실거주 핑계로 갱신을 거절한 집주인이 세 번째 세입자를 들였다면, 배상금은 3개월치만?
질문의 상황
계약갱신을 요구했는데 집주인이 “자기가 살아야 한다”며 거절했다. 그런데 얼마 후 다른 사람에게 집을 다시 세웠다. 이런 경우 받을 수 있는 배상금이 정말 월세 3개월치가 끝일까?
답: 아니다. 경우에 따라 3개월보다 훨씬 많을 수 있다.
주택임대차보호법은 이 상황을 정확히 규정하고 있다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한 집주인에게는 법정 배상액 또는 합의한 배상액 중 더 큰 것을 청구할 수 있다.
그리고 그 금액은 “월세 3개월치”보다 커야 하는 경우가 많다.
배상을 받으려면 세 가지 조건을 모두 만족해야 한다
먼저 집주인이 배상할 의무가 생기려면, 다음을 모두 증명해야 한다.
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갱신거절의 이유가 실거주여야 한다
집주인(또는 집주인의 직계존속·직계비속)이 자신이 살겠다고 해서 거절한 경우를 말한다. 차임 연체, 불법 전대, 건물 재건축 등 다른 이유로 거절한 경우는 배상 대상이 아니다. -
정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대해야 한다
갱신을 거절했을 기간(원래 계약이 유지됐을 기간)이 끝나기 전에 누군가 다른 사람에게 그 집을 세웠어야 한다. “정당한 사유 없이”는 당초의 실거주 필요성이 사라진 상태를 의미한다. -
그 기간이 아직 만료되지 않았을 때 확인돼야 한다
원래 계약이 계속됐다면 유효했을 기간이 지나가기 전에, 제3자에게 임대한 사실이 밝혀져야 한다.
법정 배상액: 세 가지 방식 중 가장 큰 금액
이 조건을 모두 만족하면, 집주인이 배상해야 할 금액은 다음 셋 중 가장 큰 것이다.
방식 1: 월세 3개월분
갱신이 거절된 당시의 월세를 기준으로 한다. 여기서 ‘월세’는 실제 월세뿐 아니라 보증금을 월 단위로 환산한 금액도 포함한다. 따라서 보증금이 큰 전월세라면 3개월분이 생각보다 클 수 있다.
예: 월세 50만 원 + 보증금 5천만 원인 경우, 보증금을 월 단위의 차임으로 환산한 금액을 포함하여 계산된다.
방식 2: 새로 세운 세입자와의 월세 차액 × 24개월
집주인이 제3자에게 받는 월세(보증금 포함 환산액)에서 원래 세입자(당신)에게 받던 월세를 뺀 차액에, 2년(24개월)을 곱한 금액이다.
예: 원래 월세 50만 원을 받던 방을 새로운 세입자에게 월세 80만 원에 세웠다면, 차액 30만 원 × 24개월 = 720만 원
방식 3: 실제 입은 손해액
이사 비용, 새 집의 추가 월세, 이전에 따른 직접 손실 등 당신이 이 일로 실제로 입은 손해를 증명할 수 있다면, 그 금액을 청구할 수 있다.
가장 큰 금액을 받는다는 뜻
이 세 가지는 더하는 것이 아니라, 셋 중 가장 큰 금액 하나를 선택해서 받는다는 뜻이다.
위의 예에서,
- 방식 1 (월세 3개월분): 약 150만 원
- 방식 2 (월세 차액의 2년분): 720만 원
- 방식 3 (증명 가능한 실손해): 예를 들어 200만 원
이라면 720만 원을 받게 된다.
합의가 있다면 법정액을 무시할 수 있다
위의 계산은 집주인과 배상액을 정하지 못했을 때 적용된다. 거절 당시에 “얼마를 배상하겠다”고 집주인과 합의했다면, 그 합의액을 받는다. 합의액이 3개월분보다 많아도, 적어도 당사자가 정한 금액이 우선된다.
현실에서 주의할 점
- 당초 갱신거절이 정말 ‘자신이 살아야 한다’는 이유였는지 증명해야 한다 (거절 당시의 문서, 대화 기록 등).
- 제3자에게 임대한 사실과 그 월세 규모를 파악해야 한다 (임대차계약서, 전입신고 등).
- 법정 산식 중 어느 방식이 가장 큰 금액을 주는지는 각 사건마다 다르다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제6조의3 제5항, 제6항
