세입자에게만 해지 통보하면 전차인도 나가야 하나요?
적법하게 전대된 집에서 임대차계약이 해지 통고로 종료된 경우, 임대인이 전차인에게 해지 사유를 통지하지 않았다면 그 해지로 전차인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 세입자에게만 통지했다는 이유만으로 전차인에게도 해지의 효력을 주장할 수 있는 것은 아닙니다.
민법 제638조의 기준
민법 제638조제1항은 임대차계약이 해지 통고로 종료되고 임대물이 적법하게 전대된 경우를 정하고 있습니다.
제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지)
①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
조문은 임대인과 전차인의 통지 관계를 정하고 있습니다. 조문은 통지하는 사람을 임대인, 통지를 받는 사람을 전차인으로 정하고 있습니다. 통지할 내용은 해지의 사유입니다.
통지하지 않은 경우의 의미
임대인이 전차인에게 사유를 통지하지 않았다면, 해지 자체가 무효가 되거나 해지가 성립하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 조문이 정한 효과는 그 해지로 전차인에게 대항하지 못한다는 것입니다.
또한 이 규정은 모든 계약 종료에 적용되는 것이 아닙니다. 임대차계약이 해지 통고로 종료되어야 하고, 임대물이 적법하게 전대되어야 합니다.
전차인이 통지를 받은 뒤에는
민법 제638조제2항은 전차인이 제1항의 통지를 받은 때 제635조제2항을 준용한다고 정합니다. 다만 이 조항만으로는 준용되는 제635조제2항의 구체적인 내용을 설명할 수 없으므로, 그 내용을 단정해서는 안 됩니다.
정리하면, 적법한 전대와 해지 통고에 따른 종료라는 요건이 충족된 경우에는 임대인이 전차인에게 해지 사유를 통지했는지가 전차인에게 해지를 주장할 수 있는지를 가릅니다.
참고 법령
- 민법 제638조제1항·제2항
- 민법 제635조제2항 (제638조제2항에서 준용)
