를 더하고 담보채무를 뺀 금액이 기준이고, 공제액은 그중 최대 6억원입니다.

공제를 받을 수 있는 상속인(제1항제1호 괄호)

직계비속
「민법」 제1003조제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자

이 범위는 괄호에서 “이하 이 조에서 같다”고 정한 것이므로 제23조의2 안에서만 통합니다. 이 밖의 상속인에게는 이 조의 상속인 요건이 해당하지 않습니다.

2. 세 가지 요건과 각 ‘10년’의 계산 방식

제1호: 동거 요건 (미성년 기간 제외)

피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외한다) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것

기준점: 상속개시일부터 거꾸로 셉니다.
방식: 10년 이상 계속하여 동거해야 합니다. 여러 번 나누어 산 기간을 합치는 방식이 아닙니다.
장소: 하나의 주택에서 동거해야 합니다.
미성년 기간: 상속인이 미성년자였던 기간은 이 10년에 넣지 않습니다.

그러므로 “어릴 때부터 부모님과 한집에서 살았다”는 사실만으로 제1호의 10년이 채워지지는 않습니다. 소급한 기간 가운데 상속인이 미성년자였던 부분은 빼고 셉니다.

제2호: 1세대 1주택 요건 (무주택 기간 포함)

피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당할 것. 이 경우 무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다.

기준점과 방식: 제1호처럼 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속되어야 합니다.
내용: 그 기간 동안 1세대를 구성하면서 1세대 1주택에 해당해야 합니다.
무주택 기간: 세대에 주택이 없던 기간은 1세대 1주택에 해당하는 기간으로 포함됩니다.
‘1세대 1주택’의 범위: 대통령령에 위임되어 있습니다. 이 정의도 괄호상 이 조에서만 쓰입니다.

무주택 기간을 포함하는 규정은 제2호의 1세대 1주택 기간에 관한 것입니다. 집이 없던 기간이 있어도 제1호의 동거 요건은 따로 충족해야 합니다.

제3호: 상속받는 사람과 주택 요건

상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것

함께 살았다는 사실만으로는 부족합니다. 상속개시일 현재 상속인이 다음 중 하나에 해당하고, 피상속인과 동거한 그 상속인이 주택을 상속받아야 합니다.

무주택자
피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 사람

3. 부득이하게 따로 산 기간 (제2항)

피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.

이 조항에는 효과가 두 가지 있습니다. 나누어 이해해야 합니다.

연속성 인정: 대통령령이 정한 사유로 함께 살지 못했다면 동거가 끊기지 않고 계속된 것으로 봅니다.
기간 불산입: 다만 함께 살지 못한 그 기간은 동거 기간에 넣지 않습니다.

즉 ‘끊긴 것으로 보지 않는다’는 것과 ‘10년에 더해 준다’는 것은 다른 이야기입니다. 구체적으로 어떤 사유가 해당하는지는 대통령령에 위임되어 있어 이 글에서는 다루지 않습니다.

4. 자주 묻는 질문

Q1. 태어나서부터 부모님과 같은 집에 살았는데 10년 넘게 함께 살았다고 볼 수 있나요? 제1호의 동거 기간을 셀 때 상속인이 미성년자인 기간은 제외됩니다. 상속개시일부터 거슬러 올라간 기간 중 미성년 기간을 뺀 나머지로 요건을 따져야 합니다.

Q2. 중간에 세대에 집이 없던 때가 있었는데 1세대 1주택 10년이 끊기나요? 제2호 후단에 따라 무주택인 기간은 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함됩니다. 다만 이 규정은 제2호에만 적용되므로 제1호의 동거 기간은 따로 충족해야 합니다.

Q3. 무주택 기간을 동거 기간에도 넣을 수 있나요? 조문상 무주택 기간을 포함한다는 규정은 제2호(1세대 1주택 기간)에만 있습니다. 제1호의 동거 기간에 넣는다는 규정은 없습니다.

Q4. 요건을 다 갖추면 주택 가격 전부를 공제받나요? 상속주택가액(주택부수토지 포함, 담보된 피상속인 채무 차감)의 100분의 100을 공제하지만 6억원이 한도입니다.

Q5. 한 세대가 일시적으로 2주택을 가진 경우는 어떻게 되나요? 제3항에 따라 일시적 1세대 2주택인 경우 동거주택을 판정하는 방법은 대통령령으로 정합니다. 그 구체적 내용은 이 글의 근거 자료에 없습니다.

5. 요건 점검표

피상속인이 거주자인가 (제1항 본문)
상속인이 직계비속 또는 「민법」 제1003조제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자인가 (제1호 괄호)
상속개시일부터 소급해 미성년 기간을 뺀 동거 기간이 10년 이상 계속되었고, 하나의 주택에서 동거했는가 (제1호)
상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 1세대를 구성하며 1세대 1주택에 해당했는가 (무주택 기간 포함) (제2호)
상속개시일 현재 상속인이 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유했고, 피상속인과 동거한 그 상속인이 주택을 상속받았는가 (제3호)
공제액을 상속주택가액(부수토지 포함·담보채무 차감)의 100분의 100, 6억원 한도로 계산했는가 (제1항 본문·단서)

6. 법령 버전 안내

이 글은 시행 2026. 1. 2. 상속세 및 증여세법 [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 현행본을 기준으로 합니다.
다만 제23조의2의 현재 문언은 법률 제18591호(공포 2021. 12. 21.) 개정으로 만들어졌습니다. 현행본 상단의 공포번호와 다릅니다.
법률 제21065호의 부칙은 정부조직법 부칙입니다. 이 부칙이 상속세 및 증여세법에서 고친 것은 제20조제1항제4호와 제50조의 명칭 변경이며, 제23조의2는 개정 대상이 아닙니다.
제23조의2는 3개 항으로 되어 있고 제3항은 2016. 12. 20. 신설되었습니다.
1세대 1주택의 범위, 동거하지 못한 사유, 일시적 1세대 2주택의 판정방법은 모두 대통령령에 위임되어 있습니다. 실제 적용은 하위 규정과 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.