실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다른 세입자를 들였다면, 배상금은 월세 3개월치가 전부인가요?
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제6조의3제5항·제6항에 따르면, 실거주 사유로 갱신을 거절한 임대인이 법정 요건 아래 제3자에게 목적 주택을 임대하면 손해를 배상하여야 합니다. 배상액은 환산월차임 3개월분으로 고정되는 것이 아니라, 법정 3가지 금액 중 가장 큰 금액입니다.
실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 목적 주택에 다른 세입자가 들어오는 경우, 핵심은 단순히 실거주가 이루어졌는지가 아닙니다. 갱신되었을 기간이 끝나기 전인지, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 것인지와 함께 법정 산식을 확인해야 합니다.
본문
실거주를 이유로 갱신을 거절하면 언제나 배상해야 하나요?
실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 사정만으로 곧바로 배상 의무가 발생하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3제5항은 제1항제8호의 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우를 정하고 있습니다.
제1항제8호의 임대인에는 임대인의 직계존속·직계비속도 포함됩니다. 따라서 법문상 확인할 사항은 실거주 사유에 따른 갱신거절, 갱신되었을 기간의 만료 전 임대, 정당한 사유 없는 제3자 임대입니다.
월세 3개월분만 배상하면 끝나나요?
환산월차임 3개월분은 손해배상액을 정하는 세 가지 기준 중 하나일 뿐입니다. 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액 예정 합의가 없었다면, 법은 아래 금액 가운데 가장 큰 금액을 손해배상액으로 정합니다.
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 법정 손해배상 기준 |
|---|---|---|
| 실거주 사유로 갱신을 거절 | 주택임대차보호법 제6조의3제1항제8호 | 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속의 실제 거주 사유 |
| 갱신되었을 기간이 만료되기 전, 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대 | 주택임대차보호법 제6조의3제5항 | 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 함 |
| 손해배상액 예정 합의가 없는 경우 | 주택임대차보호법 제6조의3제6항제1호 | 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분 |
| 손해배상액 예정 합의가 없는 경우 | 주택임대차보호법 제6조의3제6항제2호 | 제3자 임대 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분 |
| 손해배상액 예정 합의가 없는 경우 | 주택임대차보호법 제6조의3제6항제3호 | 실거주 사유 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 |
환산월차임은 어떻게 계산하나요?
제6조의3제6항에서 말하는 환산월차임에는 월차임뿐 아니라 보증금을 월 단위 차임으로 전환한 금액이 포함될 수 있습니다. 보증금 전환에는 제7조의2 각 호 중 낮은 비율을 사용하도록 되어 있으나, 제6조의3에는 그 비율의 구체적 숫자가 적혀 있지 않습니다.
제1호와 제2호의 기준 시점은 모두 갱신거절 당시입니다. 따라서 법문상 제1호는 갱신거절 당시 환산월차임을, 제2호는 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액을 기준으로 합니다.
실제로 형사처벌이나 과태료도 부과되나요?
주택임대차보호법 제6조의3에는 이 상황에 관한 벌칙 또는 과태료 문언이 없습니다. 이 조문이 정한 효과는 일정한 요건 아래 발생하는 손해배상 의무입니다.
글감에는 이 조항에 관한 공식 선고 통계나 양형기준 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 법정 손해배상 산식과 별도로 실제 지급액의 일반적 수준을 단정할 공표 자료는 여기에서 확인되지 않습니다.
관련 법령
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
실거주한다고 해서 갱신을 거절했는데 다른 사람에게 월세를 주면 무조건 배상해야 하나요?
실거주 사유의 갱신거절 뒤 다른 사람에게 임대했다는 사실만으로 자동 배상이라고 단정할 수는 없습니다. 갱신되었을 기간이 만료되기 전인지, 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 것인지가 제6조의3제5항의 요건입니다.
실거주 갱신거절 배상은 월세 3개월치만 받나요?
환산월차임 3개월분은 제6조의3제6항제1호의 기준입니다. 손해배상액 예정 합의가 없다면 3개월분, 환산월차임 차액 2년분, 실거주 사유의 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액이 기준이 됩니다.
보증금만 있는 계약도 배상액 계산에 반영되나요?
제6조의3제6항제1호는 보증금이 있는 경우 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액을 환산월차임에 포함하도록 정합니다. 따라서 보증금만 있는 계약이라도 법문상 환산월차임 산정이 문제될 수 있습니다.
