실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다른 세입자를 들이면 배상금은 월세 3개월치뿐인가요?
요약 및 결론: 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항에 따르면, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 집을 임대하면 임대인은 임차인의 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 거절 당시 합의한 손해배상액이 없다면 세 가지 기준액 중 가장 큰 금액이며, 월차임 3개월분은 그중 하나입니다.
실거주를 이유로 한 갱신 거절 뒤 다른 세입자를 들인 경우, 배상액을 월세 3개월분으로만 계산해도 되는지가 핵심입니다. 법 조문은 세 가지 금액을 나열하고 그중 큰 금액을 기준으로 정합니다.
본문
배상 의무는 어떤 경우에 생기나요?
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 제1항제8호의 실거주 사유로 갱신을 거절한 경우를 대상으로 합니다. 임대인에는 직계존속과 직계비속도 포함됩니다.
배상 의무가 생기려면 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에, 정당한 사유 없이, 제3자에게 목적 주택을 임대해야 합니다. 실거주하지 않았다는 사실만으로 조문상 배상 요건이 모두 충족되는 것은 아닙니다.
월세 3개월분만 배상하나요?
아닙니다. 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액을 미리 정한 합의가 없다면, 제6항의 세 금액 중 가장 큰 금액을 배상액으로 정합니다. 세 금액을 더하는 방식이 아닙니다.
| 어떤 행위·기준인가 | 적용 조문 | 손해배상 기준 |
|---|---|---|
| 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대 | 제6조의3 제5항·제6항 | 아래 세 기준 중 가장 큰 금액 |
| 갱신거절 당시의 환산월차임을 기준으로 계산 | 제6조의3 제6항제1호 | 환산월차임 3개월분 |
| 제3자 임대 후의 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임을 비교 | 제6조의3 제6항제2호 | 두 환산월차임 간 차액의 2년분 |
| 제8호 사유의 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 기준으로 계산 | 제6조의3 제6항제3호 | 임차인이 입은 손해액 |
환산월차임에는 차임 외에 보증금이 있는 경우 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액이 포함됩니다. 제6조의3 자체에는 그 비율의 숫자가 제시되어 있지 않습니다.
실제 배상액과 처벌 수위는 어떻게 확인하나요?
제6조의3 제6항은 배상액 산정 기준을 정하지만, 특정 상황에서 실제로 얼마가 인정되는지를 정액으로 제시하지는 않습니다. 글감에는 실제 배상액에 관한 공표 통계나 수치가 없습니다.
제6조의3에는 벌칙이나 과태료 문언이 없습니다. 따라서 이 조문에 따른 효과는 손해배상 의무이며, 이 조문만을 근거로 형사처벌이나 과태료가 있다고 말할 수 없습니다.
관련 법령
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
실거주를 안 하면 바로 배상해야 하나요?
제6조의3 제5항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대한 경우를 정합니다. 실거주하지 않았다는 사실만으로 배상 의무가 자동으로 생긴다고 규정하지는 않습니다.
월세 3개월분과 다른 두 금액을 합산하나요?
아닙니다. 거절 당시 손해배상액을 정한 합의가 없다면 세 기준액을 더하는 것이 아니라 그중 가장 큰 금액을 적용합니다. 세 기준은 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분, 환산월차임 차액의 2년분, 임차인이 입은 손해액입니다.
손해배상액을 미리 합의했으면 어떻게 되나요?
제6조의3 제6항은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않은 경우에 법정 산식을 적용하도록 정합니다. 합의가 있는 경우의 구체적인 배상액은 이 조항의 세 기준만으로 확정할 수 없습니다.
