세입자에게만 해지 통보했다면 그 집을 다시 빌린 사람도 나가야 할까? 민법 제638조 정리
짧은 답: 꼭 그렇지는 않습니다. 민법 제638조제1항은 두 경우를 함께 정합니다. 하나는 임대차계약이 해지의 통고로 끝난 경우이고, 다른 하나는 그 집이 적법하게 전대된 경우입니다. 이때 집주인(임대인)이 다시 빌린 사람(전차인)에게 그 사유를 통지하지 않으면, 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 세입자(임차인)에게만 해지를 통고했다면, 그 해지를 근거로 전차인에게 대항하기는 어렵다는 뜻입니다.
기준일: 2026년 10월 16일. 민법 제638조는 이 날짜 기준 현행 조문입니다(민법 시행 2026. 3. 17.).
1. 등장인물 정리
| 법률 용어 | 쉽게 말하면 | 이 글에서의 역할 |
|---|---|---|
| 임대인 | 집주인 | 전차인에게 사유를 통지하는 사람 |
| 임차인(전대인) | 집주인에게 빌린 세입자 | 빌린 집을 다른 사람에게 다시 빌려준 사람 |
| 전차인 | 세입자에게서 다시 빌린 사람 | 통지를 받는 사람 |
2. 조문 원문
민법 제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지)
①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. ②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.
제638조는 2개 항으로 되어 있고, 호와 목은 없습니다.
3. 이 조문이 적용되려면: 두 가지 요건
제638조제1항은 아래 두 요건이 모두 갖춰졌을 때 적용됩니다.
- 임대차계약이 “해지의 통고로 인하여 종료된 경우”일 것 다른 사유로 계약이 끝난 경우는 이 조문이 다루는 범위가 아닙니다.
- 임대물이 “적법하게 전대되었을 때”일 것 적법하지 않은 전대라면 이 조문을 근거로 삼을 수 없습니다. 무엇이 ‘적법한 전대’인지는 제638조가 따로 정의하지 않습니다.
두 요건 중 하나라도 빠지면 제638조로 판단할 문제가 아닙니다.
4. 누가, 누구에게, 무엇을 알리나
- 알리는 사람: 임대인(집주인)
- 받는 사람: 전차인(다시 빌린 사람)
- 알릴 내용: “그 사유”
조문은 통지하는 사람을 임대인으로 정합니다. 세입자(전대인)가 전차인에게 사정을 전했다고 해서 이 조문의 통지를 한 것으로 볼 근거는 조문에 없습니다. “그 사유”가 정확히 어디까지인지도 조문에 정의되어 있지 않습니다.
5. 통지하지 않으면 어떻게 되나
조문이 정한 효과는 **“해지로써 전차인에게 대항하지 못한다”**는 것입니다.
헷갈리기 쉬운 점은 다음과 같습니다.
- 집주인과 세입자 사이의 해지가 성립하지 않는다는 말이 아닙니다. 조문은 해지 자체의 효력을 다루지 않고, 그 해지를 전차인에게 주장할 수 있는지만 다룹니다.
- 알릴 의무를 정한 조문도 아닙니다. 조문에는 “통지하여야 한다”는 표현이 없습니다. 통지 여부에 따라 전차인에게 대항할 수 있는지가 갈리는 구조입니다.
- 벌칙이나 과태료 규정은 없습니다. 제638조에는 처벌이나 과태료에 관한 문언이 없습니다.
따라서 질문에 대한 답은 이렇습니다. 해지 통고로 계약이 끝났고 전대가 적법했다면, 세입자에게만 통고하고 전차인에게 사유를 통지하지 않은 집주인은 그 해지를 내세워 전차인에게 대항하지 못합니다.
6. 통지를 받은 뒤에는: 제2항
제638조제2항은 전차인이 제1항의 통지를 받은 때에 제635조제2항을 준용한다고 정합니다. 통지를 받은 뒤의 법률관계는 제635조제2항에 따른다는 뜻입니다.
다만 이 글의 근거 자료에는 제635조제2항의 내용이 들어 있지 않습니다. 그래서 통지 뒤의 구체적인 법률관계는 여기서 단정하지 않습니다. 제635조제2항 원문을 따로 확인해야 합니다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 집주인이 세입자에게 해지 통고를 했으면 전차인도 함께 나가야 하나요? A. 해지 통고로 계약이 끝났고 전대가 적법했다면, 집주인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않은 이상 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다(제638조제1항).
Q. 세입자가 전차인에게 대신 알려주면 되나요? A. 조문은 통지하는 사람을 임대인으로 정합니다. 세입자가 알린 것으로 충분하다는 내용은 조문에 없습니다.
Q. 통지는 서면으로 해야 하나요? 며칠 전에 해야 하나요? A. 제638조는 통지의 방식이나 시기를 정하지 않습니다.
Q. 계약이 해지 통고가 아닌 다른 이유로 끝났다면요? A. 제638조제1항은 “해지의 통고로 인하여 종료된 경우”를 요건으로 합니다. 다른 사유로 끝난 경우는 이 조문만으로 판단할 수 없습니다.
Q. 집주인 동의 없이 몰래 다시 빌려준 경우에도 적용되나요? A. 제638조는 “적법하게 전대되었을 때”에 적용됩니다. 적법하지 않은 전대에는 이 조문을 근거로 삼을 수 없습니다. 어떤 전대가 적법한지는 제638조가 정의하지 않습니다.
Q. 최근 민법 개정으로 이 조문이 바뀌었나요? A. 2026년 3월 17일 개정(법률 제21454호)은 제1001조, 제1008조, 제1010조, 제1115조 등 상속 관련 조문을 고쳤고, 제638조는 고치지 않았습니다. 이 개정의 부칙에도 제638조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다. 제638조에는 연혁 표기가 없어, 지금 문언이 언제 만들어졌는지는 이 글에서 확인하지 않았습니다.
Q. 관련 판례가 있나요? A. 이 글의 근거 자료에서는 제638조에 관한 판례를 확인하지 못했습니다.
8. 한 줄 정리
해지 통고로 끝난 임대차에서 집이 적법하게 전대되었다면, 집주인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 세입자에게만 통고한 것으로는 부족합니다.
이 글은 조문 문언을 바탕으로 한 일반 설명입니다. 실제 결론은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
참고 법령
- 민법 제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) 제1항, 제2항
- 민법 제635조제2항 (제638조제2항이 준용하는 조문, 내용은 이 글에서 다루지 않음)
- 민법 부칙 <법률 제21454호, 2026. 3. 17.> 제1조부터 제4조까지
