실거주한다며 갱신을 거절한 집주인이 다른 세입자를 들였다면, 배상금은 월세 3개월치가 전부일까
요약 및 결론: 월세 3개월치가 배상금의 전부는 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 손해배상액을 세 금액 가운데 가장 큰 금액으로 정합니다. 세 금액은 ① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, ② 새 세입자에게 받은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분, ③ 임차인이 실제로 입은 손해액입니다. 이 배상 의무는 민사상 손해배상입니다. 제6조의3에는 형사처벌이나 과태료 규정이 없습니다.
임대인은 "직접 들어가 살겠다(실거주)"는 이유로 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 실거주는 임대인 쪽 사정이어서 임차인이 거절 당시 사실인지 확인하기 어렵습니다. 그래서 집을 비워 준 임차인이 나중에 그 집에 다른 세입자가 들어온 것을 알게 되면 "얼마를 받을 수 있는가"를 묻게 됩니다. 이 글은 2026년 10월 22일 기준 현행 조문(시행 2026. 1. 2.)만을 근거로, 배상 요건과 배상액 계산 구조를 정리합니다.
실거주 갱신거절 뒤 다른 세입자를 들이면 임대인은 배상해야 하나요?
다음 세 요건을 모두 갖추면 임대인은 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. ① 임대인이 실거주 사유(제6조의3 제1항 제8호)로 갱신을 거절했고, ② 갱신되었을 기간이 끝나기 전에, ③ 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대한 경우입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 이 경우 임대인이 “갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다”고 정합니다. 배상할지 말지를 임대인이 고르는 구조가 아니라 법이 정한 의무입니다.
제5항이 문언으로 정한 요건은 ‘실거주를 하지 않은 것’이 아니라 ‘제3자에게 목적 주택을 임대한 것’입니다. 배상 책임의 출발점은 그 집에 다른 임차인을 들인 행위입니다.
제5항에서 말하는 “갱신되었을 기간”은 제6조의3 제2항과 연결됩니다. 제2항은 계약갱신요구권으로 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다. 따라서 이 기간은 원래 계약이 끝난 뒤 2년 동안을 말합니다. 그 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했는지가 판단 대상입니다.
실거주 말고 다른 사유로 갱신을 거절한 경우에도 같은 배상 규정이 적용되나요?
적용되지 않습니다. 제6조의3 제5항은 임대인이 “제1항제8호의 사유로” 갱신을 거절한 경우만 정합니다. 차임 연체(제1호), 무단 전대(제4호), 철거·재건축(제7호) 같은 다른 사유로 거절한 경우는 이 조항의 배상 대상에 들어가지 않습니다.
제1항 제8호의 ‘임대인’에는 괄호 문언에 따라 임대인의 직계존속과 직계비속이 포함됩니다. 그래서 “부모님이 들어와 사실 것”, “자녀가 살 것”이라는 이유로 거절한 경우도 제8호 사유에 의한 거절에 해당합니다.
배상액은 어떻게 계산하나요? 월세 3개월치가 전부인가요?
배상액은 제6조의3 제6항 각 호의 세 금액 가운데 가장 큰 금액입니다. 월세 3개월치(제1호)는 그중 하나일 뿐입니다. 세 금액을 더하는 방식이 아니라, 셋을 비교해 가장 큰 금액 하나를 배상액으로 삼습니다.
| 구분 | 조문 | 금액 기준 |
|---|---|---|
| 제1호 | 제6조의3 제6항 제1호 | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| 제2호 | 제6조의3 제6항 제2호 | 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분 |
| 제3호 | 제6조의3 제6항 제3호 | 실거주 사유 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 |
제1호와 제2호의 기준 시점은 ‘현재 시세’가 아니라 조문에 적힌 대로 “갱신거절 당시” 환산월차임입니다. 제2호에서 비교하는 대상도 주변 시세가 아니라 “임대인이 제3자에게 임대하여 얻은” 환산월차임입니다.
가상 예시(보증금이 없는 순수 월세라고 가정): 갱신거절 당시 월세가 100만 원이었고, 임대인이 새 세입자에게 월 130만 원을 받기로 했다고 해 봅니다.
- 제1호: 100만 원 × 3개월 = 300만 원
- 제2호: (130만 원 − 100만 원) × 24개월 = 720만 원
- 제3호: 임차인이 입증한 실제 손해액(예: 500만 원으로 가정)
이 경우 배상액은 세 금액 중 가장 큰 720만 원입니다. 세 금액을 더한 1,520만 원이 아닙니다. 새 세입자의 월세가 기존과 같아 차액이 없다면 제2호 금액은 0이 됩니다. 그때는 제1호와 제3호 중 큰 금액을 비교하게 됩니다.
보증금이 있는 전세·반전세는 ‘환산월차임’을 어떻게 구하나요?
보증금이 있으면 보증금을 월 단위 차임으로 바꾼 금액을 월차임에 더해 ‘환산월차임’을 구합니다. 제6조의3 제6항 제1호 괄호는 보증금을 “제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라” 월 단위 차임으로 전환한다고 정합니다. 따라서 전세처럼 월차임이 없는 계약도 보증금을 환산한 금액으로 제1호와 제2호를 계산합니다.
구체적인 전환 비율 값은 제6조의3에 적혀 있지 않습니다. 제7조의2에서 따로 확인해야 하며, 이 글에서는 비율 숫자를 제시하지 않습니다. ‘환산월차임’이라는 용어는 제6조의3 제6항 제1호 괄호에서 “이하”라는 표현으로 정의되어 제6항 제1호 이후에 쓰이는 개념입니다.
갱신을 거절할 때 배상액을 미리 정해 두었다면 어떻게 되나요?
제6조의3 제6항의 ‘세 금액 중 큰 금액’ 산식은 “거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한” 적용됩니다. 거꾸로 말하면, 갱신거절 당시 임대인과 임차인이 손해배상액의 예정에 합의했다면 이 법정 산식이 적용되는 경우에 해당하지 않습니다. 조문이 합의 시점을 ‘거절 당시’로 정하고 있다는 점도 함께 확인해야 합니다.
이 합의는 제1항 제3호의 거절 사유인 “서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우”와 다른 개념입니다. 제6항의 합의는 실거주 사유로 거절할 때 장래의 손해배상액을 미리 정하는 합의입니다.
실제로는 얼마나 배상받나요? 처벌도 받나요?
실제 사건에서 인정된 배상액에 대한 공식 통계는 이 글이 근거로 삼은 자료에 없습니다(공표 자료 없음). 이 쟁점에 대해 확인된 판례도 이 글의 근거 자료에는 없습니다. 법이 정한 기준은 제6조의3 제6항의 ‘세 금액 중 큰 금액’이고, 개별 사건의 금액은 거절 당시 환산월차임, 제3자에게 받은 환산월차임, 입증된 손해액에 따라 달라집니다.
제6조의3에는 벌칙이나 과태료 문언이 없습니다. 따라서 이 조문을 근거로 한 임대인의 책임은 형사처벌이 아니라 민사상 손해배상입니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과(민사) |
|---|---|---|
| 실거주(직계존속·직계비속 포함) 사유로 갱신요구 거절 | 제6조의3 제1항 제8호 | 갱신거절 사유로 인정됨(거절 자체만으로 배상 의무가 생기지 않음) |
| 실거주 사유로 거절한 뒤, 갱신되었을 기간 만료 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대 | 제6조의3 제5항 | 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상할 의무 |
| 위 경우의 배상액(거절 당시 배상액 예정 합의가 없을 때) | 제6조의3 제6항 제1호~제3호 | 3개월분, 차액 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액 |
| 거절 당시 손해배상액의 예정에 합의 | 제6조의3 제6항 본문 | 법정 산식(‘각 호 중 큰 금액’) 적용 대상에 해당하지 않음 |
| 실거주 외 다른 사유(제1항 제1호~제7호, 제9호)로 거절 | 제6조의3 제5항 | 제5항의 배상 규정 적용 대상 아님 |
| 벌칙·과태료 | 제6조의3 | 해당 문언 없음 |
이 조항은 언제 생겼고, 최근 개정으로 바뀌었나요?
제6조의3은 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 신설되었습니다(본조신설 2020. 7. 31.). 현행 주택임대차보호법은 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)입니다. 이 개정은 제8조의2 제4항 제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 것으로, 제6조의3의 내용을 바꾸지 않았습니다.
제6조의3 신설 당시의 적용례나 경과조치는 이 글이 근거로 삼은 자료에서 확인되지 않았습니다. 2026년 10월 22일 기준으로 제6조의3은 6개 항, 12개 호, 3개 목으로 이루어진 현행 조문이며, 배상액을 정한 제6항에는 3개의 호가 있습니다.
관련 법령
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
집주인이 실거주한다고 해 놓고 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상을 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 임대인이 실거주 사유(제6조의3 제1항 제8호)로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대했다면 임대인은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 실거주 사유가 아닌 다른 사유로 거절한 경우에는 이 배상 규정이 적용되지 않습니다.
실거주 갱신거절 손해배상, 월세 3개월치 말고 더 받을 수 있나요?
더 받을 수 있습니다. 배상액은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새 세입자에게 받은 환산월차임과의 차액 2년분, 실제 손해액 가운데 가장 큰 금액입니다(제6조의3 제6항). 세 금액을 더하는 방식은 아니며, 거절 당시 배상액을 미리 합의했다면 이 산식이 적용되는 경우에 해당하지 않습니다.
전세인데 실거주 갱신거절 손해배상액은 어떻게 계산하나요?
보증금을 월 단위 차임으로 바꾼 '환산월차임'으로 계산합니다. 제6조의3 제6항 제1호는 보증금을 "제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라" 월 단위 차임으로 전환한다고 정합니다. 구체적인 비율 값은 제6조의3에 없으므로 제7조의2에서 확인해야 합니다.
