집주인이 속이고 든 전세보증보험, 세입자도 보상받을 수 있을까? 상법 제726조의6 정리
핵심 답변
보험계약자(보험을 든 사람)에게 사기·고의·중대한 과실이 있어도, 그 일에 피보험자(보험 혜택을 받는 사람)의 책임이 없다면 상법 제651조·제652조·제653조와 제659조제1항은 보증보험계약에 적용되지 않습니다. 근거는 상법 제726조의6제2항입니다.
그래서 “집주인이 속였으니 보험은 무효이고 세입자도 못 받는다”고 단정할 수 없습니다. 반대로 “집주인이 속였어도 세입자는 받는다”고 단정할 수도 없습니다. 조문이 **“피보험자에게 책임이 있는 사유가 없으면”**이라는 요건을 붙여 두었기 때문입니다.
이 글은 2026년 9월 30일 시행 중인 상법 조문을 기준으로 합니다. 이 주제에 관한 판례는 이 글에서 확인하지 못했으므로 조문 문언만 다룹니다.
1. 먼저 알아둘 점: 조문에는 ‘집주인’·‘세입자’라는 말이 없다
상법 제639조·제726조의5·제726조의6에는 **‘보험자’·‘보험계약자’·‘피보험자’**라는 말만 나옵니다. ‘전세금반환보증보험’, ‘집주인’, ‘세입자’라는 표현은 없고, 세 조문 모두 괄호로 용어를 정의하지도 않습니다.
이 글은 집주인이 보험계약자로 보증보험에 가입하고 세입자가 피보험자인 구조를 가정해서 조문을 읽어 봅니다. 다만 이 대응 관계는 조문에 적힌 것이 아니라 설명을 위한 가정입니다. 실제 계약에서 누가 보험계약자이고 누가 피보험자인지는 그 계약 내용에 따라 확인해야 합니다.
| 조문상 용어 | 이 글이 가정하는 구조 |
|---|---|
| 보험자 | 보증보험을 인수한 쪽 |
| 보험계약자 | 보험에 가입한 쪽(가정: 집주인) |
| 피보험자 | 보증을 받는 쪽(가정: 세입자) |
2. 보증보험자는 어떤 손해를 보상하나: 상법 제726조의5
제726조의5(보증보험자의 책임) 보증보험계약의 보험자는 보험계약자가 피보험자에게 계약상의 채무불이행 또는 법령상의 의무불이행으로 입힌 손해를 보상할 책임이 있다.
이 조문에서 보험자가 보상할 책임을 지는 요건은 두 가지입니다.
- 보험계약자의 계약상 채무불이행 또는 법령상 의무불이행이 있을 것
- 그 불이행으로 피보험자에게 입힌 손해가 있을 것
제726조의5는 보상 시기나 금액 범위를 정하지 않습니다. 얼마를 언제 받는지는 이 조문만으로 알 수 없습니다.
3. 보험계약자가 속였을 때: 상법 제726조의6제2항
제726조의6(적용 제외) ② 보증보험계약에 관하여는 보험계약자의 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있는 경우에도 이에 대하여 피보험자에게 책임이 있는 사유가 없으면 제651조, 제652조, 제653조 및 제659조제1항을 적용하지 아니한다.
문언을 나눠 읽기
| 구성 요소 | 조문 문언 |
|---|---|
| 적용 대상 | 보증보험계약 |
| 보험계약자 쪽 사유 | 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있는 경우에도 |
| 요건 | 이에 대하여 피보험자에게 책임이 있는 사유가 없으면 |
| 효과 | 제651조, 제652조, 제653조 및 제659조제1항을 적용하지 아니한다 |
꼭 짚어야 할 점
- 사유는 ‘속임’ 하나가 아니라 세 가지입니다. 조문은 보험계약자의 사기, 고의, 중대한 과실을 모두 적어 두었습니다.
- 요건이 있습니다. 적용이 빠지는 것은 보험계약자의 그 사유에 대해 “피보험자에게 책임이 있는 사유가 없”는 경우에 한합니다. 어떤 사정이 ‘피보험자에게 책임이 있는 사유’인지는 조문에 나와 있지 않습니다.
- 제659조는 ‘제1항’만 빠집니다. 제651조·제652조·제653조는 조문 전체가 적혀 있지만, 제659조는 제1항만 적혀 있습니다. 제659조의 나머지 항은 적용 제외 목록에 없습니다.
- 이 글은 제651조·제652조·제653조·제659조제1항이 각각 무엇을 정하는지 원문으로 확인하지 못했습니다. 그래서 그 내용을 설명하지 않습니다.
4. 제3자를 위한 보험의 기본 원칙: 상법 제639조
제726조의6제1항은 보증보험계약에 제639조제2항 단서를 적용하지 않는다고 정하므로, ‘타인을 위한 보험’에 관한 제639조를 함께 봅니다.
제639조(타인을 위한 보험) ①보험계약자는 위임을 받거나 위임을 받지 아니하고 특정 또는 불특정의 타인을 위하여 보험계약을 체결할 수 있다. 그러나 손해보험계약의 경우에 그 타인의 위임이 없는 때에는 보험계약자는 이를 보험자에게 고지하여야 하고, 그 고지가 없는 때에는 타인이 그 보험계약이 체결된 사실을 알지 못하였다는 사유로 보험자에게 대항하지 못한다. ②제1항의 경우에는 그 타인은 당연히 그 계약의 이익을 받는다. 그러나 손해보험계약의 경우에 보험계약자가 그 타인에게 보험사고의 발생으로 생긴 손해의 배상을 한 때에는 보험계약자는 그 타인의 권리를 해하지 아니하는 범위안에서 보험자에게 보험금액의 지급을 청구할 수 있다. ③제1항의 경우에는 보험계약자는 보험자에 대하여 보험료를 지급할 의무가 있다. 그러나 보험계약자가 파산선고를 받거나 보험료의 지급을 지체한 때에는 그 타인이 그 권리를 포기하지 아니하는 한 그 타인도 보험료를 지급할 의무가 있다.
보증보험에서 빠지는 것은 제2항 ‘단서’뿐
제726조의6① 보증보험계약에 관하여는 제639조제2항 단서를 적용하지 아니한다.
| 제639조 부분 | 내용 요지 | 보증보험계약에 적용되나 |
|---|---|---|
| 제2항 본문 | 그 타인은 당연히 그 계약의 이익을 받는다 | 적용 제외 대상 아님 |
| 제2항 단서 | 손해보험에서 보험계약자가 그 타인에게 손해를 배상하면, 그 타인의 권리를 해하지 않는 범위에서 보험자에게 보험금액 지급을 청구할 수 있다 | 적용하지 않음(제726조의6제1항) |
| 제3항 단서 | 보험계약자가 파산선고를 받거나 보험료 지급을 지체하면, 그 타인이 권리를 포기하지 않는 한 그 타인도 보험료를 지급할 의무가 있다 | 적용 제외 목록에 없음 |
제3항 단서는 제726조의6의 적용 제외 목록에 없습니다. 그러니 “피보험자는 보험료와 아무 관계가 없다”고 단정할 수 없습니다. 조문상으로는 보험계약자가 파산선고를 받거나 보험료 지급을 지체하면, 피보험자가 권리를 포기하지 않는 한 피보험자에게도 보험료 지급 의무가 생길 수 있습니다.
5. 자주 묻는 질문
Q1. 집주인이 보험 가입 때 사실을 속였습니다. 세입자의 보험금 청구권도 사라지나요? 상법 제726조의6제2항에 따르면, 보증보험계약에서는 보험계약자에게 사기·고의·중대한 과실이 있어도 그에 대해 피보험자에게 책임이 있는 사유가 없으면 제651조·제652조·제653조·제659조제1항이 적용되지 않습니다. 다만 이 네 조문이 각각 무엇을 정하는지는 이 글에서 확인하지 못했으므로, 적용되지 않는 결과가 피보험자에게 어떤 의미인지는 이 조문만으로 단정할 수 없습니다. 다만 피보험자에게 책임이 있는 사유가 없어야 한다는 요건이 있습니다.
Q2. 속임이 아니라 집주인의 ‘실수’였다면요? 조문은 사기뿐 아니라 고의나 중대한 과실도 함께 적고 있습니다. 중대한 과실이 아닌 과실을 어떻게 다루는지는 이 조문 문언만으로 알 수 없습니다.
Q3. 보험자는 무엇을 보상하나요? 상법 제726조의5에 따라 보험계약자가 피보험자에게 계약상 채무불이행 또는 법령상 의무불이행으로 입힌 손해를 보상할 책임이 있습니다. 보상 시기와 금액 범위는 이 조문에 없습니다.
Q4. 세입자가 보험료를 내야 하는 경우도 있나요? 상법 제639조제3항 단서는 보증보험의 적용 제외 대상이 아닙니다. 조문상으로는 보험계약자가 파산선고를 받거나 보험료 지급을 지체했을 때, 그 타인(피보험자)이 권리를 포기하지 않는 한 보험료 지급 의무가 생길 수 있습니다.
Q5. 최근 상법 개정으로 이 조문들이 바뀌었나요? 아닙니다. 현행 상법 표기는 법률 제21044호(2025. 9. 9. 공포, 2026. 9. 10. 시행)입니다. 이 개정으로 고쳐진 조문은 제542조의7, 제382조의2, 제3조이고, 제639조·제726조의5·제726조의6은 바뀌지 않았습니다. 이 개정의 부칙에도 보증보험에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다. 2027년 1월 1일 시행 예정인 법률 제21448호·제20991호에서도 세 조문의 문언은 같습니다.
6. 조문 연혁 한눈에 보기
| 조문 | 구조 | 이 문언을 만든 개정 |
|---|---|---|
| 제639조 | 3개 항, 호 없음 | 법률 제4470호(1991. 12. 31. 공포). 제1항·제3항 <개정 1991.12.31>, 제2항 단서 <신설 1991.12.31> |
| 제726조의5 | 항 없는 단일 조문 | 법률 제12397호(2014. 3. 11. 공포), [본조신설 2014.3.11] |
| 제726조의6 | 2개 항, 호 없음 | 법률 제12397호(2014. 3. 11. 공포), [본조신설 2014.3.11] |
법률 제12397호의 시행일과 경과조치는 이 글에서 확인하지 못했습니다.
7. 정리
- 보증보험계약에서는 보험계약자의 사기·고의·중대한 과실이 있어도, 그에 대해 피보험자에게 책임이 있는 사유가 없으면 제651조·제652조·제653조·제659조제1항이 적용되지 않습니다.
- 보험자는 보험계약자의 채무불이행 또는 의무불이행으로 피보험자에게 입힌 손해를 보상할 책임이 있습니다.
- 제639조 가운데 보증보험에서 빠지는 것은 제2항 단서뿐입니다. 제2항 본문(“그 타인은 당연히 그 계약의 이익을 받는다”)과 제3항 단서(보험료 지급 의무)는 적용 제외 대상이 아닙니다.
- 조문에는 ‘집주인’·‘세입자’라는 말이 없습니다. 실제 사안에서는 계약상 누가 보험계약자이고 누가 피보험자인지부터 확인해야 합니다.
참고 법령 (기준일 2026. 9. 30. 현행)
- 상법 제639조(타인을 위한 보험) 제1항·제2항·제3항
- 상법 제726조의5(보증보험자의 책임)
- 상법 제726조의6(적용 제외) 제1항·제2항
- 상법 부칙 <법률 제21044호, 2025. 9. 9.> 제1조(시행일)
