신탁 전 전세 계약이면 신탁된 집도 경매할 수 있을까?
전세 계약을 신탁 전에 맺었다는 사정만으로 신탁된 집을 경매할 수 있는지는 단정할 수 없습니다. 신탁법 제22조는 신탁재산에 대한 집행과 경매를 원칙적으로 금지하면서, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 등에 기한 경우를 예외로 둡니다. 다만 조문에는 전세나 임차인의 보증금이 예외에 해당하는지 정해져 있지 않습니다.
신탁법 제22조의 원문
제22조(강제집행 등의 금지)
① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 “강제집행등”이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다.
③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.
전세계약을 맺은 시점만으로 결론 나지 않습니다
제22조 제1항은 신탁재산에 대한 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분과 국세 등 체납처분을 원칙적으로 금지합니다. 예외는 두 갈래입니다. 신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우와 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우입니다.
따라서 전세계약을 신탁 전에 체결했다는 사실만으로 그 권리가 제1항 단서의 예외에 해당한다고 단정할 수 없습니다. 반대로 해당하지 않는다고도 조문만으로 결론 내릴 수 없습니다. 조문은 전세·임차·보증금을 언급하지 않으므로, 질문에 적힌 계약 시점만으로 신탁된 집의 경매 가능 여부를 정하기 어렵습니다.
이의 제기 주체와 절차도 정해져 있습니다
제22조 제2항과 제3항은 위탁자, 수익자 또는 수탁자가 이의를 제기할 수 있다고 규정합니다. 이 조항에 따르면 임차인은 제22조가 정한 이의 제기 주체에 포함되어 있지 않습니다.
이의 절차는 대상에 따라 구분됩니다. 강제집행등에 대한 이의에는 「민사집행법」 제48조를 준용하고, 국세 등 체납처분에 대한 이의에는 해당 체납처분의 불복절차를 준용합니다. 제22조 자체에는 준용되는 절차의 구체적인 내용이 적혀 있지 않습니다. 또한 조문이 정한 효과는 이의 제기이며, 제22조만으로 위반한 집행이 무효라고 단정할 수는 없습니다.
정리하면, 신탁 전에 전세계약을 맺었다는 사실만으로 경매 가능 여부가 결정되지는 않습니다. 신탁법 제22조는 예외의 기준을 ‘신탁 전의 원인으로 발생한 권리’ 또는 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’로 정하지만, 전세계약이나 임차인의 권리가 그 기준에 해당하는지는 조문만으로 단정할 수 없습니다.
참고 법령
- 신탁법 제22조제1항부터 제3항까지
- 민사집행법 제48조〔신탁법 제22조제2항에서 준용〕
