살던 집이 경매로 넘어가면, 보증금을 다 못 받아도 낙찰자에게 계속 살 수 있나요
짧은 결론
원칙적으로 임차권은 임차주택이 경매로 낙찰(경락)되면 함께 소멸한다. 하지만 보증금을 모두 돌려받지 못했고, 동시에 대항력이 있는 임차권이라면 이 원칙의 예외에 해당해 소멸하지 않는다. 이는 주택임대차보호법 제3조의5의 본문과 단서에 정해진 내용이다.
원칙: 경락에 따라 임차권은 소멸한다
주택임대차보호법 제3조의5 본문은 “임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다”고 정한다.
여기서 소멸의 시점으로 조문이 지목하는 것은 경락이다. 경매개시결정이 내려진 시점이나 매각허가결정이 난 시점이 아니라, 경락에 따라 소멸한다고 쓰여 있다. 이 조문 구조는 항·호·목 구분 없이 하나의 문장으로 이루어져 있어, “제3조의5제1항”처럼 항을 붙여 인용하는 것은 정확하지 않다.
참고로 이 문언은 법률 제8923호(2008. 3. 21. 공포) 전문개정으로 만들어진 것이다. 이후 정부조직 관련 타법개정(법률 제21065호, 2025. 10. 1.)이 있었지만, 이 개정은 같은 법 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 것일 뿐, 제3조의5의 문언 자체를 고친 적은 없다.
예외: 두 조건을 함께 갖춰야 한다
제3조의5 단서는 “다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다”고 정한다.
이 단서가 적용되려면 다음 두 가지가 동시에 충족되어야 한다.
- 보증금이 모두 변제되지 아니하였을 것
- 그 임차권에 대항력이 있을 것
둘 중 하나만 갖춘 경우는 단서의 적용 대상이 아니다. 예를 들어 대항력은 있지만 보증금을 이미 모두 돌려받았다면 단서에 해당하지 않고, 반대로 보증금을 못 받았더라도 대항력이 없는 임차권이라면 역시 단서의 보호를 받지 못한다. 조문은 이 두 요건이 함께 있는 임차권만 “그러하지 아니하다”—즉 경락에 따라 소멸하지 않는다—고 정하고 있을 뿐, 어떤 요건을 갖추면 대항력이 인정되는지는 이 조문 자체에서 정의하고 있지 않다.
단서에 해당해 임차권이 소멸하지 않는다는 것은, 그 임차권이 낙찰자(매수인)에게도 그대로 유지된다는 의미다. 다만 조문에 “무조건”, “자동으로”, “전액 보장”과 같은 표현은 없으며, 단서는 소멸하지 않는다는 결과만을 정할 뿐이다.
등기된 임차권이라면: 민사집행법 제91조
임차권이 등기되어 있는 경우에는 민사집행법 제91조가 별도로 적용된다.
- 제91조제3항: 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
- 제91조제4항 본문: 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다.
- 제91조제4항 단서: 다만 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
즉 등기된 임차권 중 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 것은 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권 전부이며, 배당요구로 소멸시킬 수 있는 것은 그중 전세권뿐이다. 등기된 임차권 자체를 배당요구로 소멸시킬 수 있다는 내용은 이 조문에 없다.
민사집행법 제91조는 총 5개 항(제1항~제5항)으로 구성되어 있으며, 제1항은 우선채권에 관한 부동산 부담을 매수인에게 인수시키거나 매각대금으로 그 부담을 변제하기에 부족하지 않다고 인정되는 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다는 내용이고, 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸된다는 내용, 제5항은 유치권자에 대한 매수인의 변제 책임을 정하고 있다.
배당요구는 어떻게 하나: 민사집행법 제88조
민사집행법 제88조제1항은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤 가압류를 한 채권자, 민법·상법 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 “할 수 있다”고 정한다. 이는 의무가 아니라 재량 규정이다.
제88조제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우, 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못한다고 정한다.
시행일 관련 유의사항
주택임대차보호법 제3조의5는 2026년 1월 2일 시행 법률(제21065호) 체계 안의 현행 조문이며, 앞서 본 것처럼 이번 개정으로 문언이 바뀐 것은 아니다.
민사집행법은 2026년 2월 1일 시행 법률(제20733호)이 현행이고, 이 개정은 시행일 외에도 압류금지채권에 관한 적용례를 두면서 제246조와 제246조의2를 함께 고쳤다. 제91조와 제88조는 이 개정으로 바뀐 조문이 아니다.
한편 민사집행법에는 2028년 3월 1일 시행 예정인 법률 제21456호(2026. 3. 17. 공포)가 있으나, 이는 아직 시행 전이며 고치는 조문도 제26조·제173조·제224조·제278조·제303조로, 이 글에서 다룬 제91조·제88조와는 무관하다. 현재 기준으로 제91조·제88조의 문언은 이 시행예정본에서도 그대로 유지된다.
정리
- 임차주택이 경매로 낙찰되면 임차권은 원칙적으로 소멸한다(주택임대차보호법 제3조의5 본문).
- 보증금을 모두 돌려받지 못했고 대항력도 있는 임차권이라면 예외적으로 소멸하지 않는다(같은 조 단서). 두 조건이 함께 있어야 한다.
- 임차권이 등기되어 있다면, 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에만 매각으로 소멸하고, 그 외에는 매수인이 인수한다(민사집행법 제91조제3항·제4항). 배당요구로 소멸시킬 수 있는 것은 전세권뿐이다.
- 이 주제와 관련해 확인된 구체적 판례는 이 글에서 다루지 않았다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의5
- 민사집행법 제88조제1항, 제2항
- 민사집행법 제91조제1항~제5항
