실거주 거부로 쫓겨났는데 집주인이 바로 세를 놓았다면 — 배상금은 월세 3개월치뿐일까
핵심부터: ‘3개월치’는 최저선일 뿐, 전부가 아니다
“집주인이 실거주하겠다며 갱신을 거절해서 나갔는데, 알고 보니 다른 세입자를 들였다.” 이런 경우를 둘러싼 질문에 흔히 따라붙는 답이 “환산월차임 3개월분을 받으면 끝”이라는 것이다. 그러나 주택임대차보호법 제6조의3 제6항을 그대로 읽으면 이는 정확하지 않다. 조문은 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 배상액으로 정하고 있고, 월세(환산월차임) 3개월분은 그 세 가지 중 하나일 뿐이다.
배상 의무가 생기는 경우는 딱 하나: 실거주를 이유로 거절했을 때
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 하면서, 예외적으로 거절할 수 있는 사유를 제1호부터 제9호까지 나열한다. 이 중 제8호가 바로 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”다.
그리고 제5항은 이렇게 규정한다.
임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
여기서 중요한 것은 배상 의무가 생기는 조건이 세 가지 모두 충족되어야 한다는 점이다.
- 제1항제8호 사유(실거주)로 갱신을 거절했을 것 — 다른 사유(차임 연체, 철거·재건축 등)로 거절한 경우에는 이 조항이 적용되지 않는다.
- 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 제3자에게 임대했을 것 — 즉 원래 갱신되었을 기간 안에 다른 사람에게 집을 내준 경우를 말한다.
- 정당한 사유 없이 그렇게 했을 것.
이 세 가지가 모두 맞아떨어져야 “배상하여야 한다”는 법적 의무가 생긴다. 조문은 “실거주를 안 하면 곧바로 배상”이라고 쓰고 있지 않다. 행위의 순서와 조건을 바꿔서 이해하면 안 된다.
배상액 산정: 세 가지 금액 중 ‘큰 금액’
제6조의3 제6항은 배상액을 다음과 같이 정한다.
제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
조문이 **“다음 각 호의 금액 중 큰 금액”**이라고 명시하고 있다는 점이 핵심이다. 세 가지 금액을 모두 더하는 것이 아니라, 그중 가장 액수가 큰 하나를 배상액으로 인정하는 구조다.
제1호 — 환산월차임 3개월분
갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
여기서 “환산월차임”이라는 용어가 정의된다. 월세만 있는 경우는 그 월세액을, 보증금이 함께 있는 경우에는 보증금을 일정 비율로 월세로 환산한 금액을 더한 값을 “환산월차임”이라 부른다. 다만 그 전환 비율(제7조의2 각 호 중 낮은 비율)의 구체적인 숫자는 이 조문 자체에는 나오지 않으므로, 임의로 수치를 가정해서는 안 된다. 또한 이 “환산월차임” 정의는 제6항제1호 이하에서만 쓰이는 개념이며, 법 전체에 통용되는 정의어로 확장해서 읽어서는 안 된다.
주목할 점은 **기준 시점이 “갱신거절 당시”**라는 것이다. 몇 년이 지나 임대료가 오른 현재 시세를 기준으로 계산하는 것이 아니다.
제2호 — 임대 차액의 2년분
임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
이것이 실무적으로 가장 중요한 항목일 수 있다. 집주인이 실거주를 이유로 기존 임차인을 내보낸 뒤, 새 세입자에게는 더 높은 임대료로 집을 내놓는 경우가 드물지 않다. 이때는 “원래 임차인에게 받던 환산월차임”과 “새로 받는 환산월차임”의 차액을 2년분으로 계산한 금액이 배상액 후보가 된다. 임대료 차이가 크고 그 기간이 길수록, 이 금액이 단순히 월세 3개월분보다 훨씬 커질 수 있다.
제3호 — 실제 입은 손해액
제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
이사비, 중개수수료, 더 비싼 집으로 옮기며 발생한 추가 비용 등 임차인이 실제로 입은 손해를 입증하여 청구하는 방식이다. 입증이 가능하다면 제1호·제2호보다 더 큰 금액이 산정될 수도 있다.
그래서 ‘3개월치가 전부’라는 말이 왜 틀렸나
세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 배상액으로 하는 구조이므로, 월세(환산월차임) 3개월분은 법이 보장하는 최저 기준선에 가깝다. 실제로는
- 새 세입자에게 임대료를 올려 받은 사실이 확인되면 제2호에 따른 2년분 차액이,
- 이사·중개 등으로 실제 손해를 구체적으로 입증할 수 있다면 제3호에 따른 손해액이
3개월분보다 더 크게 산정되어 그 금액이 배상액이 될 수 있다. “3개월치가 전부”라는 설명은 제1호만 보고 제2호·제3호를 빠뜨린 것이다.
합의가 있었다면 달라진다
제6항 본문은 “거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한”이라는 전제를 달고 있다. 즉 갱신을 거절하던 그 시점에 임대인과 임차인이 손해배상액에 관해 따로 합의를 해두었다면, 위 세 가지 산식이 아니라 그 합의 내용이 우선한다. 합의 시점이 “갱신거절 당시”로 특정되어 있다는 점도 눈여겨볼 부분이다.
이 조항이 적용되지 않는 경우
제6조의3 제1항에는 실거주(제8호) 외에도 차임 2기 연체, 거짓·부정한 방법의 임차, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축 등 여러 거절 사유가 나열되어 있다. 손해배상 의무를 규정한 제5항·제6항은 오직 제8호(실거주) 사유로 거절한 경우에만 적용된다. 다른 호의 사유로 거절한 후 제3자에게 임대한 사정이 있다 해도, 이 조항에 근거한 배상 청구는 성립하지 않는다.
또한 이 조문에는 벌칙이나 과태료에 관한 규정이 없다. 임대인에게 형사처벌이나 과태료가 따로 부과되는 구조가 아니라, 민사상 손해배상 책임만을 정한 조항이라는 점도 함께 확인해 둘 필요가 있다.
정리
- 배상 의무는 실거주(제1항제8호) 사유로 거절하고, 갱신되었을 기간 만료 전에, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에만 발생한다.
- 배상액은 ① 환산월차임 3개월분, ② 제3자 임대로 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분, ③ 실제 손해액 — 이 세 금액 중 가장 큰 금액이다. 합산이 아니다.
- 거절 당시 별도의 손해배상액 예정 합의가 있었다면 그 합의가 우선한다.
- 기준 시점은 “갱신거절 당시”이며, 현재 시세로 다시 계산하지 않는다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항제8호, 제5항, 제6항제1호~제3호
