아파트 땅 지분만 따로 산 사람, 사정을 몰랐다면 그 거래도 무효인가요? 집합건물법 제20조 제3항 정리
한눈에 보는 답
집합건물법 제20조는 이 경우의 효과를 “무효”라고 정하지 않습니다. 그렇다고 “허용된다”고 정하지도 않습니다.
- 제20조 제2항 본문은 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 정합니다.
- 같은 항 단서는 규약으로써 달리 정한 경우에는 그렇지 않다고 정합니다.
- 제3항은 이 분리처분금지의 취지를 등기하지 아니하면, 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다.
따라서 “사정을 모르고 땅 지분만 산 사람”의 거래가 어떻게 되는지는 하나로 답할 수 없습니다. 다음 네 가지를 차례로 확인해야 합니다.
- 분리처분을 허용하는 규약이 있는가 (제2항 단서)
- 분리처분금지의 취지가 등기되어 있는가 (제3항)
- 산 사람이 선의인가 (제3항)
- 산 사람이 계약에 그치지 않고 물권을 취득했는가 (제3항)
조문이 정한 결론은 “분리처분금지를 그 사람에게 대항하지 못한다”입니다. 이 표현을 “거래가 무효다” 또는 “거래가 유효하다”로 바꿔 읽으면 조문과 달라집니다.
1. 근거 조문 원문
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다. ④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.
제20조는 4개 항으로 되어 있고 호와 목은 없습니다.
2. 조문 구조: 무엇이 원칙이고 무엇이 예외인가
(1) 제1항: 대지사용권은 전유부분의 처분에 따른다
제1항이 정한 효과는 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”는 것뿐입니다. 조문은 이 효과에 등기를 요건으로 적지 않았습니다.
다만 이 문장은 구분소유자에게 대지사용권이 있다는 것을 전제로 합니다. 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자에 대해서는 법이 제7조를 따로 두고 있습니다(아래 5절). 그러므로 “아파트를 사면 땅 지분도 반드시 따라온다”고 일반화할 수는 없습니다.
(2) 제2항 본문: 분리처분 금지
구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
질문 속 “땅 지분만 따로 판 행위”는 이 본문이 말하는 분리처분에 해당하는지가 문제되는 장면입니다.
(3) 제2항 단서: 규약에 따른 예외
다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
분리처분금지는 예외 없는 규정이 아닙니다. 규약으로 달리 정했다면 본문의 금지가 적용되지 않습니다. 이 경우 제4항에 따라 제3조제3항이 준용됩니다.
그러나 규약의 요건과 절차, 그리고 제3조제3항의 구체적 내용은 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다. 이 글에서는 단정하지 않습니다.
(4) 제3항: 등기하지 않았을 때의 효과
제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
질문에 직접 답하는 조항입니다. 문언을 나눠 보면 다음과 같습니다.
| 요소 | 조문 문언 | 읽을 때 주의할 점 |
|---|---|---|
| 등기의 대상 | “제2항 본문의 분리처분금지”의 “취지” | 등기 대상은 거래 그 자체가 아니라 금지의 취지입니다 |
| 요건 ① | 그 취지를 “등기하지 아니하면” | 취지가 등기되어 있으면 제3항의 효과는 생기지 않습니다 |
| 요건 ② | “선의(善意)로” | 이 조문에는 선의에 대한 정의 규정이 없습니다. 한자를 병기했을 뿐입니다 |
| 요건 ③ | “물권을 취득한” | 문언상 보호 대상은 물권을 취득한 사람입니다 |
| 요건 ④ | “제3자” | 분리처분의 당사자인 구분소유자 본인은 여기에 들지 않습니다 |
| 효과 | “대항하지 못한다” | 분리처분금지를 그 제3자에게 내세울 수 없다는 뜻입니다. “무효”나 “허용”과는 다른 표현입니다 |
3. 상황별로 본 “사정을 모르고 땅 지분만 산 사람”
아래는 조문 문언을 상황에 대입해 본 것입니다. 개별 사건의 결론을 내린 것이 아닙니다.
상황 A: 분리처분을 허용하는 규약이 있는 경우
- 제2항 단서에 따라 본문의 분리처분금지가 적용되지 않습니다.
- 금지가 적용되지 않으므로 제3항의 대항 문제도 생기지 않습니다.
- 규약이 갖춰야 할 요건은 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.
상황 B: 규약이 없고, 분리처분금지의 취지가 등기되어 있는 경우
- 제3항은 “등기하지 아니하면”을 요건으로 합니다.
- 취지가 등기되어 있다면, 산 사람이 사정을 몰랐더라도 제3항이 정한 “대항하지 못한다”는 효과를 이 조항으로 주장할 수 없습니다.
상황 C: 규약이 없고, 취지가 등기되지 않았으며, 산 사람이 선의로 물권을 취득한 경우
- 제3항의 요건이 모두 갖춰집니다.
- 분리처분금지를 그 사람에게 대항하지 못합니다.
상황 D: 취지가 등기되지 않았지만, 산 사람이 선의가 아닌 경우
- 제3항이 보호하는 상대는 “선의로” 물권을 취득한 제3자로 한정됩니다.
- 이 경우는 제3항의 보호 범위에 들지 않습니다.
상황 E: 계약만 했고 아직 물권을 취득하지 않은 경우
- 제3항의 문언은 “물권을 취득한” 제3자입니다.
- 이 문언에 비추어 보면, 물권 취득 전 단계에 있는 사람은 조문이 적은 요건을 갖추지 못한 상태입니다.
4. 자주 생기는 오해
“등기 안 하면 분리처분이 무효다” → 조문과 다릅니다. 제3항의 효과는 “선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다”입니다.
“등기 안 하면 분리처분이 허용된다” → 이것도 조문과 다릅니다. 제3항은 대항할 수 없는 상대를 선의로 물권을 취득한 제3자로 한정할 뿐, 분리처분 자체를 허용한다고 정하지 않습니다.
“어떤 경우에도 땅 지분은 따로 팔 수 없다” → 제2항 단서에 따라 규약으로 달리 정한 경우는 예외입니다.
“사정을 모르기만 하면 누구든 보호된다” → 제3항은 선의만 요구하지 않습니다. 금지 취지가 등기되지 않았을 것, 그리고 물권을 취득했을 것도 함께 요구합니다.
5. 함께 봐야 할 조문: 제7조(구분소유권 매도청구권)
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조
대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.
땅 지분이 따로 넘어가면 전유부분만 가진 채 대지사용권이 없는 구분소유자가 생길 수 있습니다. 법은 이런 경우를 제7조로 따로 다룹니다.
| 요소 | 조문 문언 |
|---|---|
| 청구할 수 있는 사람 | 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자 |
| 상대방 | 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자 |
| 청구 내용 | 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것 |
| 문언의 성격 | “청구할 수 있다”(재량 문언) |
제7조는 청구할 수 있다는 권리를 정한 조문입니다. 구분소유권이 반드시 넘어가야 한다거나, 청구 없이도 매도가 이루어진다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 제7조는 항과 호 없이 한 문장으로 된 조문입니다.
6. 개정 연혁: 2023년 개정이 이 조문을 바꿨나?
바꾸지 않았습니다.
- 현행 법률: 법률 제19282호(2023. 3. 28. 공포, 2023. 9. 29. 시행)
- 제20조·제7조의 문언: 법률 제10204호(2010. 3. 31. 공포)의 전문개정으로 만들어졌습니다. 두 조문 모두 [전문개정 2010.3.31]로 표기되어 있습니다.
- 2023년 개정이 고친 조문: 제15조의2, 제26조, 제26조의5, 제28조(규약), 제41조, 제47조, 제66조(과태료). 제20조와 제7조는 여기에 들지 않습니다.
- 법률 제19282호 부칙
- 제1조(시행일): 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행합니다.
- 제2조(적용례): 제26조제2항·제3항의 관리인 장부 작성 및 보관 등에 관한 규정을 시행일이 속하는 달의 다음 달 회계부터 적용합니다.
- 경과조치는 없으며, 제20조·제7조에 관한 적용례도 없습니다.
두 조문은 2026. 10. 16. 기준 현행 조문으로 시행 중입니다.
7. 이 글에서 확인되지 않은 것
- 제20조 제4항이 준용하는 제3조제3항의 내용
- 제2항 단서가 말하는 규약의 요건·절차
- 2023년 개정으로 바뀐 제28조(규약)의 내용
- 제66조(과태료)의 내용, 그리고 제20조 위반에 대한 벌칙이 있는지
- 이 주제에 관한 판례
위 사항은 근거 자료에 없으므로 이 글에서 판단하지 않았습니다. 구체적 사안에서는 법제처 국가법령정보센터의 원문과 해당 건물의 규약·등기 기록을 직접 확인해야 합니다.
요약
- 땅 지분만 따로 산 사람이 사정을 몰랐더라도, 집합건물법은 그 효과를 “무효”로 정하지 않습니다.
- 제20조 제3항이 정한 효과는 분리처분금지의 취지가 등기되지 않았을 때, 그 금지를 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다는 것입니다.
- 결론은 규약이 있는지, 금지 취지가 등기되었는지, 산 사람이 선의인지, 물권을 취득했는지에 따라 달라집니다.
- 대지사용권 없는 구분소유자가 생긴 경우에는 제7조의 매도청구권 규정이 별도로 있습니다.
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) 제1항·제2항·제3항·제4항
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조(구분소유권 매도청구권)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조제3항 (제20조제4항의 준용 대상, 내용 미확인)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조(규약) (내용 미확인)
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 부칙(법률 제19282호, 2023. 3. 28.) 제1조·제2조
출처: 법제처 국가법령정보센터, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]
