실거주 이유로 갱신을 거절당했는데 집주인이 다른 세입자를 들였다면, 배상금은 월세 3개월치가 전부일까

입력 2026.10.22. 오전 10:08

짧은 답: 꼭 그렇지는 않습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 손해배상액을 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 정합니다. ① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, ② 새 세입자에게서 받는 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분, ③ 임차인이 실제로 입은 손해액입니다. 월세 3개월치는 이 중 첫 번째 금액일 뿐이고, 다른 금액이 더 크면 그 금액이 배상액이 됩니다. 다만 갱신을 거절할 때 당사자끼리 손해배상액을 미리 정해 두었다면 이 법정 산식이 적용되지 않습니다.

기준일: 2026년 10월 22일. 이 글은 시행일이 2026년 1월 2일인 현행 주택임대차보호법(법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정) 조문을 근거로 합니다.

1. 배상 의무가 생기는 경우: 제8호 사유의 거절과 세 가지 요건

제6조의3 제5항은 아래 요건을 모두 갖춘 경우에 임대인이 “갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다”고 정합니다. 배상은 임대인의 의무로 규정되어 있습니다.

알아 둘 점:

• 실거주 사유(제8호)로 거절한 경우에만 해당합니다. 차임 연체(제1호), 무단 전대(제4호), 철거·재건축(제7호) 같은 다른 사유로 거절했다면 제5항이 적용되지 않습니다.
• ‘임대인’에는 직계존속·직계비속이 포함됩니다. 제1항 제8호에 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)“이라고 적혀 있습니다. 그래서 부모나 자녀가 들어와 살겠다는 이유로 거절한 경우도 제8호 사유에 해당합니다.
• 조문이 정한 행위는 ‘제3자에게 임대’입니다. 이 조항은 “실거주하지 않으면 배상한다”고 정하지 않습니다. 정해진 기간 안에, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우를 요건으로 합니다.
• ‘정당한 사유’의 뜻은 조문에 정의되어 있지 않습니다. 무엇이 정당한 사유인지는 구체적인 사실관계에 따라 판단될 문제입니다.

2. 배상액 산정: 세 금액 중 가장 큰 것

제6조의3 제6항은 손해배상액을 “다음 각 호의 금액 중 큰 금액”으로 정합니다. 세 금액을 더하는 방식이 아닙니다. 셋을 비교해 가장 큰 하나를 고르는 방식입니다.

비교 기준은 ‘현재 시세’가 아닙니다. 조문은 갱신거절 당시의 환산월차임과 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임을 기준으로 삼습니다.

‘환산월차임’이란

제1호 괄호에서 정의합니다. 월차임에, 차임 외에 보증금이 있으면 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 바꾼 금액을 더한 것입니다.

• 전환 비율의 구체적인 값은 제6조의3에 없고 제7조의2에서 정합니다. 계산할 때는 해당 조문을 따로 확인해야 합니다.
• 이 정의는 “이하”라는 표현에 따라 제6항 제1호 이후에 쓰이는 용어입니다. 주택임대차보호법 전체에 통용되는 정의어로 보면 안 됩니다.

가상 계산 예시

전환 비율 계산을 피하려고 보증금 없이 월세만 있는 경우로 가정한 숫자입니다.

• 갱신거절 당시 월차임: 100만 원
• 임대인이 새 세입자에게 받은 월차임: 130만 원

이 예시에서 제3호 손해액이 720만 원보다 적다면 배상액은 **720만 원(제2호)**입니다. 새 세입자의 차임이 종전과 같아 제2호 금액이 0원이라면, 제1호의 300만 원과 제3호 손해액 중 큰 금액이 배상액이 됩니다. 결국 월세 3개월치는 배상액의 최저선 역할을 하는 하나의 기준일 뿐, 늘 상한이 되는 것은 아닙니다.

3. 예외: 거절할 때 손해배상액을 미리 합의한 경우

제6항 본문은 법정 산식에 조건을 붙입니다. “거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한” 적용된다는 것입니다.

• 갱신을 거절할 때 임대인과 임차인이 배상액을 미리 정해 두었다면 위 세 가지 산식이 아니라 그 합의가 기준이 됩니다.
• 조문에 적힌 합의 시점은 **‘거절 당시’**입니다. 이와 다른 시점(예: 최초 계약 체결 때)의 약정이 여기에 해당하는지는 조문만으로 단정할 수 없습니다.

4. 자주 묻는 질문

Q1. 집주인이 아니라 집주인 부모님이 들어와 산다고 해서 나갔습니다. 이 경우도 해당하나요? 제1항 제8호의 ‘임대인’에는 직계존속·직계비속이 포함됩니다. 따라서 부모나 자녀의 실거주를 이유로 거절한 경우도 제8호 사유에 의한 거절입니다. 이후 제5항의 나머지 요건을 갖추었는지를 따지게 됩니다.

Q2. 차임 연체를 이유로 갱신을 거절당했어도 같은 배상을 받을 수 있나요? 제5항은 제1항 제8호(실거주) 사유로 거절한 경우에 한정됩니다. 다른 호의 사유로 거절된 경우는 이 조항이 정한 배상 대상이 아닙니다.

Q3. 집주인이 들어와 살지 않고 집을 비워 두기만 했다면요? 제5항이 정한 행위는 “제3자에게 목적 주택을 임대한 경우”입니다. 이와 다른 형태의 행위가 이 조항에 해당하는지는 조문만으로 단정할 수 없습니다.

Q4. 갱신되었을 기간(2년)이 다 지난 뒤에 다른 사람에게 세를 놓았다면요? 제5항은 “갱신되었을 기간이 만료되기 전에” 제3자에게 임대한 경우를 요건으로 합니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 제2항에 따라 2년으로 봅니다.

Q5. 보증금이 있는 전세나 반전세는 어떻게 계산하나요? 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 바꿔 월차임에 더한 ‘환산월차임’으로 계산합니다. 전환 비율의 구체적인 수치는 제7조의2에서 확인해야 합니다.

Q6. 세 금액을 모두 더해서 받을 수 있나요? 아닙니다. 제6항은 “다음 각 호의 금액 중 큰 금액”이라고 정합니다. 셋 중 가장 큰 하나만 배상액이 됩니다.

Q7. 집주인이 형사처벌이나 과태료를 받나요? 제6조의3에는 형사처벌이나 과태료 규정이 없습니다. 이 조문이 정한 효과는 손해배상입니다.

5. 조문 연혁 메모

• 제6조의3은 **법률 제17470호(2020. 7. 31. 공포)**로 새로 생긴 조문입니다(본조신설 2020.7.31).
• 현행 법률 표시인 **법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정)**는 정부조직법 개정에 따른 것입니다. 이 개정이 주택임대차보호법에서 바꾼 것은 제8조의2 제4항 제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 부분뿐이고, 제6조의3은 바꾸지 않았습니다.
• 제6조의3이 처음 생길 때의 적용례·경과조치는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 핵심 정리

1. 배상 의무는 실거주(제1항 제8호, 직계존속·직계비속 포함) 사유로 거절한 경우에만 생깁니다.
2. 요건은 갱신되었을 기간 만료 전, 정당한 사유 없이, 제3자에게 임대한 것입니다.
3. 배상액은 환산월차임 3개월분 / 차임 차액 2년분 / 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다.
4. 비교 기준은 ‘현재 시세’가 아니라 갱신거절 당시 환산월차임과 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임입니다.
5. 거절 당시 손해배상액을 미리 합의했다면 법정 산식 대신 그 합의를 따릅니다.
6. 구체적인 사안의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

참고 법령

• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호 (임대인 등의 실제 거주를 이유로 한 갱신거절)
• 주택임대차보호법 제6조의3 제2항 (계약갱신요구권 1회 행사, 갱신 임대차 존속기간 2년)
• 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 (실거주 사유 갱신거절 후 제3자 임대 시 손해배상)
• 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호~제3호 (손해배상액 산정, 환산월차임 정의)
• 주택임대차보호법 제7조의2 (보증금의 월차임 전환 비율, 환산월차임 계산에 참조)
• 주택임대차보호법 부칙 <법률 제21065호, 2025. 10. 1.> 제1조, 제7조 <121>

관련 법령: 주택임대차보호법 제6조의3

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