실거주를 이유로 이사했는데 집주인이 새 세입자를 들였다면, 배상금은 월세 3개월치뿐인가요?

입력 2026.10.22. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택임대차보호법 제6조의3제5항·제6항에 따르면, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 정해진 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대했다면 손해를 배상해야 합니다. 거절 당시 손해배상액을 미리 정한 합의가 없었다면 배상액은 **환산월차임 3개월분, 새 임대차와의 차임 차액 2년분, 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액**입니다. 3개월분이 상한은 아닙니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절당한 뒤 다른 세입자가 들어온 경우, 기존 임차인은 배상 기준부터 확인하게 됩니다. 제6조의3은 단순히 실제로 거주했는지가 아니라, 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했는지를 배상 요건으로 정합니다.

본문

언제 집주인에게 배상 의무가 생기나요?

임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주한다는 이유로 갱신을 거절했고, 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대했다면 배상 의무가 생깁니다. 제6조의3제5항은 실거주 사유에 따른 갱신 거절에 적용되므로, 다른 갱신 거절 사유까지 같은 규정으로 묶을 수는 없습니다.

월세 3개월분은 어떻게 계산하고, 그보다 더 받을 수도 있나요?

3개월분은 갱신 거절 당시의 환산월차임을 기준으로 계산합니다. 보증금이 있다면 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 보증금을 월 단위 차임으로 전환한 금액도 포함하지만, 제공된 조문에는 그 비율의 숫자가 적혀 있지 않습니다.

거절 당시 손해배상액 예정에 관한 합의가 없으면 다음 세 금액을 더하지 않고 서로 비교해 가장 큰 금액을 적용합니다.

1. 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
3. 실거주 사유의 갱신 거절로 임차인이 입은 손해액

따라서 새 임대차의 환산월차임과 기존 환산월차임의 차액 2년분이나 임차인의 손해액이 3개월분보다 크다면, 3개월분으로 배상액이 제한되지 않습니다.

실제로는 얼마가 인정되나요?

제6조의3제5항·제6항은 형사처벌의 법정형이나 과태료가 아니라 손해배상 의무와 산정 방식을 정합니다. 실제 배상액에 관한 공식 통계·양형기준 수치는 **공표 자료 없음(제공된 글감 기준)**이며, 이 글감에는 개별 사건의 인정액을 확인할 판례도 없습니다.

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