아파트 땅 지분만 따로 산 사람이 사정을 몰랐다면, 거래는 어떻게 되나요?
아파트의 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 함께 처분됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조제1항은 구분소유자의 대지사용권이 그 전유부분의 처분에 따른다고 정합니다.
같은 조 제2항 본문은 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정합니다. 다만, 규약으로 달리 정한 경우에는 예외가 될 수 있습니다. 따라서 아파트 전유부분과 관계없이 대지사용권만 따로 매수하는 상황은 우선 이 본문과 단서, 해당 규약의 존재를 함께 살펴야 합니다.
질문의 핵심인 ‘사정을 모르고 산 사람’에 대해서는 제20조제3항이 별도의 기준을 둡니다. 제2항 본문의 분리처분금지 취지를 등기하지 않은 경우, 그 분리처분금지는 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다.
즉, 선의로 물권을 취득한 제3자라는 요건이 충족되는 경우에는, 분리처분금지 취지를 등기하지 않았다는 사정 때문에 그 사람에게 분리처분금지를 주장할 수 없다는 구조입니다. 이를 단순히 ‘거래가 무효인지’라는 한 문장으로 결론 내리기보다, 선의 취득 여부와 물권 취득 여부, 분리처분금지 취지의 등기 여부를 구분해 보아야 합니다.
한편 제20조제1항은 구분소유자에게 대지사용권이 있는 경우를 전제로 합니다. 대지사용권을 가지지 않은 구분소유자가 있는 때에는, 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자가 그 구분소유자에게 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다는 별도 규정도 있습니다.
정리하면, 아파트 땅 지분을 따로 산 사람이 내용을 몰랐다는 사정만으로 거래의 효력을 일률적으로 판단할 수는 없습니다. 법은 분리처분금지의 원칙과 규약에 따른 예외를 두고, 그 취지가 등기되지 않은 경우 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 정하고 있습니다.
참고 법령·조문
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조
