실거주를 이유로 갱신을 거절당했다면, 배상금은 월세 3개월 치가 전부일까요?
아닙니다. 주택임대차보호법상 환산월차임 3개월분은 손해배상액을 정하는 기준 중 하나입니다. 법은 정해진 금액들을 더하는 방식이 아니라, 그중 큰 금액을 기준으로 삼습니다.
다만 배상 의무가 생기는 경우는 한정되어 있습니다. 임대인이 본인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했고, 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대해야 합니다. 실거주하지 않았다는 사실만으로 곧바로 배상 의무가 생기는 것은 아닙니다.
법 조문은 어떻게 정하고 있나
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
따라서 법정 산식은 갱신거절 당시 손해배상액을 미리 정한 합의가 없을 때 적용됩니다. 조문이 정한 세 가지 금액은 다음과 같습니다.
- 갱신거절 당시의 환산월차임 3개월분
- 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
- 갱신거절로 임차인이 입은 손해액
이 가운데 가장 큰 금액이 기준입니다. 예컨대 제2호나 제3호의 금액이 제1호보다 크다면, 배상액이 3개월분에 그치지 않을 수 있습니다. 실제 금액은 각 항목을 계산하고 비교해야 합니다.
여기서 환산월차임은 월차임에, 보증금이 있는 경우 그 보증금을 법에서 정한 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함합니다. 조문은 그 비율을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 정하고 있으며, 제6조의3 자체에는 구체적인 비율 숫자가 적혀 있지 않습니다.
확인할 핵심 사항
배상 여부를 살필 때는 갱신 거절의 사유가 제6조의3제1항제8호의 실제 거주였는지, 제3자 임대가 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 이루어졌는지, 그 임대에 정당한 사유가 있었는지 확인해야 합니다. 배상액을 따질 때는 거절 당시의 손해배상액 예정 합의 여부와 세 가지 산정액을 각각 살펴야 합니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제6조의3제1항제8호, 제5항, 제6항제1호~제3호
- 주택임대차보호법 제7조의2
