집주인이 속이고 가입한 전세보증보험, 세입자는 보상받을 수 있을까
요약 및 결론: 상법 제726조의6제2항에 따르면, 보증보험계약에서는 보험계약자에게 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있더라도 피보험자에게 책임이 있는 사유가 없으면 상법 제651조, 제652조, 제653조 및 제659조제1항을 적용하지 않습니다. 집주인이 보험계약자이고 세입자가 피보험자인 보증보험이라면, 세입자에게 책임 있는 사유가 없는 한 집주인 쪽의 사기·고의·중과실만을 이유로 이 네 규정이 적용되지 않습니다. 보험자의 보상 책임은 상법 제726조의5가 정합니다. 보험계약자가 채무불이행이나 법령상 의무불이행으로 피보험자에게 입힌 손해가 보상 대상입니다.
전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 보증보험으로 손해를 메우려 하는데, 보험계약 과정에서 집주인이 사실을 숨기거나 거짓으로 알린 사정이 드러나는 경우가 있습니다. 이때 '보험계약자가 속였으니 보험은 효력이 없다'는 주장과 '피보험자는 보호받아야 한다'는 주장이 맞섭니다. 상법이 이 문제를 따로 정한 조문이 제726조의6입니다. 이 조문은 2026년 9월 10일 시행된 현행 상법에서도, 2027년 1월 1일 시행 예정인 개정 상법에서도 문언이 같습니다.
집주인이 속였는데도 세입자가 보상받을 수 있나요?
상법 제726조의6제2항의 요건을 갖추면 제651조, 제652조, 제653조 및 제659조제1항이 적용되지 않습니다. 이 조항에 따르면, 보증보험계약에서는 보험계약자에게 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있는 경우에도 피보험자에게 책임이 있는 사유가 없으면 제651조, 제652조, 제653조 및 제659조제1항을 적용하지 않습니다. 따라서 이 조항만 보면 결론은 ‘피보험자에게 책임 있는 사유가 없을 때’라는 조건을 전제로 합니다.
이 조항이 문제 삼는 보험계약자 쪽 사정은 세 가지입니다. 사기, 고의, 중대한 과실입니다. 적극적으로 속인 경우뿐 아니라 고의나 중대한 과실이 있는 경우에도 같은 규칙이 적용됩니다.
이 조항으로 적용이 배제되는 것은 제651조, 제652조, 제653조, 그리고 제659조 가운데 제1항입니다. 제659조의 다른 항은 적용 제외 대상에 없습니다. 이 글이 근거로 삼은 자료에는 네 조문의 원문이 없으므로, 각 조문이 무엇을 정하는지는 여기서 설명하지 않습니다.
조문 속 ‘보험계약자·피보험자’는 집주인·세입자를 말하나요?
상법 조문에는 ‘집주인’, ‘세입자’, ‘전세금반환보증보험’이라는 말이 나오지 않습니다. 제639조, 제726조의5, 제726조의6이 쓰는 용어는 ‘보험자’, ‘보험계약자’, ‘피보험자’, ‘타인’이고, 세 조문 모두 용어를 따로 정의하지 않습니다.
이 글은 집주인이 보험계약자로서 보험에 가입하고 세입자가 피보험자로 정해진 보증보험 구조를 전제로 조문을 대입해 설명합니다. 이 대응 관계는 조문의 문언이 아닙니다. 개별 보험계약에서 누가 보험계약자이고 누가 피보험자인지는 그 계약 내용으로 확인해야 합니다.
보증보험의 보험자는 어떤 손해를 보상하나요?
상법 제726조의5에 따라 보증보험계약의 보험자는 “보험계약자가 피보험자에게 계약상의 채무불이행 또는 법령상의 의무불이행으로 입힌 손해”를 보상할 책임을 집니다. 보상 책임이 생기려면 두 가지가 필요합니다. 보험계약자의 채무불이행이나 법령상 의무불이행이 있어야 하고, 그로 인해 피보험자에게 손해가 생겨야 합니다.
제726조의5는 보상 시기나 금액 범위를 정하지 않은 단일 조문입니다. 구체적인 보상 금액과 절차는 이 조문만으로는 알 수 없습니다.
세입자는 집주인이 든 보험의 이익을 직접 받나요?
상법 제639조제2항 본문은 보험계약자가 타인을 위해 보험계약을 체결한 경우 “그 타인은 당연히 그 계약의 이익을 받는다”고 정합니다. 제726조의6제1항이 보증보험에서 적용을 배제하는 것은 제639조제2항의 ‘단서’뿐이고 본문은 배제하지 않습니다. 따라서 이 본문은 보증보험에도 적용됩니다.
적용이 배제되는 제639조제2항 단서의 내용은 이렇습니다. 손해보험계약에서 보험계약자가 그 타인에게 보험사고로 생긴 손해를 배상했다면, 그 타인의 권리를 해하지 않는 범위에서 보험계약자가 보험자에게 보험금액 지급을 청구할 수 있습니다. 상법 제726조의6제1항에 따라 이 단서는 보증보험계약에는 적용되지 않습니다.
세입자가 보험료를 내야 하는 경우도 있나요?
상법 제639조제3항 단서에 해당하면 그럴 수 있습니다. 제639조제3항 본문은 보험계약자가 보험자에게 보험료를 지급할 의무가 있다고 정합니다. 단서는 보험계약자가 파산선고를 받거나 보험료 지급을 지체한 때에는 그 타인이 권리를 포기하지 않는 한 그 타인도 보험료를 지급할 의무가 있다고 정합니다.
제726조의6이 보증보험에서 적용을 배제하는 목록에는 제639조제3항 단서가 없습니다. 따라서 ‘피보험자는 보험료와 전혀 관계가 없다’고 단정할 수는 없습니다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
아래 표의 조문들은 형벌이 아니라 보험계약의 법적 효과를 정합니다. 그래서 셋째 열 머리글을 ‘법적 효과’로 적었습니다.
| 어떤 행위·사정 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 보험계약자가 계약상 채무불이행 또는 법령상 의무불이행으로 피보험자에게 손해를 입힘 | 상법 제726조의5 | 보증보험의 보험자가 그 손해를 보상할 책임을 짐 |
| 보험계약자에게 사기·고의·중대한 과실이 있고, 피보험자에게는 책임 있는 사유가 없음 | 상법 제726조의6제2항 | 제651조, 제652조, 제653조, 제659조제1항을 적용하지 않음 |
| 보험계약자에게 사기·고의·중대한 과실이 있고, 피보험자에게도 책임 있는 사유가 있음 | 상법 제726조의6제2항 | 이 항의 요건을 갖추지 못해 이 항에 따른 적용 배제가 일어나지 않음 |
| 보험계약자가 타인을 위해 보험계약을 체결함 | 상법 제639조제2항 본문 | 그 타인은 당연히 그 계약의 이익을 받음 |
| 보험계약자가 타인에게 손해를 배상한 뒤 보험자에게 보험금액을 청구함 | 상법 제639조제2항 단서, 제726조의6제1항 | 보증보험계약에는 이 단서를 적용하지 않음 |
| 보험계약자가 파산선고를 받거나 보험료 지급을 지체함 | 상법 제639조제3항 단서 | 타인이 권리를 포기하지 않는 한 타인도 보험료 지급 의무를 짐(제726조의6의 적용 제외 목록에 없음) |
실제 보상 사례나 통계는 있나요?
이 주제에 관한 판례는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다. 보험계약자의 사기·고의·중과실이 있었던 보증보험에서 실제로 얼마나 보상이 이루어졌는지에 관한 공식 통계도 공표 자료가 없습니다.
따라서 ‘피보험자에게 책임이 있는 사유’가 구체적으로 무엇인지를 판단한 재판 기준은 여기서 제시할 수 없습니다. 상법 제726조의6제2항도 이 표현을 따로 정의하지 않습니다.
이 조문들은 언제 생겼고, 앞으로 바뀌나요?
상법 제726조의5와 제726조의6은 [본조신설 2014.3.11]로 표기되어 있습니다. 두 조문의 문언을 만든 개정은 법률 제12397호(2014. 3. 11. 공포)입니다. 이 법률의 시행일과 경과조치는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.
상법 제639조의 현행 문언은 법률 제4470호(1991. 12. 31. 공포)로 만들어졌습니다. 제1항과 제3항에는 <개정 1991.12.31>, 제2항 단서에는 <신설 1991.12.31>이 표기되어 있습니다.
현행 상법은 법률 제21044호(2025. 9. 9. 공포, 2026. 9. 10. 시행)입니다. 이 법률이 고친 조문은 제542조의7, 제382조의2, 제3조이고, 부칙에는 보증보험에 관한 적용례나 경과조치가 없습니다. 2027년 1월 1일 시행 예정인 법률 제21448호와 제20991호에서도 제639조, 제726조의5, 제726조의6의 문언은 바뀌지 않습니다. 세 조문은 2026년 9월 30일 기준 현행 조문입니다.
관련 법령
제639조(타인을 위한 보험) ①보험계약자는 위임을 받거나 위임을 받지 아니하고 특정 또는 불특정의 타인을 위하여 보험계약을 체결할 수 있다. 그러나 손해보험계약의 경우에 그 타인의 위임이 없는 때에는 보험계약자는 이를 보험자에게 고지하여야 하고, 그 고지가 없는 때에는 타인이 그 보험계약이 체결된 사실을 알지 못하였다는 사유로 보험자에게 대항하지 못한다.
제726조의5(보증보험자의 책임) 보증보험계약의 보험자는 보험계약자가 피보험자에게 계약상의 채무불이행 또는 법령상의 의무불이행으로 입힌 손해를 보상할 책임이 있다.
제726조의6(적용 제외) ① 보증보험계약에 관하여는 제639조제2항 단서를 적용하지 아니한다.
자주 묻는 질문
집주인이 보험 가입할 때 거짓말했으면 전세보증보험은 효력이 없나요?
상법 제726조의6제2항에 따르면, 보증보험계약에서는 보험계약자에게 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있어도 피보험자에게 책임이 있는 사유가 없으면 제651조, 제652조, 제653조 및 제659조제1항을 적용하지 않습니다. 세입자가 피보험자이고 세입자에게 책임 있는 사유가 없다면, 집주인의 거짓말만을 이유로 이 네 규정이 적용되지 않습니다. 반대로 세입자에게도 책임 있는 사유가 있으면 이 항의 요건을 갖추지 못합니다.
집주인이 가입한 보증보험을 세입자가 직접 받을 수 있나요?
상법 제639조제2항 본문은 보험계약자가 타인을 위해 체결한 보험계약에서 "그 타인은 당연히 그 계약의 이익을 받는다"고 정합니다. 보증보험에서 이 본문은 적용 제외 대상이 아니며, 제726조의6제1항이 배제하는 것은 제639조제2항 단서뿐입니다. 보험자의 보상 책임은 제726조의5에 따라 보험계약자가 채무불이행이나 법령상 의무불이행으로 피보험자에게 입힌 손해를 대상으로 합니다.
집주인이 보험료를 안 내면 세입자가 내야 하나요?
상법 제639조제3항 단서에 따르면, 보험계약자가 파산선고를 받거나 보험료 지급을 지체한 때에는 그 타인이 권리를 포기하지 않는 한 그 타인도 보험료를 지급할 의무가 있습니다. 이 단서는 상법 제726조의6이 보증보험에서 적용을 배제하는 목록에 들어 있지 않습니다. 따라서 보증보험의 피보험자가 보험료와 관계가 없다고 단정할 수 없습니다.
