세입자에게만 해지 통보를 했다면, 다시 빌린 사람(전차인)도 나가야 할까 — 민법 제638조
집주인(임대인)이 세입자(임차인)와의 임대차계약을 해지 통고로 끝냈는데, 그 집을 세입자가 다시 다른 사람에게 빌려준 상태(전대)였다면 어떻게 될까. 다시 빌려 쓰던 사람, 즉 전차인에게도 집주인이 따로 알려야 할까. 이 문제를 직접 규정한 조문이 민법 제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지)다.
조문이 말하는 것
민법 제638조는 이렇게 되어 있다.
① 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. ② 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.
핵심은 “통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다”는 부분이다. 조문은 “통지하여야 한다”는 식의 의무 규정이 아니다. 임대인에게 ‘반드시 알려야 할 법적 의무’를 지우는 조문이 아니라, 알리지 않았을 때 해지의 효과를 전차인에게 주장(대항)할 수 있는지를 가르는 구조다.
요건 두 가지
제1항이 적용되려면 다음 두 요건이 함께 충족돼야 한다.
- 임대차계약이 ‘해지의 통고’로 인하여 종료된 경우일 것
- 그 임대물이 ‘적법하게’ 전대되었을 때일 것
두 요건 중 하나라도 빠지면 이 조문이 그대로 적용된다고 말하기 어렵다. 예컨대 해지 통고가 아닌 다른 사유로 계약이 끝난 경우나, 적법하지 않게 전대된 경우까지 이 조문의 적용 범위를 넓혀 말할 근거는 조문에 없다.
누가, 누구에게, 무엇을 알리는가
통지의 주체와 상대방, 내용도 조문에 분명히 나온다.
- 통지하는 쪽: 임대인
- 통지받는 쪽: 전차인
- 통지할 내용: ‘그 사유’
즉 임대인이 전차인에게 직접 해지 사유를 알리는 구조이고, 임차인(전대인)이 전차인에게 알리면 충분하다는 식으로 주체를 바꿔 읽을 수 없다.
통지하지 않으면 생기는 효과 — ‘대항하지 못한다’까지
여기서 주의할 부분이 있다. 임대인이 전차인에게 통지하지 않았다고 해서 해지 자체가 무효가 되거나, 해지가 성립하지 않는 것이 아니다. 조문이 정하는 효과는 “해지로써 전차인에게 대항하지 못한다”는 것뿐이다. 다시 말해 임대인과 임차인 사이의 해지는 유효하게 성립하되, 그 해지 사실을 전차인에게 내세워 ‘당신도 나가야 한다’고 주장할 수 없게 되는 구조로 읽힌다. 이를 넘어 해지 자체가 무효라거나 해지가 아예 발생하지 않는다고 단정하는 것은 조문의 문언을 벗어난다.
통지를 받으면 — 제2항
전차인이 제1항의 통지를 받은 때에는 민법 제635조제2항이 준용된다. 다만 제635조제2항이 구체적으로 어떤 내용을 담고 있는지는 이번 글감에서 확인되지 않았으므로, 그 내용을 추측해서 단정하지는 않는다. 통지를 받았을 때 일정한 효과가 뒤따른다는 점만 조문상 확인된다.
조문에 없는 것들 — 흔히 오해하는 지점
- 통지 방식·시기: 서면으로 해야 하는지, 내용증명이어야 하는지, 언제까지 통지해야 하는지에 관한 규정은 이 조문에 없다. ‘반드시 서면으로’, ‘즉시’, ‘며칠 전까지’ 같은 표현은 조문에서 나온 것이 아니다.
- 벌칙·과태료: 통지를 빠뜨렸다고 해서 처벌이나 과태료가 따른다는 문언은 없다.
- ‘적법하게 전대’의 범위: 조문은 ‘적법하게 전대되었을 때’라고만 할 뿐, 무엇을 적법한 전대로 보는지 별도로 정의하지 않는다.
시행 및 연혁 관련 참고
민법 제638조는 2026년 10월 16일 기준 현행 조문이며, 2개 항으로 구성되어 있다(민법 시행 2026. 3. 17.) — “시행 2026. 3. 17.” 표현이 조문 자체의 시행일처럼 붙은 자리를 민법 전체 시행일로 명확히 분리, 호·목은 없다. 다만 이 문언을 만든 개정이 구체적으로 어느 법률에 의한 것인지는 연혁 표기가 없어 확인되지 않는다. 같은 날 시행된 법률 제21454호(2026. 3. 17. 일부개정)의 부칙은 시행일 외에 상속에 관한 적용례·특례(제2조~제4조)를 두고 있는데, 이 법률이 함께 고친 조문은 제1001조·제1008조·제1010조·제1115조이고 제638조는 포함되어 있지 않다. 따라서 제638조의 현재 문언을 법률 제21454호가 만들었다고 단정할 수 없다.
이 조문과 관련해 확인되는 판례는 이번 글감에는 없다.
요약
- 임대차가 해지 통고로 끝나고, 그 집이 적법하게 전대된 상태라면
- 임대인이 전차인에게 해지 사유를 통지하지 않는 한
- 그 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다(= 전차인에게 ‘당신도 나가라’고 주장할 수 없다)
- 해지 자체가 없어지는 것은 아니고, 통지의 법적 의무 규정도 아니며, 벌칙도 없다
세입자(임차인)에게만 해지를 통보했다고 해서 전차인이 자동으로 나가야 하는 구조는 아니라는 점, 그리고 그 핵심 근거가 ‘의무’ 조항이 아니라 ‘대항력’을 가르는 조항이라는 점이 제638조의 요지다.
참고 법령
- 민법 제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) 제1항·제2항
- 민법 제635조제2항 (제638조제2항에서 준용 — 구체적 내용은 본문에서 다루지 않음)
- 법률 제21454호(2026. 3. 17. 일부개정) 부칙 제1조~제4조
