집주인이 "실거주한다"며 갱신을 거절하고 다른 세입자를 들였다면, 배상금은 월세 3개월치뿐인가요
요약 및 결론: 집주인이 주택임대차보호법 제6조의3제1항제8호(실거주 사유)로 갱신을 거절했는데, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 임대했다면 임대인은 세입자의 손해를 배상해야 한다(제6조의3제5항). 배상액은 "환산월차임 3개월분", "새 세입자와의 차임 차액 2년분", "실제 손해액" 세 금액 중 **가장 큰 금액**이지, 세 금액을 더한 값도 아니고 월세 3개월치로 고정된 것도 아니다(제6조의3제6항제1호\~제3호).
전세·월세 계약갱신 시기마다 "집주인이 들어와 산다"며 갱신을 거절했는데 얼마 안 가 다른 세입자가 들어왔다는 이야기가 반복된다. 이런 유형의 분쟁에서 세입자들이 가장 많이 오해하는 지점이 배상액 산정 방식이다. "위약금처럼 월세 3개월치만 받으면 끝"이라고 알고 있는 경우가 많은데, 법문은 그보다 큰 금액이 나올 수 있는 구조로 되어 있다.
배상 책임은 어떤 경우에 생기나요
배상 의무가 생기는 경우는 집주인이 제1항제8호, 즉 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 사유로 갱신을 거절한 경우로 한정된다(제6조의3제1항제8호). 2기 차임 연체, 전대, 철거·재건축 등 다른 호의 사유로 거절한 경우에는 이 배상 규정이 적용되지 않는다.
배상이 성립하려면 세 가지 요건이 모두 충족돼야 한다(제6조의3제5항).
- 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전일 것
- 정당한 사유 없이
- 제3자에게 목적 주택을 임대했을 것
이 요건이 충족되면 법문은 “배상하여야 한다”고 의무로 정한다. 실거주를 하지 않았다는 사실만으로 자동으로 배상이 발생하는 것이 아니라, 갱신 예정 기간 안에 다른 세입자를 들인 사실까지 확인돼야 한다.
배상액은 어떻게 계산하나요
배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액 예정 합의가 없는 한, 아래 세 금액 중 가장 큰 금액으로 정한다(제6조의3제6항).
| 산정 기준 | 근거 조문 | 금액 |
|---|---|---|
| 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 | 제6조의3제6항제1호 | 환산월차임 × 3 |
| 제3자 임대로 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분 | 제6조의3제6항제2호 | (새 환산월차임 − 기존 환산월차임) × 24 |
| 실거주 사유 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 | 제6조의3제6항제3호 | 입증된 실제 손해액 |
여기서 “환산월차임”은 차임 외에 보증금이 있는 경우 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환해 합산한 금액을 말한다(제6조의3제6항제1호). 전환 비율의 구체적 숫자는 제6조의3 본문에 나와 있지 않고 제7조의2에서 정하므로, 이 글에서 임의의 숫자를 단정하지 않는다.
세 금액의 기준 시점에도 차이가 있다. 제1호·제2호는 모두 “갱신거절 당시”를 기준으로 계산하는 값이고, 배상을 요구하는 시점의 시세를 기준으로 다시 계산하는 구조가 아니다. 제2호는 새 세입자에게 실제로 받은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액을 2년치로 곱한 값이므로, 새 세입자의 임대조건이 기존보다 훨씬 높다면 3개월분보다 큰 금액이 나올 수 있다.
세 금액을 다 더해서 받을 수 있나요
아니다. 법문은 “다음 각 호의 금액 중 큰 금액”이라고 분명히 정하고 있어(제6조의3제6항), 제1호·제2호·제3호를 합산하는 구조가 아니다. 세입자가 입증 가능한 자료를 바탕으로 세 가지 산식을 각각 계산해보고, 그중 가장 유리한(큰) 금액을 배상액으로 주장하는 방식으로 작동한다.
다만 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이미 이루어졌다면, 그 합의가 이 법정 산식보다 우선한다(제6조의3제6항 본문). 즉 법정 산식은 ‘합의가 없을 때’를 전제로 한 기본값이다.
실제 선고·배상 사례는 어떤가요
이 조문과 관련해 공표된 법원 통계나 양형기준에 해당하는 수치는 확인되지 않는다. 이 조항은 손해배상(민사) 규정으로 형사처벌이나 과태료 조항이 아니므로, 애초에 ‘선고 형량’이라는 개념 자체가 적용되지 않는다. 실제 사건에서 세 산식 중 어느 것이 더 많이 인정되는지에 관한 공표 자료 역시 확인되지 않으며, 이 글은 그런 통계를 임의로 만들어 제시하지 않는다.
이 조항에 형사처벌이나 과태료가 있나요
없다. 제6조의3에는 벌칙이나 과태료 문언이 없고, 제5항·제6항은 민사상 손해배상 책임만을 규정한다. 따라서 실거주 사유로 거절한 뒤 제3자에게 임대했다는 사실만으로 집주인에게 형사처벌이나 과태료가 부과되는 것은 아니다.
관련 법령
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
집주인이 실거주한다고 해서 갱신을 거절했는데 몇 달 만에 세를 놓으면 무조건 3개월치 배상을 받나요?
A. 3개월치(환산월차임 3개월분)는 법정 산식의 하나일 뿐이고, 세 가지 금액 중 가장 큰 금액이 배상액이 된다(제6조의3제6항제1호\~제3호). 새 세입자와의 차임 차액을 2년분으로 계산한 금액이 더 크다면 그 금액이 배상액이 된다.
집주인이 아니라 집주인의 부모님이 들어와 산다고 했는데도 이 조항이 적용되나요?
A. 적용된다. 제1항제8호는 "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)"이 실제 거주하려는 경우를 실거주 거절 사유로 인정하고 있어, 임대인 본인뿐 아니라 그 직계존속·직계비속의 실거주도 같은 호의 사유에 포함된다.
갱신 예정 기간이 다 끝난 뒤에 세를 놓으면 배상 책임이 없나요?
A. 제6조의3제5항은 "갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에" 제3자에게 임대한 경우를 요건으로 정하고 있어, 그 기간이 지난 뒤의 임대에는 이 조항이 적용되지 않는다. 다만 기간 만료 전인지 여부는 사실관계에 따라 확인이 필요한 부분이다.
