상가와 일반 건물, 월세 몇 달 밀리면 계약을 해지할 수 있을까?
상가건물 임대차와 일반 건물 임대차는 차임 연체로 계약을 해지할 수 있는 기준이 다릅니다.
- 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차: 연체액이 3기의 차임액에 달한 때
- 민법이 적용되는 일반 건물 등의 임대차: 연체액이 2기의 차임액에 달한 때
월 단위로 차임을 지급하는 계약이라면 각각 월세 3개월분과 2개월분에 해당하는 금액을 기준으로 볼 수 있습니다. 다만 법률은 단순히 “몇 달 연체”라고 하지 않고, 연체액이 몇 기의 차임액에 달했는지를 기준으로 규정합니다.
상가건물은 3기 기준
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 다음과 같이 규정합니다.
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
따라서 이 법이 적용되는 상가건물 임대차에서는 차임연체액이 3기분에 달해야 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
여기서 중요한 점은 3기분에 달하면 계약이 자동으로 종료되는 것이 아니라는 것입니다. 조문은 임대인이 계약을 해지해야 한다고 정하지 않고, 해지할 수 있다고 규정합니다.
일반 건물은 2기 기준
민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에 관하여 다음과 같이 규정합니다.
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
상가건물 임대차보호법의 3기 기준과 달리, 민법상 건물 기타 공작물의 임대차에서는 연체액이 2기분에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
이 경우에도 2기분이 연체되었다는 이유만으로 계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다. 법이 부여하는 것은 임대인의 계약 해지 가능성입니다.
두 기준을 비교하면
| 구분 | 차임 연체 기준 | 법률상 효과 |
|---|---|---|
| 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차 | 3기의 차임액 | 임대인이 계약을 해지할 수 있음 |
| 민법상 건물 기타 공작물의 임대차 | 2기의 차임액 | 임대인이 계약을 해지할 수 있음 |
따라서 “건물 월세는 2개월만 밀리면 모두 해지할 수 있다”거나 “상가는 반드시 3개월이 지나야 한다”고 기간만으로 단정해서는 안 됩니다. 먼저 어떤 법률의 기준이 적용되는지 확인하고, 실제 차임연체액이 2기분 또는 3기분에 달했는지를 살펴야 합니다.
연속으로 밀려야 하는지는 조문에 적혀 있지 않다
두 조문은 모두 “연속 2기” 또는 “연속 3기”라고 표현하지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때라고 하고, 민법 제640조는 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때라고 정할 뿐입니다.
따라서 연체가 반드시 연속되어야 하는지, 떨어져 발생한 연체를 어떻게 볼 것인지에 관해서는 이들 조문의 문언만으로 추가적인 기준을 단정할 수 없습니다.
일부 토지임대차에도 민법상 2기 기준이 준용된다
민법 제641조에 따르면 제640조의 기준은 모든 토지임대차가 아니라 다음 목적의 토지임대차에만 준용됩니다.
- 건물 기타 공작물의 소유
- 식목
- 채염
- 목축
즉, 위와 같은 목적의 토지임대차에는 민법 제640조의 2기 차임액 기준이 준용됩니다.
핵심 정리
상가와 일반 건물의 차임 연체 해지 기준은 다릅니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우에는 3기의 차임액, 민법상 건물 기타 공작물의 임대차에는 2기의 차임액이 기준입니다.
그러나 어느 경우든 그 금액에 달하는 순간 계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 두 조문 모두 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8
- 민법 제640조
- 민법 제641조
- 민법 제642조
