상가와 일반 건물의 월세 연체 해지 기준이 다른 이유
상가와 일반 건물의 월세 연체로 인한 임대차 해지 기준은 다릅니다. 같은 ‘건물’이라도 상가인지 아닌지에 따라 임대인이 계약을 해지할 수 있는 연체 기준이 달라진다는 뜻입니다.
상가건물: 3기의 월세가 밀려야 해지 가능
상가건물 임대차에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 예컨대 월세가 100만 원이라면, 300만 원 이상이 밀렸을 때입니다.
이 기준은 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 명시되어 있습니다.
일반 건물: 2기의 월세가 밀려야 해지 가능
이와 달리 일반 건물(주택 등)의 임대차에서는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 월세 100만 원 기준이면 200만 원 이상이 밀렸을 때입니다.
이 기준은 민법 제640조에 정해져 있습니다.
왜 기준이 다른가
상가건물 임차인의 보호를 상대적으로 강화하기 위한 입법 정책입니다. 상가건물 임대차보호법은 상가 임차인을 위해 특별히 만들어진 법이므로, 일반적인 민법 기준과 달리 더 많은 연체액이 쌓이도록 기준을 높였습니다.
해지는 임대인의 선택 행위
중요한 점은, 두 경우 모두 해지 기준에 달했다고 해서 계약이 자동으로 끝나지 않는다는 것입니다. 법 조문의 문언은 “임대인은 계약을 해지할 수 있다”입니다. 즉, 임대인이 선택적으로 해지할 수 있는 권리이며, 반드시 해지해야 하는 의무는 아닙니다.
토지임대차에서도 같은 기준 적용
민법 제641조는 “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다”고 규정합니다. 따라서 일반 건물의 기준(2기)이 해당 토지임대차에도 동일하게 적용됩니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)
- 민법 제640조(차임연체와 해지)
- 민법 제641조(동조)
