집주인이 월세를 높게 불러 새 세입자를 받지 않으면 보증금을 돌려받을 수 있나요

입력 2026.10.23. 오전 10:08

요약 및 결론: ‘새 세입자가 들어오면 보증금을 반환한다’는 합의가 있고, 임대인이 신의성실에 반해 새 임차인 입주를 방해했다면 임차인은 민법 제150조제1항에 따라 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있습니다. 다만 월세를 높게 제시해 새 임차인이 구해지지 않았다는 사정만으로 방해행위라고 단정할 수는 없고, 조건인지 불확정한 기한인지도 합의 문구만으로 정해지지 않습니다.

임대차 종료 뒤 보증금 반환을 ‘새 세입자가 들어오는 때’와 연결하는 합의는 반환 시점의 판단을 어렵게 만듭니다. 특히 임대인이 높은 월세를 제시하거나 입주 희망자를 받지 않는 상황에서는, 실제 입주가 없었다는 결과와 그 입주를 방해했다는 행위를 구별해야 합니다.

월세를 높게 부르면 새 세입자 입주를 막은 것으로 볼 수 있나요?

높은 월세 제시만으로 임대인이 새 임차인 입주를 신의성실에 반해 방해했다고 볼 수는 없습니다. 민법 제150조제1항은 신의성실에 반한 방해인지 판단하는 기준을 별도로 정하지 않으므로, 합의 내용과 입주 절차에서 나타난 구체적 사정을 함께 살펴야 합니다.

민법 제150조제1항의 적용을 주장하려면 세 가지 요건을 모두 살펴야 합니다. 조건 성취로 불이익을 받을 당사자일 것, 신의성실에 반할 것, 조건의 성취를 방해했을 것이 그 요건입니다.

민법 제150조제1항에서 말하는 ‘방해’의 효과는 무엇인가요?

민법 제150조제1항의 효과는 임차인이 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다는 것입니다. 조문은 조건 성취를 방해했다는 사정만으로 보증금 반환 의무가 발생한다고 정하지 않습니다.

‘새 세입자가 들어오면’이라는 문구가 민법상 조건인지, 또는 도래 시점을 알 수 없는 불확정한 기한인지는 조문에 답이 없습니다. 문구의 법적 성격이 달라지면 반환 시점과 지체책임의 판단 구조도 달라질 수 있습니다.

민법 제150조제2항은 조건 성취로 이익을 받을 당사자가 신의성실에 반해 조건을 성취시킨 경우를 정한 조항입니다. 임대인이 새 임차인을 받지 않았다는 유형에는 제150조제2항이 아니라 제150조제1항의 요건이 문제됩니다.

보증금 반환 지체책임은 언제부터 생기나요?

보증금 반환 의무의 이행 시점이 확정한 기한이면 기한 도래 때부터 지체책임이 있습니다. 불확정한 기한이면 채무자가 기한 도래를 안 때부터, 기한이 없으면 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있습니다.

‘새 세입자가 들어오면’이라는 합의가 어느 유형에 해당하는지는 민법 제150조와 제387조의 문언만으로 결정되지 않습니다. 따라서 높은 월세 제시 사실만으로 특정한 지체책임 발생 시점을 정할 수는 없습니다.

실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?

민법 제150조와 제387조는 조건 성취 방해 및 이행지체의 법률효과를 정한 조항이며, 이 조문들에는 징역·벌금·과태료 법정형이 규정되어 있지 않습니다. 이 주제의 실제 선고 수위에 관한 공식 통계나 양형기준 수치는 공표 자료가 없습니다.

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