신탁 전에 맺은 전세라면 신탁된 집도 경매로 넘길 수 있을까? 신탁법 제22조의 '신탁 전의 원인' 단서
핵심 요약
- 원칙: 신탁법 제22조제1항 본문에 따르면 신탁재산에는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분, 국세 등 체납처분을 할 수 없습니다.
- 예외: 같은 항 단서에 따라 다음 두 가지 경우에는 이 금지가 적용되지 않습니다.
- 신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우
- 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우
- 질문에 대한 답: 단서의 기준은 권리가 “신탁 전의 원인으로 발생한” 것인지입니다. 다만 조문에는 ‘전세’, ‘임차’, ‘보증금’이라는 말이 없습니다. 그래서 신탁 전에 맺은 전세계약에서 나온 세입자의 권리가 이 단서에 해당하는지는 신탁법 제22조만으로는 판단할 수 없습니다.
- 이의 제기: 금지를 어긴 강제집행등이나 체납처분에 이의를 제기할 수 있는 사람은 조문상 위탁자, 수익자, 수탁자 셋입니다.
※ 기준일: 2026년 10월 13일. 신탁법 제22조는 이날 현재 시행 중인 현행 조문입니다(시행 2018. 11. 1.).
1. 조문 원문: 신탁법 제22조(강제집행 등의 금지)
① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 “강제집행등”이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다.
③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.
이 조문은 3개 항으로 되어 있고 호와 목은 없습니다.
2. 원칙: 신탁재산에는 강제집행 등을 할 수 없다
제22조제1항 본문은 신탁재산에 대해 다음 네 가지를 금지합니다.
| 금지되는 절차 | 괄호 정의 “강제집행등”에 포함되는지 |
|---|---|
| 강제집행 | 포함 |
| 담보권 실행 등을 위한 경매 | 포함 |
| 보전처분 | 포함 |
| 국세 등 체납처분 | 포함되지 않음 (따로 규정) |
조문은 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분을 묶어 “이하 ‘강제집행등‘“이라고 정의합니다. 국세 등 체납처분은 이 정의 밖에 따로 적혀 있습니다. 그래서 뒤의 제2항(강제집행등에 대한 이의)과 제3항(국세 등 체납처분에 대한 이의)이 나뉘어 있습니다.
집이 신탁되어 신탁재산이 되었다면, 그 집에 대한 경매도 원칙적으로 이 금지의 대상입니다.
3. 예외: 단서가 정한 ‘두 갈래’
제1항 단서는 금지의 예외를 두 가지로 둡니다. 하나로 줄여 읽으면 안 됩니다.
(1) 신탁 전의 원인으로 발생한 권리
권리를 발생시킨 원인이 신탁보다 앞서는지가 기준입니다. 조문은 ‘신탁 전에 발생한 권리’가 아니라 **‘신탁 전의 원인으로 발생한 권리’**라고 적고 있습니다.
(2) 신탁사무의 처리상 발생한 권리
신탁이 된 뒤 신탁사무를 처리하는 과정에서 생긴 권리입니다. 이 경우는 시점이 아니라 신탁사무 처리와의 관련성이 기준입니다.
어느 한쪽에 해당하는 권리에 기한 경우라면 제1항 본문의 금지가 적용되지 않습니다(“그러하지 아니하다”).
4. 질문에 적용하면: ‘신탁 전에 맺은 전세’는 어떻게 되나
질문의 상황은 전세계약을 먼저 맺었고, 그 뒤에 집이 신탁된 경우입니다.
조문이 말해 주는 것
- 판단 기준은 그 권리가 “신탁 전의 원인으로 발생한” 권리인지입니다.
- 이 기준을 충족하는 권리에 기한 경우라면 신탁재산이라도 강제집행등이 금지되지 않습니다.
조문이 말해 주지 않는 것
- 신탁법 제22조에는 ‘전세’, ‘임차’, ‘보증금’이라는 단어가 없습니다.
- 따라서 세입자가 가진 권리가 단서의 ‘신탁 전의 원인으로 발생한 권리’에 해당하는지, 해당하지 않는지는 이 조문만으로 정할 수 없습니다.
- 전세계약을 신탁 전에 맺었다는 사정이 이 기준에서 어떻게 평가되는지도 조문에는 직접 적혀 있지 않습니다.
정리
“신탁 전에 계약했으니 경매를 신청할 수 있다”거나 “신탁된 집이니 경매를 신청할 수 없다”는 식의 단정은 신탁법 제22조만으로는 나오지 않습니다. 조문이 주는 것은 판단의 틀입니다. 문제 되는 권리가 무엇이고, 그 권리를 발생시킨 원인이 신탁보다 앞서는지를 따져야 한다는 것입니다.
5. 금지를 어긴 집행에는 누가, 어떻게 다투나
이의를 제기할 수 있는 사람
제2항과 제3항이 정한 이의 주체는 위탁자, 수익자, 수탁자 세 사람뿐입니다. 세입자(임차인)는 이의 주체로 적혀 있지 않습니다.
이의 절차
| 대상 | 준용하는 절차 | 근거 |
|---|---|---|
| 제1항을 위반한 강제집행등 | 「민사집행법」 제48조 | 제22조제2항 |
| 제1항을 위반한 국세 등 체납처분 | 국세 등 체납처분에 대한 불복절차 | 제22조제3항 |
「민사집행법」 제48조의 구체적인 내용은 신탁법 제22조에 적혀 있지 않습니다.
위반의 효과
제1항을 어긴 경우에 대해 조문이 정한 것은 위 세 사람이 **이의를 “제기할 수 있다”**는 것입니다. 이의 제기 여부를 이들의 선택에 맡기는 재량 문언입니다. 제22조 자체에는 위반한 집행의 효력이 어떻게 되는지에 대한 별도의 규정이 없습니다.
6. 자주 묻는 질문
Q1. 집이 신탁되면 그 집에는 어떤 경매도 할 수 없나요? 원칙적으로 신탁재산에는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분, 국세 등 체납처분을 할 수 없습니다(제22조제1항 본문). 다만 신탁 전의 원인으로 발생한 권리나 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우는 예외입니다(같은 항 단서).
Q2. 신탁 전에 전세계약을 했으면 예외에 해당하나요? 조문의 기준은 권리가 “신탁 전의 원인으로 발생한” 것인지입니다. 조문에는 전세나 보증금에 대한 언급이 없어서, 세입자의 권리가 이 예외에 해당하는지는 신탁법 제22조만으로 단정할 수 없습니다.
Q3. 예외는 ‘신탁 전의 원인’ 하나뿐인가요? 아닙니다. ‘신탁 전의 원인으로 발생한 권리’와 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’ 두 가지입니다.
Q4. 금지를 어긴 경매에 세입자가 이의를 제기할 수 있나요? 제22조제2항·제3항이 이의 주체로 정한 사람은 위탁자, 수익자, 수탁자뿐입니다. 세입자는 이 조문의 이의 주체로 적혀 있지 않습니다.
Q5. 국세 체납처분도 같은 절차로 다투나요? 아닙니다. 강제집행등에 대한 이의는 「민사집행법」 제48조를 준용하고(제2항), 국세 등 체납처분에 대한 이의는 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용합니다(제3항).
Q6. 이 조문에 관한 판례가 있나요? 이 글이 근거로 삼은 자료에는 신탁법 제22조에 관한 판례가 없습니다.
7. 조문 버전 메모
- 법제처가 제공하는 현행 신탁법의 표시는
[시행 2018. 11. 1.] [법률 제15022호, 2017. 10. 31., 타법개정]입니다. - 그런데 법률 제15022호는 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 부칙으로 신탁법을 고친 타법개정입니다. 이 개정이 바꾼 것은 신탁법 제117조제2항 각 호 외의 부분과 제147조 전단의 법률명뿐이고, 제22조를 만든 개정이 아닙니다(법률 제15022호 부칙 제14조<23>).
- 제22조에는 연혁 표기가 없어서, 현재 문언을 만든 개정의 공포번호는 이 자료만으로 특정할 수 없습니다.
- 법률 제15022호 부칙에서 확인되는 것은 “공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다”는 시행일 규정(부칙 제1조)뿐입니다. 나머지 조항은 생략되어 있어 적용례나 경과조치가 있는지는 확인되지 않았습니다.
참고 법령
- 신탁법 제22조제1항: 신탁재산에 대한 강제집행등 및 국세 등 체납처분 금지, 단서(신탁 전의 원인으로 발생한 권리, 신탁사무의 처리상 발생한 권리)
- 신탁법 제22조제2항: 제1항을 위반한 강제집행등에 대한 이의(「민사집행법」 제48조 준용)
- 신탁법 제22조제3항: 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대한 이의(국세 등 체납처분에 대한 불복절차 준용)
- 민사집행법 제48조: 신탁법 제22조제2항이 준용하는 조문
- 법률 제15022호(2017. 10. 31.) 부칙 제1조(시행일), 제14조<23>(신탁법 제117조제2항·제147조 법률명 개정)
출처: 법제처 국가법령정보센터 신탁법(https://www.law.go.kr/법령/신탁법)
