새 세입자를 받지 않은 집주인, 보증금 반환을 막은 걸까요?

입력 2026.10.23. 오전 10:08

요약 및 결론: 합의서에 새 세입자가 들어오면 보증금을 반환한다고 썼더라도, 집주인이 세입자를 받지 않았다는 사실만으로 조건 성취를 방해했다고 단정할 수는 없습니다. 민법 제150조제1항의 요건을 충족하면 상대방은 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있지만, 그 효과가 자동으로 보증금 반환 의무를 발생시키는 것은 아닙니다.

합의서에 반환 시점을 새 세입자의 입주와 연결해 두면, 세입자가 구해지지 않는 동안 보증금 반환 시점을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 월세를 높게 불렀다는 사정도 살펴볼 수 있지만, 민법 제150조제1항은 어떤 행위를 신의성실에 반하는 방해로 볼지 정하지 않습니다.

본문

월세를 높게 불렀다면 조건 성취를 방해한 건가요?

월세가 높다는 사실만으로 집주인이 조건 성취를 방해했다고 단정할 수는 없습니다. 민법 제150조제1항을 적용하려면 세 요건, 즉 조건이 성취되면 불이익을 받을 당사자일 것, 그 당사자가 신의성실에 반해 행동했을 것, 그 행동으로 조건의 성취를 방해했을 것을 살펴야 합니다.

세 요건이 충족된다고 판단되는 경우에도 상대방이 할 수 있는 것은 조건이 성취한 것으로 주장하는 것입니다. 조문은 그 주장만으로 조건이 성취된다고 정하거나 보증금 반환 의무가 바로 생긴다고 정하지 않습니다.

합의서의 ‘새 세입자가 들어오면’은 조건인가요, 기한인가요?

‘새 세입자가 들어오면’이라는 문구가 민법 제150조의 조건인지, 제387조제1항 후단의 불확정한 기한인지는 두 조문만으로 단정할 수 없습니다. 합의서 문구의 성격에 따라 적용되는 규정과 이행 시점을 살펴야 합니다.

민법 제387조는 채무 이행의 기한 유형별로 지체책임이 생기는 때를 나눕니다. 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때부터, 불확정한 기한이면 채무자가 기한이 도래함을 안 때부터 지체책임이 있습니다. 기한이 없으면 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있습니다.

행위별로 어떤 조문을 살펴보나요?

아래 표는 각 사정만으로 법적 결론이 확정된다는 뜻이 아닙니다. 특히 높은 월세 제시나 세입자 거절만으로 민법 제150조제1항의 요건이 충족된다고 단정할 수 없습니다.

집주인이 새 세입자를 거절하는 상황은 조건 성취를 방해했는지 살펴볼 때 검토할 수 있지만, 제150조제2항의 사안은 아닙니다. 제2항은 조건 성취로 이익을 받을 당사자가 신의성실에 반해 조건을 성취시킨 경우를 규정합니다.

법정형과 실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?

민법 제150조와 제387조에는 형벌이나 과태료가 규정되어 있지 않습니다. 따라서 이 조문에 따른 법정형이나 실제 선고 형량은 없습니다. 이 주제의 공식 처벌 통계나 양형기준은 공표 자료 없음입니다.

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