상가와 일반 건물은 월세 몇 달 밀려야 해지되나요?
기준이 다릅니다. 상가건물 임대차는 원칙적으로 3기의, 일반적인 건물 임대차는 2기의 차임액에 달했을 때가 계약 해지 기준입니다.
상가건물은 3기
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 다음과 같이 정합니다.
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
조문상 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때가 기준입니다.
다만 조문은 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 조문은 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있으므로, 해지는 임대인의 권리로 규정되어 있습니다.
일반적인 건물 임대차는 2기
민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에 대해 다음과 같이 정합니다.
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
따라서 민법 제640조는 2기의 차임액에 달하는 때를 기준으로 합니다. 역시 조문은 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 의미입니다.
‘연속해서’ 밀려야 한다는 뜻은 아닙니다
두 조문 모두 연체액이 일정한 기수의 차임액에 달하는 때를 정하고 있습니다. 조문에 ‘연속 3기’ 또는 ‘연속 2기’라고 되어 있지는 않습니다. 따라서 단순히 연속된 몇 개월인지가 아니라, 조문상 연체액이 해당 기준에 달했는지가 문언상 기준입니다.
토지 임대차에는 별도 준용 규정이 있습니다
민법 제641조는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 제640조를 준용한다고 정합니다. 즉, 모든 토지 임대차에 일반적으로 적용된다고 확대해서 쓰기보다는, 제641조에 열거된 목적의 토지임대차에 제640조가 준용된다고 보아야 합니다.
정리하면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가 임대차는 3기의 차임액, 민법 제640조가 적용되는 일반적인 건물 임대차는 2기의 차임액이 해지 기준입니다. 두 경우 모두 조문은 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.
참고한 법령
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8
- 민법 제640조
- 민법 제641조
