신탁되기 전에 맺은 전세, 신탁된 집을 경매로 넘길 수 있을까
요약 및 결론: 신탁법 제22조제1항 본문은 신탁재산에 대한 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분, 국세 등 체납처분을 "할 수 없다"고 정한다. 다만 같은 항 단서는 "신탁 전의 원인으로 발생한 권리" 또는 "신탁사무의 처리상 발생한 권리"에 기한 경우를 예외로 둔다. 신탁 전에 맺은 전세의 세입자가 경매를 신청할 수 있는지는 그 권리가 단서에 해당하는지에 달려 있다. 다만 조문에는 전세·임차·보증금이라는 말이 없어서 조문만으로는 결론이 나지 않는다.
전세 계약을 맺은 뒤 집주인이 집을 신탁회사에 신탁하면 그 집의 등기상 명의가 바뀐다. 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 경매를 알아볼 때 가장 먼저 부딪히는 조문이 신탁재산에 대한 집행을 막는 신탁법 제22조다. 이 글은 조문이 무엇을 금지하는지, 예외가 무엇인지, 조문만으로 확인되지 않는 부분은 무엇인지를 나누어 정리한다.
신탁된 집은 원칙적으로 경매할 수 없나?
그렇다. 신탁법 제22조제1항 본문은 신탁재산에 대해 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분, 국세 등 체납처분을 “할 수 없다”고 정한다. 집이 신탁되어 신탁재산이 되면 이 금지 규정이 원칙으로 적용된다.
신탁법 제22조제1항은 괄호 안에서 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분을 묶어 “강제집행등”이라고 정의한다. 국세 등 체납처분은 이 정의에 들어가지 않고 따로 적혀 있다. 이 정의는 “이하”부터 적용되도록 되어 있다.
신탁 전에 맺은 전세는 예외가 될 수 있나?
신탁법 제22조제1항 단서는 금지의 예외를 두 가지로 정한다. 하나는 “신탁 전의 원인으로 발생한 권리”에 기한 경우이고, 다른 하나는 “신탁사무의 처리상 발생한 권리”에 기한 경우다. 이 두 경우에는 본문의 금지가 적용되지 않는다.
신탁 전 전세와 관련해 볼 예외는 첫째 갈래인 “신탁 전의 원인으로 발생한 권리”다. 이 단서가 보는 것은 권리가 생긴 원인이 신탁 전에 있었는지다. 전세 계약이 신탁보다 먼저 체결되었다는 사실은 이 기준과 관련된 사정이다.
그러나 신탁법 제22조에는 전세, 임차, 보증금이라는 낱말이 하나도 없다. 신탁된 집 세입자의 보증금 반환 권리가 “신탁 전의 원인으로 발생한 권리”에 해당하는지, 해당하지 않는지는 조문 문언만으로 정해지지 않는다. 이 글이 근거로 삼은 자료에는 신탁법 제22조에 관한 판례도 들어 있지 않다.
행위별로 보면 조문은 어떻게 적용되나?
신탁법 제22조는 형벌 조항이 아니다. 신탁재산에 대한 집행을 금지하고, 예외를 두고, 금지를 어긴 집행에 이의할 길을 정한 조문이다. 그래서 아래 표의 셋째 열에는 형량 대신 조문이 정한 효과를 적었다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 조문상 효과 |
|---|---|---|
| 신탁재산에 대한 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 | 신탁법 제22조제1항 본문 | “할 수 없다”(금지) |
| 신탁재산에 대한 국세 등 체납처분 | 신탁법 제22조제1항 본문 | “할 수 없다”(금지) |
| 신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 집행 | 신탁법 제22조제1항 단서 | 금지의 예외 |
| 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 집행 | 신탁법 제22조제1항 단서 | 금지의 예외 |
| 제1항을 위반한 강제집행등 | 신탁법 제22조제2항 | 위탁자·수익자·수탁자가 이의를 제기할 수 있음(「민사집행법」 제48조 준용) |
| 제1항을 위반한 국세 등 체납처분 | 신탁법 제22조제3항 | 위탁자·수익자·수탁자가 이의를 제기할 수 있음(국세 등 체납처분에 대한 불복절차 준용) |
금지를 어긴 경매는 누가, 어떻게 다투나?
신탁법 제22조제2항과 제3항은 제1항을 위반한 집행에 대해 위탁자, 수익자, 수탁자가 이의를 “제기할 수 있다”고 정한다. 이의를 제기할 수 있는 사람으로 조문에 적힌 것은 이 셋뿐이다. 세입자(임차인)는 이 조문의 이의 주체로 적혀 있지 않다.
이의 절차는 집행의 종류에 따라 갈린다. 강제집행등에 대한 이의에는 「민사집행법」 제48조를 준용하고(신탁법 제22조제2항), 국세 등 체납처분에 대한 이의에는 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다(신탁법 제22조제3항). 「민사집행법」 제48조의 구체적인 내용은 신탁법 제22조에 적혀 있지 않다.
제1항을 어긴 집행에 대해 신탁법 제22조가 정한 효과는 이의 제기다. 조문은 이의를 “제기할 수 있다”는 재량 문언으로 정하고 있어, 이의를 할지는 위탁자·수익자·수탁자가 정한다.
실제로 얼마나 받아들여지나?
신탁법 제22조제1항 단서가 세입자의 신청에 적용된 건수나 이의가 받아들여진 비율에 대한 공식 통계는 공표 자료 없음이다. 신탁법 제22조는 형벌 조항이 아니어서 양형기준 같은 처벌 수위 자료도 해당하지 않는다. 이 글의 근거 자료에는 이 조문에 관한 판례도 포함되어 있지 않다.
이 조문은 지금도 그대로 적용되나?
신탁법 제22조는 법제처 현행본(시행 2018. 11. 1.) 기준으로 3개 항으로 되어 있고, 호와 목은 없다. 2026년 10월 13일 현재 시행 중인 현행 문언이다. 제22조에는 연혁 표기가 따로 붙어 있지 않다.
관련 법령
제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
신탁된 집도 세입자가 경매 신청할 수 있나요?
신탁법 제22조제1항 본문은 신탁재산에 대한 강제집행과 담보권 실행 등을 위한 경매를 "할 수 없다"고 정한다. 다만 "신탁 전의 원인으로 발생한 권리" 또는 "신탁사무의 처리상 발생한 권리"에 기한 경우에는 예외다. 세입자의 권리가 이 예외에 해당하는지는 조문에 전세·임차·보증금이라는 말이 없어 조문만으로는 정해지지 않는다.
전세 계약이 신탁보다 먼저면 신탁법 제22조 예외에 해당하나요?
신탁법 제22조제1항 단서의 기준은 권리가 "신탁 전의 원인으로 발생한" 것인지다. 전세 계약이 신탁보다 먼저였다는 사실은 이 기준과 관련된 사정이다. 그러나 그 권리가 단서에 해당한다는 결론은 조문 문언만으로 나오지 않는다.
신탁재산 강제집행 금지를 어긴 경매는 누가 다툴 수 있나요?
신탁법 제22조제2항은 제1항을 위반한 강제집행등에 대해 위탁자, 수익자, 수탁자가 이의를 제기할 수 있다고 정하고, 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다. 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대해서는 같은 조 제3항에 따라 같은 세 사람이 이의를 제기할 수 있고, 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다. 세입자는 이 조문의 이의 주체로 적혀 있지 않다.
