신탁 전에 맺은 전세, 신탁된 집을 경매로 넘길 수 있나요?
요약 및 결론: 신탁법 제22조제1항은 신탁재산에 대한 강제집행과 담보권 실행 등을 위한 경매를 금지하되, **신탁 전의 원인으로 발생한 권리** 또는 **신탁사무의 처리상 발생한 권리**에 기한 경우를 예외로 둡니다. 전세계약을 신탁 전에 맺었다는 사실만으로 세입자의 권리가 예외에 해당하는지는 이 조문만으로 단정할 수 없습니다.
전세계약 후 집이 신탁재산이 됐다면, 경매 가능 여부를 따질 때 계약 시점과 권리 발생 원인을 구별해야 합니다. 2026년 10월 13일 현재 시행 중인 신탁법 제22조에는 전세·임차·보증금에 관한 별도 문구가 없습니다.
본문
신탁된 집은 원칙적으로 경매할 수 없나요?
신탁법 제22조제1항 본문은 신탁재산에 대한 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분과 국세 등 체납처분을 금지합니다. 같은 항 단서는 신탁 전의 원인으로 발생한 권리와 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우를 예외로 정합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 집행 가능 여부 |
|---|---|---|
| 신탁재산에 대한 강제집행·담보권 실행 등을 위한 경매·보전처분 | 신탁법 제22조제1항 본문 | 원칙적으로 금지 |
| 신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 강제집행·경매·보전처분 | 신탁법 제22조제1항 단서 | 금지의 예외 |
| 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 강제집행·경매·보전처분 | 신탁법 제22조제1항 단서 | 금지의 예외 |
| 신탁재산에 대한 국세 등 체납처분 | 신탁법 제22조제1항 본문·단서 | 원칙적으로 금지하되, 단서의 권리에 기한 경우 예외 |
신탁 전에 전세계약을 맺었다면 예외가 되나요?
신탁법 제22조제1항 단서가 묻는 것은 권리가 신탁 전의 원인으로 발생했는지입니다. 조문은 전세계약의 체결 시점만으로 세입자의 권리가 예외에 해당하는지 정하지 않으므로, 계약이 먼저였다는 사실만으로 경매 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
금지 규정을 어긴 집행에는 누가 이의를 제기할 수 있나요?
신탁법 제22조제2항·제3항은 위탁자, 수익자 또는 수탁자가 제1항을 위반한 집행 등에 이의를 제기할 수 있다고 정합니다. 강제집행·경매·보전처분에 대한 이의에는 「민사집행법」 제48조를 준용하고, 국세 등 체납처분에 대한 이의에는 그 체납처분의 불복절차를 준용합니다. 제22조는 세입자를 이의 제기 주체로 열거하지 않습니다.
신탁된 집을 경매에 넘기면 처벌 수위는 어떻게 되나요?
신탁법 제22조에는 위반에 대한 징역·벌금의 법정형이나 실제 선고 수위가 규정돼 있지 않습니다. 제22조제2항·제3항이 정한 대응은 위탁자·수익자·수탁자의 이의 제기이며, 이 주제에 관해 제공된 공식 통계·양형기준 수치는 공표 자료 없음입니다.
관련 법령
제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
전세계약이 신탁보다 빠르면 경매 신청이 가능한가요?
신탁법 제22조제1항은 신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경매를 금지의 예외로 둡니다. 다만 전세계약 날짜가 빠르다는 사실만으로 그 권리가 단서에 해당한다고 조문만으로 단정할 수는 없습니다.
신탁된 집의 보증금은 신탁법 제22조로 보장되나요?
신탁법 제22조는 신탁재산에 대한 집행 금지와 예외, 위반 시 이의 제기 주체를 정합니다. 보증금 반환을 보장한다는 내용은 제22조에 없습니다.
세입자가 신탁법 제22조에 따라 경매에 이의할 수 있나요?
신탁법 제22조제2항은 위반한 강제집행 등에 이의할 수 있는 사람으로 위탁자, 수익자, 수탁자를 열거합니다. 제3항의 국세 등 체납처분에 대한 이의 주체도 같으며, 두 항 모두 세입자를 열거하지 않습니다.
