세입자에게만 해지를 통보하면, 그 집을 다시 빌린 사람도 나가야 하나요
요약 및 결론: 민법 제638조제1항에 따르면, 임대차계약이 **해지의 통고로** 종료되고 임대물이 **적법하게 전대**된 경우에는 다음과 같다. 임대인이 전차인(세입자에게서 그 집을 다시 빌린 사람)에게 그 사유를 통지하지 않았다면, 임대인은 그 해지를 전차인에게 대항하지 못한다. 그래서 세입자에게만 해지를 통보한 임대인은 그 해지를 근거로 전차인에게 나가라고 주장할 수 없다. 이 조문에는 벌칙이나 과태료 규정이 없다. 통지하지 않았을 때의 효과는 '전차인에게 대항하지 못한다'는 데까지다.
민법은 2026년 3월 17일 법률 제21454호로 일부개정되어 같은 날 시행됐다. 이 개정이 고친 조문은 제1001조·제1008조·제1010조·제1115조로 모두 상속에 관한 것이다. 임대차의 전대 관계를 다루는 제638조는 개정 대상에 들어 있지 않다. 기준일인 2026년 10월 16일 현재 제638조는 현행 조문이다. 집주인과 세입자의 계약이 해지 통고로 종료되었을 때, 그 집이 적법하게 전대되었다면 임대인이 해지로써 전차인에게 대항할 수 있는지를 정하는 규정이 바로 이 조문이다.
세입자에게만 해지를 통보하면 전차인도 나가야 하나요?
민법 제638조제1항이 적용되는 경우라면, 임대인이 전차인에게 사유를 통지하지 않은 이상 전차인에게 해지로써 대항하지 못한다. 세입자(임차인)에게만 해지를 통보하고 전차인에게는 그 사유를 통지하지 않은 임대인은, 그 해지를 근거로 전차인에게 맞설 수 없다. 이 조문이 적용되려면 계약이 ‘해지의 통고로 인하여 종료된 경우’이고 임대물이 ‘적법하게 전대되었을 때’라는 두 요건을 모두 갖춰야 한다.
통지하지 않으면 해지 자체가 없던 일이 되나요?
통지하지 않았을 때 민법 제638조제1항이 정한 효과는 “해지로써 전차인에게 대항하지 못한다”는 것뿐이다. 조문은 해지가 성립하지 않는다거나 해지의 효력이 없어진다고 정하지 않는다. 제638조가 다루는 것은 해지를 전차인에게 내세울 수 있는지의 문제다. 임대인과 임차인 사이의 해지가 어떤 효력을 갖는지는 이 조문이 정하는 대상이 아니다.
집주인은 전차인에게 알릴 법적 의무가 있나요?
민법 제638조제1항에는 “통지하여야 한다”는 문언이 없다. 조문은 “임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다”고 정한다. 통지 여부가 임대인이 전차인에게 해지를 대항할 수 있는지를 가르는 구조다. 통지를 빠뜨렸을 때 처벌이나 과태료가 따른다는 규정도 이 조에는 없다.
누가 누구에게 무엇을 알려야 하나요?
민법 제638조제1항이 정한 통지는 임대인이 전차인에게 하는 것이고, 통지할 내용은 **‘그 사유’**다. 조문상 통지하는 쪽은 임대인이다. 임차인(전대인)이 전차인에게 사정을 전한 경우 이를 어떻게 평가하는지는 이 조문에 정해져 있지 않다. 조문은 ‘그 사유’의 범위를 따로 정의하지 않는다.
통지는 어떤 방식으로, 언제 해야 하나요?
민법 제638조는 통지의 방식과 시기를 정하지 않는다. 서면 여부, 내용증명 여부, 며칠 전까지 통지해야 하는지 같은 기준은 조문에 없다. 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서는 방식과 시기에 관한 별도 기준이 확인되지 않았다.
통지를 받은 전차인에게는 어떤 규정이 적용되나요?
민법 제638조제2항은 “전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다”고 정한다. 전차인이 임대인의 통지를 받은 경우에는 제635조제2항이 준용된다는 뜻이다. 준용되는 제635조제2항의 구체적 내용은 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았으므로 여기서 설명하지 않는다.
모든 전대·모든 계약 종료에 이 조문이 적용되나요?
민법 제638조제1항은 ‘해지의 통고로 인하여 종료된 경우’와 ‘적법하게 전대되었을 때’라는 두 요건이 모두 갖춰진 경우만을 정한다. 해지 통고가 아닌 다른 사유로 계약이 끝난 경우나 전대가 적법하지 않은 경우는 이 조문이 정하는 대상이 아니다. 조문은 ‘적법하게 전대’가 무엇인지를 따로 정의하지 않는다.
행위별로 정리하면
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 해지 통고로 계약이 종료되고 적법하게 전대된 집에서, 임대인이 전차인에게 사유를 통지하지 않음 | 민법 제638조제1항 | 임대인은 해지로써 전차인에게 대항하지 못함 |
| 위 상황에서 전차인이 임대인의 통지를 받음 | 민법 제638조제2항 | 제635조제2항 준용 |
| 임대인이 전차인에게 통지하지 않음(벌칙 여부) | 민법 제638조 | 벌칙·과태료 규정 없음 |
실제로 어떻게 판단되나요(판례·통계)?
민법 제638조는 형벌이나 과태료를 정한 조문이 아니므로 ‘법정형과 실제 선고의 간극’이라는 문제가 생기지 않는다. 이 글이 근거로 삼은 자료에서 제638조에 관한 판례는 확인되지 않았다. 관련 통계도 공표 자료 없음. 개별 사안에서 두 요건이 충족되는지는 조문의 문언을 기준으로 따져야 한다.
관련 법령
제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
자주 묻는 질문
집주인이 세입자에게만 계약 해지를 통보했는데, 세입자에게 방을 빌린 저도 나가야 하나요?
민법 제638조제1항은 해지 통고로 계약이 종료되고 적법하게 전대된 경우를 정한다. 이때 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않았다면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 이 경우 집주인은 세입자에 대한 해지만으로 전차인에게 맞설 수 없다.
집주인이 전차인에게 해지 사실을 안 알리면 처벌받나요?
민법 제638조에는 벌칙이나 과태료 규정이 없다. 통지하지 않았을 때의 효과는 임대인이 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다는 것이다.
전차인에게 하는 해지 통지는 내용증명으로 해야 하나요?
민법 제638조는 통지의 방식이나 시기를 정하지 않는다. 조문이 정한 것은 임대인이 전차인에게 '그 사유'를 통지한다는 점뿐이다. 서면·내용증명 여부나 통지 기한은 이 조문에서 확인되지 않는다.
