집주인이 새 세입자를 받지 않으면 보증금 반환을 막은 건가요?

입력 2026.10.23. 오전 10:08

요약 및 결론: 집주인이 새 세입자를 받지 않았다는 사실만으로 새 세입자의 입주를 방해했다고 단정할 수는 없습니다. 다만 새 세입자가 들어오면 보증금을 돌려주기로 한 합의에서, 집주인이 조건 성취로 불이익을 받을 당사자로서 신의성실에 반하여 그 성취를 방해했다면 세입자는 민법 제150조제1항에 따라 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있습니다.

보증금 반환 합의서에 ‘새 세입자가 들어오면 반환한다’고 적은 뒤, 집주인이 새 세입자를 받지 않아 입주가 이루어지지 않은 상황이 문제 될 수 있습니다. 이때는 월세가 높다는 결과만이 아니라 합의서 문구와 집주인의 행위가 민법 제150조제1항의 요건에 해당하는지를 살펴야 합니다.

새 세입자를 받지 않으면 방해한 건가요?

새 세입자를 받지 않아 입주가 이루어지지 않았다는 사정은 조건 성취 방해 여부를 따질 때 검토할 수 있습니다. 그러나 민법 제150조제1항은 어떤 거절 사유를 ‘신의성실에 반하는 방해’로 볼지 정하지 않으므로, 그 사정만으로 결론을 낼 수는 없습니다.

민법 제150조제1항을 적용하려면 ① 조건이 성취되면 불이익을 받을 당사자가 ② 신의성실에 반하여 ③ 조건의 성취를 방해해야 합니다. 세 요건에 해당하면 상대방은 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있습니다. 합의서에 따른 보증금 반환 의무가 바로 생긴다는 뜻으로 조문을 읽어서는 안 됩니다.

‘새 세입자가 들어오면 반환’은 조건인가요, 기한인가요?

‘새 세입자가 들어오면’이라는 문구가 민법 제150조의 조건인지, 제387조제1항의 불확정한 기한인지는 두 조문의 문언만으로 단정할 수 없습니다. 합의서가 반환 시점을 어떻게 정했는지에 따라 적용할 조문과 검토 순서가 달라집니다.

민법 제387조는 이행기가 정해진 방식에 따라 지체책임의 시작점을 구분합니다. 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때부터, 불확정한 기한이 있으면 채무자가 기한이 도래함을 안 때부터, 기한이 없으면 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있습니다.

실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?

민법 제150조와 제387조는 조건 성취에 관한 주장과 채무 이행지체를 규정하며, 두 조문에 징역·벌금·과태료 수치는 없습니다. 이 쟁점의 실제 선고 수위에 관해 제시된 공식 통계·양형기준 수치는 공표 자료 없음입니다.

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