실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 새 세입자를 들였다면, 배상금은 월세 3개월치뿐일까?
월세 3개월치가 배상금의 상한은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 일정한 경우 세 가지 금액을 비교해 그중 큰 금액을 손해배상액으로 정합니다. 세 금액을 더하는 방식도 아닙니다.
언제 배상 의무가 생기나요?
임대인이 자신 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절한 경우여야 합니다. 그리고 갱신을 거절하지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에, 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대해야 합니다. 이 요건에 해당하면 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
따라서 실거주가 이루어지지 않았다는 사정만으로 이 조항의 배상 요건이 곧바로 충족되는 것은 아닙니다. 제3자에게 임대했는지, 그 시점이 언제인지, 정당한 사유가 있는지를 함께 봐야 합니다.
배상액은 어떻게 정하나요?
갱신거절 당시 당사자 사이에 손해배상액을 미리 정한 합의가 없었다면, 다음 세 금액 중 가장 큰 금액을 적용합니다.
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
- 실거주를 이유로 한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액
여기서 환산월차임은 월차임에, 보증금이 있다면 이를 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함하는 개념입니다. 전환에는 주택임대차보호법 제7조의2 각 호 중 낮은 비율을 사용합니다.
결국 3개월분은 비교할 금액 중 하나입니다. 새 임대차와의 차액 2년분이나 임차인이 입은 손해액이 더 크다면, 법정 산식에 따른 배상액도 그 큰 금액이 됩니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호, 제2항, 제5항, 제6항 제1호부터 제3호까지
- 주택임대차보호법 제7조의2
