실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 다른 세입자를 들였다면, 배상금은 월세 3개월치만인가요?
아닙니다. 법정 손해배상액은 단순히 “월세 3개월치”로 고정되지 않습니다.
주택임대차보호법 제6조의3제6항은, 갱신거절 당시 당사자 사이에 손해배상액 예정 합의가 없었다면 다음 세 금액 가운데 가장 큰 금액을 손해배상액으로 정합니다.
- 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분
- 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액을 기준으로 한 2년분
- 실거주 사유의 갱신거절로 임차인이 입은 손해액
따라서 월세 3개월분은 세 기준 중 하나일 뿐이며, 다른 기준에 따른 금액이 더 크다면 그 큰 금액이 기준이 됩니다. 세 금액을 합산하는 방식은 아닙니다.
배상 의무가 생기는 경우
이 규정은 모든 갱신거절에 적용되는 것이 아닙니다. 임대인이 본인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절한 경우를 전제로 합니다.
그 뒤 다음 요건이 갖추어져야 합니다.
- 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전일 것
- 정당한 사유 없이 제3자에게 해당 주택을 임대했을 것
- 최초의 갱신거절 사유가 임대인 또는 그 직계존속·직계비속의 실제 거주였을 것
이 요건에 해당하면 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 단순히 실제 거주가 이루어지지 않았다는 사정만으로 곧바로 배상액이 확정되는 구조는 아닙니다.
“환산월차임 3개월분”은 무엇인가요?
보증금 없이 월차임만 있는 계약이라면 월차임을 기준으로 살펴볼 수 있습니다. 보증금이 함께 있다면, 제6조의3제6항제1호는 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액까지 포함해 환산월차임을 산정하도록 정합니다.
중요한 기준 시점은 현재 시세가 아니라 갱신거절 당시입니다. 월차임 3개월분은 갱신거절 당시 환산월차임을 기준으로 하고, 새 임대차와의 차액은 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임을 비교합니다.
핵심 정리
실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 다른 사람에게 임대한 경우라도, 법에서 정한 요건을 충족해야 손해배상 의무가 문제 됩니다. 배상액 역시 월세 3개월치로 끝나는 것이 아니라, 법정 세 기준 중 가장 큰 금액이 기준이 될 수 있습니다.
참고 법령·조문:
- 주택임대차보호법 제6조의3제1항제8호
- 주택임대차보호법 제6조의3제5항
- 주택임대차보호법 제6조의3제6항제1호~제3호
