아파트 대지사용권을 따로 산 사람, 사정을 몰랐다면 거래는 무효인가요?
사정을 몰랐다는 이유만으로 거래가 무효라고 단정할 수는 없습니다. 집합건물법 제20조제3항은 분리처분금지의 취지를 등기하지 않은 경우, 그 금지를 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 다만 이 조항이 모든 분리 거래를 허용한다고 정한 것도 아닙니다.
원칙은 전유부분과 대지사용권의 일체성입니다
집합건물법 제20조제1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”고 정합니다. 제2항 본문은 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 정하고, 단서는 규약으로 달리 정한 경우에는 예외를 둡니다.
따라서 법의 기본 원칙은 대지사용권을 전유부분과 따로 처분할 수 없다는 것입니다. 하지만 규약에 별도 정함이 있는 경우까지 일률적으로 금지하는 것은 아닙니다.
분리처분금지의 취지를 등기하지 않았다면
제20조제3항에 따르면, 제2항 본문의 분리처분금지 취지를 등기하지 않은 경우에는 선의로 물권을 취득한 제3자에게 그 금지를 대항하지 못합니다.
그러므로 질문처럼 대지사용권을 따로 취득한 사람이 사정을 몰랐다고 하더라도, 그것만으로 거래가 무효라고 결론 내릴 수는 없습니다. 제3항은 일정한 요건 아래 분리처분금지를 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 정할 뿐, 거래가 무효라고 정하거나 분리 거래가 허용된다고 정하지 않습니다. 그 사람이 법에서 말하는 선의의 제3자인지, 실제로 물권을 취득했는지, 분리처분금지의 취지가 등기되어 있었는지 등을 살펴야 합니다.
아파트를 샀다고 대지사용권이 언제나 있는 것은 아닙니다
제20조제1항은 구분소유자에게 대지사용권이 있다는 것을 전제로 합니다. 대지사용권을 가지지 않은 구분소유자가 있는 경우에는 제7조가 별도로 적용될 수 있습니다. 이 조항은 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자가 해당 구분소유자에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 정합니다. 자동으로 매도되는 것은 아닙니다.
결국 매수인이 사정을 몰랐는지만으로 거래의 효력은 판단할 수 없습니다. 제20조제3항의 요건과 등기 여부, 규약의 내용, 해당 구분소유자의 대지사용권 보유 여부를 구분해 확인해야 합니다. 이 조문만으로 개별 거래의 최종 효력을 단정할 수는 없습니다.
참고 법령
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조제1항부터 제4항까지
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조
