세입자에게만 해지 통보하면 전차인도 나가야 하나요?
적법한 전대가 있고 임대차계약이 해지통고로 종료된 경우라면, 임대인이 임차인에게만 해지통고를 했다는 사정만으로 그 해지를 전차인에게 대항할 수 있는 것은 아닙니다.
민법 제638조제1항은 임대물이 적법하게 전대된 때에는 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다고 정합니다. 여기서 전차인의 범위는 제638조에서 정의하지 않습니다.
핵심은 다음과 같습니다.
- 임대차계약이 해지의 통고로 종료된 경우여야 합니다.
- 해당 임대물이 적법하게 전대된 경우여야 합니다.
- 통지 주체는 임차인이 아니라 임대인입니다.
- 통지 대상은 전차인이고, 통지 내용은 그 사유입니다.
따라서 임대인이 임차인에게만 해지통고를 하고 전차인에게 그 사유를 통지하지 않았다면, 해지 자체가 무효가 되거나 성립하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 다만 그 해지를 근거로 전차인에게 대항하지 못한다는 효과가 문제됩니다.
전차인이 임대인으로부터 통지를 받은 때에는 민법 제635조제2항이 준용됩니다. 다만 민법 제638조만으로는 그 준용 내용이나 통지의 구체적 방식·시기를 정하고 있지 않습니다.
결국 “다시 빌린 사람도 바로 나가야 하는가”는 단순히 원래 세입자에게 해지통보를 했는지만으로 판단하기 어렵습니다. 적법한 전대인지, 해지통고로 계약이 끝난 것인지, 임대인이 전차인에게 해지 사유를 통지했는지를 함께 살펴야 합니다.
참고 법령
- 민법 제638조제1항
- 민법 제638조제2항
