집주인이 속이고 든 전세금반환보증보험, 세입자는 보상받을 수 있나 — 상법 제726조의6

입력 2026.09.30. 오전 10:08

결론부터: 보험계약자(집주인)의 사기·고의·중과실이 있어도, 보험자는 원칙적으로 면책을 주장하지 못한다

전세금반환보증보험처럼 보증보험계약으로 분류되는 계약에서는, 계약을 체결한 쪽(통상 임대인)에게 사기·고의 또는 중대한 과실이 있었다고 해도 보험자(보증기관)가 그 사정만으로 곧바로 보험금 지급을 거절할 수는 없다. 상법 제726조의6제2항이 이를 정하고 있다.

다만 이 결론에는 반드시 붙는 조건이 있다. **“이에 대하여 피보험자에게 책임이 있는 사유가 없으면”**이라는 단서다. 즉 보험의 이익을 받는 쪽(통상 임차인)에게도 그 사기·고의·중과실에 책임을 물을 만한 사유가 없어야, 보험자는 계약자 측의 사기 등을 이유로 면책을 주장하지 못한다. “집주인이 속였으니 세입자는 무조건 받는다”는 식으로 요건을 생략해 이해하면 틀린 설명이 된다.

상법이 정한 세 개 조문 구조

1) 보증보험자의 책임 — 제726조의5

제726조의5(보증보험자의 책임) 보증보험계약의 보험자는 보험계약자가 피보험자에게
계약상의 채무불이행 또는 법령상의 의무불이행으로 입힌 손해를 보상할 책임이 있다.

조문의 요건은 두 가지뿐이다. ① 보험계약자의 계약상 채무불이행 또는 법령상 의무불이행이 있을 것, ② 그로 인해 피보험자에게 손해가 발생했을 것. 보상 시기나 금액 범위, 보상 방식에 대해서는 이 조문 자체가 정하고 있지 않으므로, 계약 약관이나 별도 법령에서 정하지 않은 내용을 이 조문에서 끌어와 추측해서는 안 된다.

이 조문은 ‘보험자’·‘보험계약자’·‘피보험자’라는 상법 고유의 용어로 되어 있고, ‘전세금반환보증보험’이나 ‘집주인’·‘세입자’ 같은 표현은 조문 어디에도 없다. 실제 전세금반환보증보험에서는 통상 임대인이 보험계약자, 임차인이 피보험자에 해당하는 구조로 운영되지만, 이는 상품 구조에 관한 일반적 설명이지 상법 조문이 그렇게 명시하고 있는 것은 아니다.

2) 적용 제외 제1항 — 타인을 위한 보험의 구상 조항 배제

제726조의6(적용 제외)
① 보증보험계약에 관하여는 제639조제2항 단서를 적용하지 아니한다.

제639조(타인을 위한 보험)는 보험계약자가 타인을 위해 보험계약을 체결할 수 있다는 일반 조항이다. 그 제2항은 다음과 같이 되어 있다.

②제1항의 경우에는 그 타인은 당연히 그 계약의 이익을 받는다. 그러나 손해보험계약의
경우에 보험계약자가 그 타인에게 보험사고의 발생으로 생긴 손해의 배상을 한 때에는
보험계약자는 그 타인의 권리를 해하지 아니하는 범위안에서 보험자에게 보험금액의
지급을 청구할 수 있다.

제726조의6제1항이 적용을 배제하는 부분은 이 중 단서뿐이다. 즉 “보험계약자가 타인에게 손해배상을 이미 했다면 그 타인의 권리를 해치지 않는 범위에서 보험자에게 보험금 지급을 청구할 수 있다”는 부분만 보증보험에는 적용되지 않는다. 반면 본문의 “그 타인은 당연히 그 계약의 이익을 받는다”는 부분은 적용 제외 대상이 아니며, 보증보험계약에서도 그대로 유지된다.

3) 적용 제외 제2항 — 계약자의 사기·고의·중과실에도 불구하고 유지되는 보험자 책임

② 보증보험계약에 관하여는 보험계약자의 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있는 경우에도
이에 대하여 피보험자에게 책임이 있는 사유가 없으면 제651조, 제652조, 제653조 및
제659조제1항을 적용하지 아니한다.

이 조항이 핵심이다. 정리하면 다음과 같다.

• 요건: 보험계약자에게 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있을 것 (이 세 가지 사유 중 어느 하나라도 해당)
• 부가 요건(면책 주장 봉쇄의 조건): 그 사기·고의·중과실에 대하여 피보험자에게 책임 있는 사유가 없을 것
• 효과: 위 요건이 갖춰지면 제651조·제652조·제653조·제659조제1항을 적용하지 않는다

여기서 배제되는 조문은 정확히 네 개, 그것도 제659조는 “제1항”만이다. 제651조·제652조·제653조가 각각 어떤 내용을 정하는지, 제659조의 다른 항(제2항 등)이 있는지·무엇을 정하는지는 이 자료만으로 확인되지 않으므로 단정해서 설명할 수 없다. 제651조·제652조·제653조·제659조제1항이 각각 무엇을 정하는지는 이 자료로 확인되지 않으므로, 그 내용을 추정하지 않고 조문 번호와 적용 제외 효과만 설명한다.

“속였어도 받는다”는 말이 성립하려면 반드시 확인해야 할 것

이 조항을 근거로 “집주인이 속이고 가입해도 세입자는 받을 수 있다”고 설명할 때 빠뜨리면 안 되는 부분이 두 가지다.

첫째, 사유는 ‘사기’만이 아니다. 조문은 사기, 고의, 중대한 과실 세 가지를 나란히 규정한다. 계약자가 반드시 속인 경우(사기)가 아니라 고의로 의무를 이행하지 않았거나, 중대한 과실로 사실을 잘못 알린 경우에도 같은 법리가 적용된다.

둘째, 피보험자 쪽에 책임 있는 사유가 없어야 한다. 만약 보험의 이익을 받는 쪽이 계약자의 사기나 허위 사실에 가담했거나 이를 알면서도 방치하는 등 책임 있는 사유가 있다면, 제726조의6제2항의 보호를 받지 못할 수 있다. 이 요건이 구체적으로 어떤 사정을 의미하는지는 조문 문언 자체만으로는 한계가 있고, 이 자료에서 확인되는 판례도 없다.

보험료 납부 의무는 별개 문제 — 제639조제3항 단서는 적용 제외 대상이 아니다

제639조제3항은 다음과 같이 정한다.

③제1항의 경우에는 보험계약자는 보험자에 대하여 보험료를 지급할 의무가 있다.
그러나 보험계약자가 파산선고를 받거나 보험료의 지급을 지체한 때에는 그 타인이
그 권리를 포기하지 아니하는 한 그 타인도 보험료를 지급할 의무가 있다.

제726조의6은 이 제3항 단서를 적용 제외 목록에 넣지 않았다. 즉 보증보험계약에서도, 보험계약자가 파산선고를 받거나 보험료 지급을 지체하면 그 타인(피보험자)이 권리를 포기하지 않는 한 보험료 지급 의무를 질 수 있다는 원칙 자체는 배제되지 않는다. “피보험자는 보험료 문제와 전혀 무관하다”고 단정할 근거는 이 조문 구조상 없다.

조문의 연혁 — 현재 시행 중인 문언은 언제 만들어졌나

제726조의5와 제726조의6은 2014년 3월 11일 공포된 법률 제12397호로 신설된 조문이며([본조신설 2014.3.11] 표기), 제639조는 1991년 12월 31일 공포된 법률 제4470호로 현재의 문언이 만들어졌다(제1항·제3항 <개정 1991.12.31>, 제2항 단서 <신설 1991.12.31>). 상법 상단에 표기된 가장 최근 개정인 법률 제21044호(2025. 9. 9. 공포, 2026. 9. 10. 시행)는 제542조의7, 제382조의2, 제3조를 고쳤을 뿐 이 세 조문에는 손을 대지 않았고, 그 부칙 역시 시행일·집중투표 적용례·다른 법률 개정만을 정할 뿐 보증보험에 관한 별도의 적용례나 경과조치는 두고 있지 않다.

2027년 1월 1일 시행 예정인 개정 법률(법률 제21448호, 법률 제20991호)에서도 제639조·제726조의5·제726조의6의 문언은 그대로 유지된다. 따라서 이 세 조문은 이 글 작성 기준일(2026년 9월 30일) 현재 유효한 현행 조문이며, 가까운 시일 내 개정 예정도 확인되지 않는다.

이 주제와 관련해 확인되는 판례

이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서는 전세금반환보증보험과 제726조의6에 관한 구체적인 판례(사건번호·선고일·판시 내용)가 확인되지 않는다. 개별 사안에서 보험자가 면책을 주장하는지, 피보험자에게 책임 있는 사유가 있는지는 계약 내용과 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있는 문제다.

요약

참고 법령

• 상법 제639조(타인을 위한 보험) 제1항, 제2항, 제3항
• 상법 제726조의5(보증보험자의 책임)
• 상법 제726조의6(적용 제외) 제1항, 제2항
• 상법 부칙 <법률 제21044호, 2025. 9. 9.> 제1조~제3조

관련 법령: 상법 제639조 · 상법 제726조의5 · 상법 제726조의6

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